Коттеджи в Петербурге: загородная жизнь «внутри» КАД

В черте города («внутри» кольца КАД, на территории, входящей в административное подчинение Петербурга) мы встретили в листингах продаж лишь 17 жилых комплексов, где представлено малоэтажное жилье. Причем почти все они сосредоточены в Приморском и Выборгском районах, которые еще лет десять назад были определены в жилищной стратегии Смольного как одна из основных зон застройки малоэтажными домами эконом-класса.

«Эконом» подрос до «бизнеса»
Реализовать эту уже устаревшую стратегию так и не удалось: те компании, которые сумели тогда заполучить участки в Коломягах, возвели и продолжают строить там комплексы в основном бизнес-класса. Исключение составляют лишь «Новая Скандинавия» от группы «Прайм» и ЖК «Константиновское» от ООО «Балтпродком», где представлены объекты категории «комфорт».

Обычно малоэтажными называют дома высотой до четырех этажей включительно. Наибольшее распространение в черте города получили трехэтажные таунхаусы, хотя встречаются и двухэтажные, а также традиционные многоквартирные дома высотой два-четыре этажа и – крайне редко – коттеджи. Малоэтажная застройка в городской черте представлена разными типами комплексов. Одни застройщики включают в состав комплексов таунхаусы и дома с традиционными (не имеющими отдельного входа с улицы) квартирами («Новая Скандинавия», «Константиновское»). В других ЖК представлены только таунхаусы («Орловский-3», «Тбилисская», «Щербаковский», «Никитинский двор», «Новые Коломяги») или только традиционные дома («Эдельвейс»). Есть даже такое уникальное для городской зоны предложение, как участки для самостоятельной застройки индивидуальными коттеджами, от ГК «Терра» в Парголово.

Хотя форматы невысоких домов в городе и за его пределами примерно одинаковые (таунхаус, коттедж, многоквартирный малоэтажный дом), но покупательские интересы у клиентов, которые выбирают такое жилье, разные, в зависимости от того, с какой стороны КАД оно находится.

Так, потенциальных владельцев загородной (за пределами Кольцевой дороги) малоэтажки привлекают более низкие цены на жилье, чем в Петербурге. Загородные таунхаусы уже устойчиво воспринимаются населением как объекты эконом- и комфорт-класса – альтернатива традиционным квартирам в сложившихся районах Петербурга.

Таунхаусы и невысокие дома «внутри» КАД, наоборот, – товар, скорее, для состоятельных горожан. Для клиентов с тугим кошельком загородный дом – это дополнительная недвижимость для отдыха. Поэтому сблокированные коттеджи и тем более традиционные дома с несколькими квартирами в подъезде в таком качестве не рассматриваются. Для отдыха нужен отдельный коттедж. Таунхаус или квартира в небольшом, часто клубном, ЖК в границах Петербурга – это статусное постоянное жилье.

Отличаются и возрастные особенности покупателей загородной и городской малоэтажки. В первом случае это, как правило, молодые семьи (супруги в возрасте 25-35 лет) с одним ребенком или готовящиеся его завести. Во втором – люди среднего возраста (35-50 лет), имеющие нескольких детей, часто уже взрослых. Первые отдают предпочтение малоэтажке за дешевизну, к тому же за квартирой в таунхаусе легче ухаживать, чем за коттеджем. Вторые выбирают небольшие городские дома за более высокий уровень комфорта, чем в традиционном многоквартирном жилье.

Одно из главных преимуществ городской малоэтажки перед загородной – наличие окружающей инфраструктуры, которая уже существует в Петербурге. Хотя все таунхаусы и «малоквартирники» внутри кольца КАД строятся в окраинных зонах, все же они вписаны в спальные районы Петербурга, где имеются школы, детские сады, поликлиники, досуговые, торговые и спортивные объекты. И добраться до этих объектов можно не только на машине, как это часто приходится делать загородным жителям, а на общественном транспорте или пешком.

В городе дороже
Цены на городские малоэтажные дома сопоставимы со стоимостью квартир в традиционных «многоквартирниках» соответствующих категорий, но расположенных в более престижных локациях, говорит генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. Так, трехкомнатные секции площадью 112-220 кв. м в таунхаусах ЖК «Орловский-3» (бизнес-класс) предлагаются по 75-80 тыс. руб. за «квадрат». Трехуровневые квартиры площадью 260 и 305 кв. м на Тбилисской улице (бизнес-класс) – по 65 тыс. руб. за кв. м. Секции площадью 233 кв. м в таунхаусах ЖК «Константиновское» («комфорт») продаются по 50 тыс. руб. за кв. м. Причем обычные одноуровневые квартиры в пятиэтажных домах в рамках того же комплекса выставлены по 69-84 тыс. руб. за кв. м (в зависимости от площади объекта), и минимальная цена на квартиру составляет 2,54 млн руб. В проекте «Терра-Парголово» можно приобрести участки площадью от 153 до 2198 кв. м. Правда, почти все маленькие (до 800 «квадратов») наделы забронированы, в продаже имеются участки за 2,6-7,9 млн руб. То есть по 360 тыс. руб. за сотку.

Для сравнения: частные граждане продают редкие в этих местах участки под жилую застройку около Суздальских озер и Шуваловского карьера с возможностью подключения к инженерным коммуникациям по 750 тыс. руб. за сотку. Средняя цена жилого «квадрата» на вторичном рынке в Коломягах, по данным ГК «Бюллетень Недвижимости», – около 84 тыс. руб. Секции в таунхаусе бизнес-класса в комплексе «Небо» (от ЗАО «Строительный трест»), который находится «по ту сторону» КАД, предлагаются по цене от 73,5 тыс. руб. за кв. м (минимальная цена квартиры в таунхаусе составляет 9,7 млн руб.). Квартиры в трех-четырехэтажных домиках в поселке комфорт-класса Mistola Hills (от «Северного города») во Всеволожском районе Ленобласти продаются в среднем по 80 тыс. руб. за кв. м (цены на «однушки» от 34,6 кв. м начинаются от 2,55 млн руб.).

В отличие от привычных загородных проектов, где ипотека пока распространена очень слабо, поэтому покупатели в основном рассчитывают на рассрочку от застройщиков, городскую малоэтажку банки кредитуют охотно. Например, в «Новой Скандинавии» можно поселиться, заняв на оплату жилья денег в Сбербанке, банке «Санкт-Петербург», ВТБ24, Связь-Банке и Абсолют-Банке. Покупку жилья в «Константиновском» кредитует Энергомашбанк, «Дельта Кредит», ВТБ24, участков в «Терра-Парголово» – Россельхозбанк, РосЕвроБанк и «Нордеа» и т. д.

Уходящая натура
Конечно, малоэтажные комплексы – скорее исключение для городской застройки, чем норма. «Существующие на рынке единичные городские малоэтажные проекты располагаются преимущественно на окраинах. Тем не менее, когда они появляются, интерес у покупателей есть, и квартиры в таких объектах расходятся быстро», – констатирует Елена Амирова.

Генеральный директор компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто не видит у данного сегмента перспектив для развития, так как пятен под застройку в городе мало, участки в границах КАД ценятся на вес золота, и девелоперы стремятся «выжать» из них максимум дохода. То есть возводят на пятне столько жилых «квадратов», сколько позволяют строительные и высотные нормативы.

Правда, некоторые перспективы у городской малоэтажки все же существуют – например, под такие объекты может быть отдана часть земельных участков при редевелопменте крупных наделов в городской черте, занятых, скажем, промышленными предприятиями.

Однако по большому счету приходится признать, что таунхаусы, коттеджи и малоэтажные дома для городского первичного рынка – уходящая натура. Поэтому те, кто предпочитает атмосферу загородного жилья, но вынужден жить в Петербурге (например, не может ежедневно возить детей в школу и добираться на работу из пригорода), могут «вскочить в последний вагон» и приобрести квартиру в одном из малоэтажных городских комплексов.

Малоэтажные объекты в черте Петербурга, в которых идут продажи или которые планируются к открытию

По данным строительных компаний и открытых источников

Текст: Ольга Мягченко