БН не раз делал обзоры строящегося многоэтажного жилья на окраинах Санкт-Петербурга. Достаточно подробно рассмотрен и рынок пригородной «малоэтажки». Настало время сравнить эти два таких разных сегмента. Являются ли они конкурентами друг другу?
Северные альтернативы
На севере города наиболее масштабным проектом комплексного освоения территории является «Северная долина» в поселке Парголово от компании «Главстрой СПб». Он реализуется на выезде из города по проспекту Энгельса, перед Кольцевой автодорогой.
В наличии есть готовые квартиры (продаются по переуступке): к примеру, построенная квартира-студия площадью 30,2 кв. м стоит 2,6 млн руб., однокомнатная площадью 34,4 кв. м – 3,2 млн. Жилье на этапе строительства, разумеется, дешевле. Для сравнения: в 5-й очереди (сдача – второй квартал 2014 года) квартира-студия стоит 2,2 млн руб. Однокомнатная – площадью 36 кв. м – 2,5 млн.
Из плюсов: проект удобно расположен, рядом станция метро «Парнас». Вокруг много объектов социальной инфраструктуры. Поскольку это территория Санкт-Петербурга, то регистрация – городская.
Есть и минусы: очень большая скученность застройки, создается ощущение «муравейника». Поблизости расположена промзона. Так что, по сути, это «жесткий эконом».
Между тем стоит выехать за Кольцевую, и мы найдем более комфортную малоэтажную альтернативу: буквально в 7 км от КАД в деревне Мистолово Всеволожского района реализуются два малоэтажных проекта комфорт-класса с достаточно низкими ценами.
Первый – Mistola Hills от компании «Северный город». Микрорайон состоит из трех-четырехэтажных домов, рассчитанных на 6-12 семей и вписанных в достаточно интересный холмистый ландшафт. Готового жилья пока нет. Сдача 1-й очереди намечена на третий квартал 2014 года. Однокомнатная квартира площадью 34,8 кв. м тут стоит 2,6 млн руб. То есть цены вполне сопоставимы с «Северной долиной». Сроки сдачи – тоже.
По соседству с Mistola Hills компания «ПетроСтиль» реализуется малоэтажный комплекс «Близкое» (три-четыре этажа). И этот проект обещает быть достаточно красивым. Тот же холмистый рельеф. Генеральный план поселка разрабатывали финские архитекторы, а дома проектировали специалисты из Канады. Более 25% площади поселка отдано под общественные зеленые зоны: парк, велосипедные и пешеходные прогулочные аллеи, спортивные и детские площадки.
Цены тут ниже, чем в Mistola Hills. Однокомнатная квартира площадью 35 кв. м стоит от 2 млн руб. Предлагаются также таунхаусы – от 90 кв. м. Цены на них начинаются от 4,1 млн – по сути, альтернатива городской двух- или трехкомнатной. Единственный минус – достаточно отдаленный срок сдачи. Так, 1-ю очередь сдадут только в конце 2015 года.
Примерно в 12 км от КАД в деревне Вартемяги реализуется проект «Вартемяги парк» от компании «БизнесСтройГрупп». Здесь предлагаются таунхаусы по непривычным для Всеволожского района ценам – от 4,5 млн руб. за домовладение площадью 120 кв. м (сдача 1-й очереди намечена на 2013 год). То есть 37,5 тыс. руб. за кв. м. В той же «Северной долине» квадратный метр трехкомнатной квартиры стоит 60 тыс.
Названные малоэтажные проекты могут также составить конкуренцию многоэтажным комплексам, которые возводятся в районе Мурино-Девяткино («Новое Мурино», «Девяткино», «Тридевяткино царство» и др.). Квадратный метр в этих проектах стоит 53-63 тыс. руб. (в зависимости от срока сдачи). Те, кто ездит на метро, вероятно, предпочтут муринские высотки малоэтажному пригородному жилью. Ну а на автомобиле выехать из Мурино на КАД – проблема, особенно в часы пик. Так что проще и удобнее купить загородное домовладение в Мистолово или Вартямягах и выбираться оттуда на Кольцевую по достаточно свободному Новоприозерскому шоссе.
Кудрово против таунхаусов
Теперь перенесемся на восток. Здесь средоточием нового масштабного строительства является деревня Кудрово, расположенная во Всеволожском районе, буквально на границе с Петербургом. Здесь реализуется несколько крупных проектов: ЖК «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», ЖК «Капитал» от «Строительного треста» (эти два проекта объединены в единый микрорайон), квартал «Вена» в рамках проекта «Семь столиц» (Setl Group) и др.
Если сравнивать эти жилые комплексы с другими крупными проектами квартальной застройки, то кудровские, безусловно, выигрывают. Так, рядом с жилыми комплексами «Новый Оккервилль» и «Капитал» благоустроен довольно большой парк с пляжем на берегу реки Оккервиль, спортивной площадкой, велосипедными и прогулочными дорожками. Но при этом плотность застройки все-таки довольно высока. Окружение комплекса «Семь столиц» не столь живописно, зато практично – рядом располагается торговый комплекс «МЕГА-Дыбенко». Еще один плюс проекта – небольшая высотность зданий, всего восемь-девять этажей, и относительная разреженность застройки.
В «Новом Оккервиле» стоимость квадратного метра начинается от 65 тыс. руб. (в строящейся сейчас третьей очереди), в ЖК «Капитал» («Строительный трест») – от 70 тыс. Setl Group установил минимальные цены в квартале «Вена» на уровне 67 тыс. руб. Если планировать покупку однокомнатной квартиры, то аналогичных по цене вариантов на пригородном рынке этой части Всеволожского района, пожалуй, не найти. Так, в «Новом Оккервиле» квартира-студия 28,5 кв. м стоит 2,2 млн.
Аналогичного по цене предложения в сегменте таунхаусов в восточной части Всеволожского района нет (малоэтажных же домов тут тоже нет). Но если речь идет о двух-четырехкомнатной квартире, то тут уже можно рассматривать практически равноценные варианты на восточном направлении (равные по цене, но, как правило, большие по площади).
Так, недалеко от Всеволожска реализуются два проекта от компании «Константа» – «Новое Минулово» и «Традиция». В 7-й очереди «Нового Минулово» можно приобрести коттедж площадью 95 кв. м на участке 6 соток за 4,7 млн руб. В «Традиции» стоимость коттеджей начинается от 3,9 млн руб. (95 кв. м на участке 6,2 сотки), также предлагаются секции в таунхаусах. Домовладение площадью 72,5 кв. м с участком 2 сотки стоит 2,8 млн руб.
Для сравнения: в квартале «Вена», например, квартира площадью 97 кв. м стоит 7 млн руб. – почти в два раза дороже, чем аналогичный по площади коттедж в «Традиции».
В деревне Токкари – примерно в 7 км от КАД по Колтушскому шоссе компания «Гарантъ Девелопмент» возводит коттеджный поселок «Токкари-Лэнд». Здесь предлагаются таунхаусы площадью 130 кв. м (за 3,7 млн руб.) и 186 кв. м (4,5 млн). Причем в наличии есть уже построенные секции. Опять же получается гораздо дешевле, чем просторная квартира в проектах массовой многоквартирной застройки.
Жилья будет много
В южных пригородах таунхаусы и многоэтажки тоже активно конкурируют. Из малоэтажных проектов наибольшая доля рынка у двух, расположенных относительно недалеко друг от друга. Это поселок «Золотые ключи» от «УК “СТАРТ Девелопмент”» в поселке Тайцы и «Кивеннапа-Юг» от компании «НеваИнвестПроект» близ поселка Пудость, примерно 3 км от Гатчины и, соответственно, в 5 км от «Золотых ключей».
В проекте «Кивеннапа-Юг» минимальное ценовое предложение на сегодняшний день – таунхаус площадью 37,5 кв. м за 1,2 млн руб. Цены на коттеджи начинаются от 3,1 млн (дом площадью 58 кв. м на 3 сотках земли). В «Золотых ключах» в 1-й очереди в наличии остались блок-секции 55,8 кв. м (2,6 млн руб.) и 61,3 кв. м (2,9 млн). Коттедж площадью 91,9 кв. м тут стоит 4,2 млн руб.
Теперь посмотрим, какие многоэтажные альтернативы доступны покупателям. Так, например, в жилом районе «Славянка», который возводит ГК «Балтрос» в Шушарах, цены на готовые однокомнатные квартиры начинаются от 2,8 млн руб. (за 37,3 кв. м). Проект достаточно интересный, дома относительно невысокие – не более девяти этажей. Близость к Пушкину делает проживание здесь достаточно удобным и комфортным. Но в ценовом плане «Золотые ключи» и «Кивеннапа-Юг», конечно, привлекательнее.
Надо отметить, что в ближайшие годы многоэтажный рынок южных земель значительно пополнится новым предложением. Так, уже упоминавшаяся компания «УК “СТАРТ Девелопмент”» собирается построить город-спутник «Южный» на территории Пушкинского района по обе стороны трассы М20 (Киевское шоссе). Общая площадь застройки – более 2 тыс. га – это 4,3 млн кв. м жилья (проект рассчитан на 19 лет).
На въезде в Царское Село, близ пересечения Петербургского и Кузьминского шоссе, компания «Колвэй» начинает строить крупный многоэтажный проект на участке 138,5 га. Заявлены на юге и другие крупные проекты. Такое активное увеличение предложения, безусловно, поспособствует тому, что цены на здешнюю недвижимость расти не будут, а, возможно, станут снижаться. Так что на южном направлении дешевые загородные таунхаусы и квартиры в многоэтажках еще долго будут конкурировать друг с другом.
В целом, как мы смогли убедиться, в загородных комплексах, расположенных недалеко от города, недвижимость, будучи более комфортной, стоит дешевле, чем в крупных многоэтажных проектах. Решающим остается вопрос транспортной доступности. Если семья может позволить себе автомобиль (а лучше – два), тогда покупка загородного дома или таунхауса, действительно, выгодное и разумное предприятие. Если нет – лучше довольствоваться густонаселенным кварталом – зато расположенным недалеко от метро.
