Залоговая квартира в аренде: мечты и реальность

То, что владелец квартиры выплачивает ипотеку, не несет арендатору этого жилья никаких неудобств. А вот заемщику за разрешением на сдачу такой квартиры в наем придется лишний раз «идти на поклон» к кредитору. И не факт, что это разрешение будет дано.

Посчитали – прослезились
Согласно исследованию АКГ «Финэкспертиза», инвестиционная покупка квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду нецелесообразна. «В большинстве субъектов РФ стоимость аренды квартиры меньше необходимых ежемесячных выплат по кредиту, – уточняют аналитики «Финэкспертизы». – Таким образом, квартира сама не сможет обслуживать кредит, взятый на ее покупку, и срок окупаемости квартиры за счет сдачи в аренду будет больше срока кредита».

Для расчета брались следующие условия: однокомнатная квартира в ипотеку (площадь 40 кв. м, приобретаем на вторичном рынке).  Первый взнос – 20% от стоимости квартиры, ставка по кредиту – 13% годовых, срок кредитования – 15 лет (или 180 месяцев). В результате расчетов получилось, что в большинстве регионов плата по кредиту вдвое превышает доход от найма (см. таблицу 1).

В частности, в Петербурге срок окупаемости квартиры, приобретенной в ипотеку, составит 28 лет. А если на покупку расходовались только собственные средства – 15 лет. А, например, покупателю жилья в Новгородской области придется ждать соответственно 22 или 12 лет (cм. таблицу 2). И только после этого жилье начнет приносить некую прибыль.

При этом, по оценке заместителя гендиректора петербургского подразделения ГК «Пионер» Александра Погодина, в лучшем случае доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в Петербурге может достигнуть 10-12% годовых.

В то же время сегодня на финансовом розничном рынке России нетрудно найти предложения по депозитам со ставкой в 12,5-13% годовых. То есть владельцам крупных сумм предлагается более простой и эффективный способ приумножения своих денег. И не нужно ждать десятки лет.

В связи с этим частные инвесторы рынка недвижимости сконцентрировались на другом способе извлечения доходов. Они приобретают жилье, в том числе и с привлечением кредитных денег, на ранних стадиях строительства, а потом продают по переуступке.

Лишняя копейка
Однако все вышесказанное не означает, что на рынке аренды нет квартир с выплачиваемой хозяевами ипотекой.

Как показал опрос «НДВ-Недвижимость», в городах-миллионниках 40% сдающих жилье граждан делают это просто для того, чтобы увеличить собственные доходы. Для еще 20% владельцев это вообще единственный источник доходов. На третьем же месте (16%) в этом «рейтинге» как раз и находятся ипотечные заемщики.

Уточним: заемщику выгодней брать ипотеку под залог покупаемой квартиры. Новое жилье более ликвидно, на рынке больше соответствующих ипотечных программ, и по ним ниже процентные ставки. Однако в ряде случаев приходится брать кредит на покупку квартиры под залог уже имеющегося жилья. Это – ломбардная ипотека.

Таким образом, ищущий съемное жилье россиянин может оказаться в ситуации, когда ему предлагают вселиться в находящуюся в залоге квартиру. А заемщик вполне может столкнуться с необходимостью такую квартиру сдавать.

Съемщику особых неприятностей ожидать не приходится. В частности, специализирующиеся на рынке аренды агентства спокойно берут такие квартиры в обслуживание. «Лишь бы вы вовремя оплачивали кредит и в дверь квартиры не стучались пришедшие за долгом коллекторы», – сообщили БН в «Аристей риэлти».

Заемщика же на избранном пути могут ожидать определенные трудности. Поскольку сдача квартиры в аренду постороннему лицу несет кредитору, держащему это жилье в залоге, дополнительные риски. Ведь любой жилец не будет относиться к объекту залога с такой бережливостью, как хозяин.

Не кусает, но в дом не пускает
Поэтому в кредитных договорах банков есть пункт о том, что сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя. «В нашем банке клиент всегда может обратиться с заявлением о рассмотрении такой возможности, – поясняет начальник отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала Связь-Банка Анастасия Разварина. – Такое заявление будет рассмотрено в индивидуальном порядке». Проще говоря, в разрешении либо откажут, либо выставят дополнительные условия.

«При принятии решения мы будем учитывать качество обслуживания кредита; соответствие законодательству договора аренды, планируемого к заключению; готовность жильца заключить договор на срок не более года без права сдачи квартиры в поднаем и готовность клиента дополнительно застраховать квартиру от повреждения арендаторами», – уточняет управляющий филиалом НОМОС-БАНКа в Санкт-Петербурге Виктор Питернов.

Естественно, часть дополнительных требований банка заемщик может посчитать излишне обременительными.

В то же время по приводимой на сайте СПб ГБУ «Горжилобмен» статистике всего 5% сделок на рынке аренды являются прозрачными, остальные 95% – «серые схемы». Иначе говоря, варианты, когда о сдаче квартиры знают только владелец и жилец, а плата за услугу передается в конверте.

У банковских же служб безопасности обычно не хватает ни времени, ни сил для контроля – не сдается ли без разрешения находящаяся в залоге квартира. Да и в случае обнаружения «лишних» жильцов банк вряд ли сможет заемщика серьезно наказать. Например, при попытке досрочно расторгнуть кредитный договор банку в суде придется доказывать, что в квартире замечен именно «платный» жилец, а не пришедший на обед гость.

То есть пока сдающим в наем залоговые квартиры заемщикам выгодней не ставить банк в известность о дополнительном источнике своих доходов. И, как признались БН в одном из петербургских банков, за все время существования ипотечных программ к ним за разрешением на сдачу в наем квартиры не обратился ни один заемщик.

Сами – с усами
В происходящем можно винить и сами банки. Они не идут навстречу клиентам.

Например, при определении платежеспособности потенциального клиента можно было бы засчитывать доходы от будущей аренды. Понятно, чем выше доказанный доход, тем на большую сумму кредита сможет рассчитывать заемщик.

Но пока в большинстве банков учитывают с большими оговорками даже существующие доходы от сдачи «излишков» жилья в аренду.
То есть если у вас есть дополнительная жилая площадь, которую вы сдаете, и вы обращаетесь в банк за ипотекой, нет никакой гарантии, что банк учтет плату жильца в качестве ваших доходов.

В одном банке требуют, чтобы квартира, которая сдается, находилась в собственности не менее двух лет. В другом засчитывают не полную сумму ежемесячный «арендных» платежей, а какую-то долю от нее. Например, 50%. В третьем – чтобы договор аренды был заключен на долгий срок, скажем, не менее чем на полтора года…

В итоге получается, что у должника не остается стимулов ставить банк в известность о своих настоящих и будущих арендных доходах.

И пока на кредитном рынке будет продолжаться рост объемов выдачи ипотеки, стимулы что-либо менять у банков не появятся.

Таблица 1. Приобретение однокомнатной квартиры в субъектах РФ

В таблице даны усредненные данные по регионам. Для оценки конкретных объектов недвижимости использовать таблицу не рекомендуется

Таблица 2. Сроки окупаемости однокомнатной квартиры в субъектах РФ (цифры округлены)

Источник: АКГ «Финэкспертиза»

Текст: Игорь Чубаха