До 1 декабря на утверждение президенту РФ Владимиру Путину будет направлена программа, предусматривающая улучшение жилищных условий для россиян. Она разработана Минрегионом РФ и вносит поправки в Федеральную целевую программу «Жилище», которые, в частности, касаются строительства домов эконом-класса, развития ипотеки и рынка арендного жилья.
К чему стремиться
Согласно программе Минрегиона в 2015 году объемы ввода новостроек в целом по стране составят 90 млн кв. м в год (против 62 млн в 2011-м), а к 2020-му – 120 млн кв. м. В основном это должно быть жилье эконом-класса.
Доля капитально отремонтированных многоквартирных домов вырастет с 4% в 2013 году до 14% в 2020-м. Благодаря этому в 2020 году свои жилищные условия улучшат 4 млн граждан (в 2013-м – 1,8 млн).
Министерство также предлагает развивать рынок арендного жилья, доведя его объем в общей структуре новостроек до 10% к 2020 году, а также ликвидировать к 2035-му все «недоремонты» жилищного фонда (главным образом путем введения платы за капремонт).
Решить проблему аварийных домов поможет более чем семикратное увеличение числа граждан, которых переселят из квартир в таких домах: к 2015 году 422 тысяч человек должны с помощью государства сменить аварийное жилье на нормальное.
Чтобы снизить себестоимость жилья на первичном рынке, Минрегион предлагает сокращать издержки застройщиков, не связанные напрямую со строительством. Сейчас они составляют 30% в структуре себестоимости. В числе таких издержек сложность согласования документации, затраты на покупку участков, на создание инфраструктуры, на технические присоединения, высокая стоимость кредитов для застройщиков и короткие сроки кредитования.
Решать эти проблемы чиновники собираются сразу по всем направлениям. Например, силами специально выбранных банков (в их числе Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Внешэкономбанк и др.) кредитовать застройщиков на выгодных для них условиях.
Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) обязуется поставлять на рынок земельные участки специально для застройки домами эконом-класса на особых условиях. На аукционах по продаже этой земли победителями будут признаваться те застройщики, которые предложат наименьшую цену квадратного метра в будущих домах на этих участках. Причем в договоре купли-продажи участка будет закреплено обязательство девелоперов продавать жилье именно по такой цене.
Коммунальную инфраструктуру планируется создавать за счет разных источников финансирования. Сейчас для этого используются средства, поступающие от платы за присоединение, которая взимается с застройщика и, следовательно, закладывается им в стоимость «квадрата» (это удорожает его на 13%). Минрегион и Минэнерго считают, что созданием инфраструктуры должны заниматься в рамках своих инвестиционных программ ресурсоснабжающие организации и сами регионы за счет бюджетных средств. Кроме того, предлагается ввести изменения в структуру тарифов на коммунальные услуги. В том жилищном фонде, для которого создается коммунальная инфраструктура, появится специальная тарифная надбавка – она постепенно покроет инфраструктурные расходы.
Эти и другие меры, по подсчетам Минрегиона, к 2020 году позволят снизить стоимость жилья на 20-25%. Одновременно уже к 2018 году средняя ставка по ипотечным кредитам будет снижена до 7% годовых в рублях, благодаря чему покупка жилья в ипотеку станет доступной для 15 миллионов семей в РФ, а число выданных кредитов вырастет до 815 тысяч (в 2012 году ожидается 600 тысяч).
Для начала Минрегион отработает предложенные меры в семи пилотных регионах – Омской, Челябинской, Самарской и Ярославской областях, Ставропольском и Пермском краях, Республике Татарстан. На пять лет им выделят 120 млрд руб. для кредитования застройщиков банками и 600 млрд руб. для кредитования граждан на покупку жилья. За 2013-2017 годы ввод жилья эконом-класса в этих регионах составит 25 млн кв. м.
Всего на реализацию программы по стране в целом потребуется 1,9 трлн руб.
«Весьма кисло»
Сомнения в реалистичности планов Министерства регионального развития прозвучали уже на заседании Правительства РФ, где эти планы обсуждались. Причем высказал их премьер-министр Дмитрий Медведев. Он признал, что власти уже не раз обещали резко повысить ввод жилья эконом-класса в стране, но пока этого так и не произошло. И снизить стоимость «квадрата» тоже собирались. «Но для этого необходимо не просто “навешивать” на застройщиков инфраструктуру, а стараться выделять объекты водоснабжения, создавать локальные генерирующие мощности и выделять их в самоокупаемые проекты и, конечно, подключить к реализации всех этих программ инфраструктурные компании», – заявил премьер, добавив, что с развитием рынка доступного арендного жилья вообще «все обстоит весьма кисло».
Участники рынка тоже не испытывают особого оптимизма по адресу программы министерства и оценивают ее реалистичность весьма осторожно.
То, что Правительство РФ обратило внимание на формирование рынка аренды жилья, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов считает «позитивной тенденцией»: «На сегодняшний день в Петербурге за счет городского бюджета построено несколько таких домов. Развитие этого направления дает дополнительные возможности для обеспечения граждан жильем», – отмечает он.
Что касается целевых показателей по вводу жилья, обозначенных в программе Минрегиона, то Алексей Белоусов полагает: их достижение может быть реальным, только если будут выполнены три условия. Во-первых, воплощен план «дорожной карты» по сокращению административных барьеров. Во-вторых, инженерная подготовка территорий под застройку будет осуществляться за счет государства. И в-третьих, если существенно увеличатся объемы ввода жилья.
Алексей Белоусов отмечает, что в Петербурге уже сегодня сложилась ситуация, которая в будущем неблагоприятно отразится на развитии рынка недвижимости. Она связана с градостроительной политикой Смольного, в частности по развитию проектов комплексного освоения территорий, созданию инфраструктуры и т. д. «Аналитики прогнозируют с начала 2013 года сокращение объемов ввода жилья. Профессионалы обеспокоены намечающейся тенденцией, потому что на протяжении многих лет Петербург удерживал лидирующие позиции по объемам строительства и темпам развития строительной отрасли среди регионов», – говорит Алексей Белоусов.
По его прогнозам, если строительная отрасль города преодолеет эти проблемы и будет развиваться в соответствии с федеральной программой, то к 2015 году объемы строительства в Петербурге увеличатся на 25%, а к 2020-му – на 45% и составят более 3,3 млн кв. м и 4 млн кв. м жилья соответственно.
Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак настроен более скептически: «С учетом того, что все предыдущие программы, которые принимались советским и российским руководством, так и не были выполнены, вероятность того, что все заявленное в новой программе будет исполнено, не велика». Главной задачей программы Минрегиона он считает соблюдение комплексности, «без перекосов в какую-либо из сторон». Например, при уменьшении ипотечной ставки необходимо стимулировать ввод жилья, иначе это приведет к росту цен. Аналогично и в обратную сторону: если будет рост объемов строительства, то без снижения ипотечных ставок такое количество новостроек просто не будет иметь покупателя.
Владимир Спарак согласен, что долю арендного жилья нужно увеличивать. «Но пока ни законодательно, ни экономически эта часть программы нереализуема. Под стимулирование и строительство арендопригодного жилья необходимо будет менять законодательство и экономические условия», – предупреждает он.
Ипотечные ориентиры, обозначенные Минрегионом, тоже вызывают сомнения у экспертов. Вице-президент, управляющий петербургским филиалом ВТБ24 Михаил Иоффе пока не видит предпосылок к снижению средней ставки по кредитам до 7%. Даже если бы государство обеспечило банкам специальные условия финансирования, остаются факторы, которые банки закладывают в процентные ставки – например, риски невозвратов. А величина этих рисков зависит от общей экономической ситуации не только в стране, но и в мире.
Действительно, новая программа Минрегиона похожа на десятки аналогичных программ, которые в разное время утверждали федеральные чиновники. Ни одна из этих программ, касающихся рынка недвижимости, выполнена так и не была.
Можно дискутировать о том, почему именно в каждом конкретном случае не добились заявленных результатов, но в целом алгоритм одинаков: цели хорошие, план работы правильный, но реальных действий нет.
Нынешняя же программа содержит противоречия уже на старте. В частности, она предполагает максимальное участие государства в создании инфраструктуры в зонах строительства, а регионы все больше перекладывают эту задачу на застройщиков. Сами участники рынка традиционно повторяют: если государство возьмет на себя инфраструктуру и ликвидирует административные барьеры, то объемы строительства доступного жилья будут расти без всяких федеральных программ.
