К категории «старый фонд» в классификации жилой недвижимости Петербурга принято относить здания, построенные до 1917 года. Самые маленькие и самые большие петербургские квартиры – это, как правило, именно старый фонд. Современные застройщики преуспели в строительстве миниатюрных студий, но квартира общей площадью в 16 кв. м без ванной может встретиться покупателю исключительно в старом фонде. На другом полюсе – квартиры от 200 кв. м, среди которых встречаются и отреставрированные «видовые» апартаменты, и расселяемые риэлторами коммуналки, и объекты, в разные годы прошедшие капитальный ремонт и реконструкцию.
Миф первый: типично петербургское явление
Во многих российских регионах определение «старый фонд» ассоциируется у покупателей не с «антикварными» домами и квартирами, а с ветхостью и аварийностью. Но престижный и роскошный старый фонд – это действительно типично петербургское явление.
Приезжие из других городов далеко не всегда учитывают эту специфику и легко могут отдать предпочтение квартире «с видом на воду», даже если это Обводный канал. И наоборот – прекрасные по сочетанию цены-качества варианты в хороших местах часто отвергаются ими из-за того, что входить в подъезд надо, миновав двор-колодец. А это также широко распространенное в нашем городе явление.
Качественные характеристики петербургского старого фонда также впечатляют размахом: в нем действительно есть и близкие к аварийному состоянию дома, и великолепно сохранившиеся объекты, поражающие музейной роскошью, и вчерашние коммуналки, новые владельцы которых бережно восстановили исторические интерьеры. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные, и доходные дома, и перестроенные казармы, и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены. Многонаселенные коммуналки из одиннадцати-двенадцати комнат, не поддающиеся расселению, в Петербурге тоже остались.
В то же время дома, прошедшие в период «развитого социализма» полную реконструкцию, комплексный капитальный ремонт и фактически выстроенные заново внутри исторических стен, также порой оказываются весьма привлекательными. Но капремонт капремонту рознь. Могут встретиться и качественно отремонтированные, и весьма проблемные с точки зрения планировок дома – как уж повезло. Кому-то достался парадный подъезд, а кому-то – вход с «черной» лестницы. Многие дома при капитальном ремонте были разделены на несколько частей вдоль фасадов и внутренних несущих стен. В результате появились так называемые односторонние «гребенки» с узкими комнатами и коридорами. При этом «дворовые» квартиры, как правило, имеют вход через кухню, на которой жильцы устанавливают ванны, часто незаконно.
Словом, состояние большинства квартир старого фонда оставляет желать лучшего. Но такова плата за возможность жить в историческом 
Миф второй: перепланировки
Многие потенциальные покупатели уверены: квартира в историческом центре – это квадратные метры, на которых можно делать все что угодно. К сожалению, некоторые риэлторы и продавцы поддерживают этот миф. Но, увы, это неправда.
Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в паспорт объекта. «Паспорт на квартиру, оформляемый в проектно-инвентаризационном бюро, – главный документ, который должен в первую очередь интересовать покупателя жилья в старом фонде, – говорит Татьяна Родионова. – А зачастую случаются ремонты и перепланировки, узаконить которые невозможно».
На самом деле без утвержденного проекта и технического надзора в процессе его реализации нельзя устанавливать ванны, переносить кухни и санузлы, пробивать несущие стены. Если сведения, указанные в паспорте, расходятся с тем, что мы видим на самом деле, от покупки целесообразно отказаться, как бы нам ни понравились как сам объект, так и запрашиваемая за него цена.
Ведь новый владелец рискует и штрафами, и тем, что ему придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, лишаясь ванны, расположенной над чужой кухней, и кухни, оборудованной над жилой комнатой нижних соседей, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки.
Если ванна установлена в коридоре, ее еще можно узаконить. Но вариант «ванна на кухне», присущий большому количеству сравнительно недорогих предложений нашего рынка, сегодня не пройдет согласование, если только это не первый этаж или двухуровневая квартира, где нижний этаж – тоже ваш.
Миф третий: большой объем
В глазах иногородних покупателей Петербург предстает городом-музеем под открытым небом. На самом деле жилых домов старого фонда в нашем городе – даже меньше, чем, к примеру, тех же хрущевок. На долю «музея» приходится не более 16% городского жилья, но новое строительство, в том числе и в традиционно исторических районах, тоже не стоит на месте, поэтому каждый год доля предложений старого фонда в листингах риэлторских компаний уменьшается. Соответственно, уменьшаются и шансы приобрести нетронутый реконструкциями и перестройками уголок старого города.
Агентам по недвижимости хоть и редко, но попадаются квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда называемые «петровскими»). Их отличают массивные кирпичные стены и небольшие по площадям комнаты. Между тем почти все без исключения старые петербургские дома – предмет постоянных реконструкций и перестроек. Поэтому данные органов Росинвентаризации, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», далеко не всегда объективны. В документы может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. Это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. Реконструкция тоже велась постоянно. С развитием капиталистических отношений надстройка двух- или трехэтажных домов XVIII – начала XIX века приобрела массовый характер. При этом сплошь и рядом встречаются ситуации, когда у перекрытий первых этажей балки деревянные, а на верхних этажах – металлические.
Миф четвертый: балки перекрытий
В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются менее прочными и более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное. К тому же подавляющее большинство по-настоящему исторических особняков, расположенных вдоль набережных Мойки и Фонтанки – дома с деревянными балками перекрытий. Деревянные перекрытия – у знаменитого Толстовского дома, а это один из «знаковых» и самых престижных домов старого фонда. В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий.
В этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева. Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.
Нужно ли покупателю опасаться домов с деревянными балками? «Предки наши строили на века, а для перекрытий использовали в основном лиственничный или – реже – дубовый брус, – говорит Татьяна Родионова. – Эти породы дерева при хороших условиях эксплуатации со временем не только не разрушаются, но становятся еще прочнее. И Венеция, и наш город стоят на десятках тысяч лиственничных свай, не подверженных гниению».
Для того чтобы понять, нет ли перекосов, достаточно захватить на просмотр квартиры обычный шарик: покатившись по полу, он покажет, если с балками или лагами что-то не так. Но подробный анализ состояния перекрытий могут произвести только эксперты.
Миф пятый: ценообразование
Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «золотой треугольник» набережных Фонтанки и Мойки, парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский и Большой проспекты). Всегда интересны для покупателей жилые комплексы в стиле «модерн» на Васильевском острове и Петроградской стороне. Всегда в цене квартиры с видами на воду, на петербургские крыши и на редкие для центральных районов парковые зоны.
«Говорить о средних ценах на квартиры старого фонда можно с большой долей условности: их разброс действительно впечатляет», – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Цены на качественные объекты теряются в выси девятизначных цифр. При этом крошечная квартира без удобств может стоить меньше 3 млн руб. Действительно, в старом фонде есть весьма привлекательные по ценам предложения.
Однако следует иметь в виду, что нередко приобретение сравнительно недорогой квартиры в историческом центре предполагает вложения не только в интерьеры, как это обычно бывает в типовом жилье, но и в серьезную модернизацию с перепланировкой, а зачастую и реставрацию уже утраченных интерьеров. Риэлторы рекомендуют своим клиентам с самого начала учитывать все эти вложения в итоговом бюджете такой сделки. Однако следует понимать, что приобретение квартиры в старом фонде – это не просто покупка квадратных метров, причем порой не самых удобных для жизни, а серьезные инвестиции в свой собственный уголок старого Петербурга.
