Это миф – что зимой загородный рынок впадает в спячку. На самом деле продажи, как правило, прекращаются только в тех поселках, которые представляют собой просто земельную нарезку, где еще нет построенных домов и даже, вероятно, не проложены коммуникации. Впрочем, спрос на такие проекты и летом минимален.
Зимняя география
Что же касается активно застраиваемых поселков, особенно недалеко от города, то там продажи коттеджей идут и в зимний период. «Прошлой зимой, например, ни сильные морозы, ни длинные праздники не помешали продажам таунхаусов, дуплексов и коттеджей в проекте «Золотые ключи». Просмотров и сделок было не меньше, чем летом», – говорит Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК “СТАРТ Девелопмент”».
Большинство опрошенных нами девелоперов, реализующих проекты в пределах 10-15 км от КАД, утверждают, что спада продаж зимой не наблюдается.
Хотя надо понимать, что не все сегменты загородного рынка чувствуют себя одинаково. «Так, снижается спрос на недорогие участки под самостоятельное освоение. Число просмотров традиционно сокращается в разы», – рассказывает Дмитрий Сперанский, руководитель «Бюро аналитики по рынку недвижимости».
С ним соглашается Елена Шишулина. По ее словам, сезонное снижение спроса на участки без подряда вынуждает девелоперов идти на ценовые уступки. «Для экономных покупателей зимний период – верный способ приобрести земельный участок со скидкой. Тем более что пока не ляжет снег, все преимущества и недостатки участка будут видны как на ладони», – считает Елена Шишулина.
Снижение цен на участки без подряда может напрямую не анонсироваться на сайтах коттеджных поселков. Особенно в тех проектах, где продажи весь год идут ни шатко ни валко (интернет-сайты таких проектов редко обновляются и не всегда содержат актуальную информацию). Но если покупатель обратится в компанию, он, безусловно, может выторговать себе хорошую скидку.
Между тем есть на рынке достаточно успешные поселки с участками без подряда, где каждый месяц фиксируется пять-семь сделок (для загородного рынка это довольно высокий показатель). Рассчитывать на серьезные скидки в таких проектах даже зимой не приходится. Но все равно девелоперы этих поселков стараются как-то мотивировать покупателя. Например, компания Landkey объявила об акции «Ледниковый период». В коттеджных поселках «Ахмузи» и «Горки» (оба – в Гатчинском районе Ленобласти) можно забронировать участок на зиму (до 20 февраля 2013 года) по действующим ценам. При этом необходимо внести предоплату и заключить предварительный договор купли-продажи. Но деньги обязуются вернуть в полном объеме, если в феврале клиент передумает.
Кто «доживет» до весны?
В плане спроса до конца 2012 года на загородном рынке существенных изменений не произойдет, считают аналитики компании «ПетроМар Девелопмент». Загородный рынок будет ориентирован на качественный и недорогой сегмент недвижимости. Пользоваться популярностью, по их мнению, будут земельные участки площадью 7-9 соток в обустроенных поселках. Продажа коттеджей наиболее активно пойдет в ценовом сегменте до 5,8 млн руб.
А вот предложение будет меняться качественно. «В последнее время мы наблюдаем массовый уход малоэтажных комплексов с рынка: проекты закрываются десятками. Полагаю, эта тенденция продолжится, и к весне, будем надеяться, рынок в значительной степени очистится от наименее эффективных проектов», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
Действительно, загородный рынок сегодня явно перенасыщен предложением. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на конец октября 2012 в продаже находилось 348 коттеджных поселков – это более 33,8 тысячи объектов.
При таком объеме предложения регулярными продажами, по данным БН, могут похвастать не более 50-60 проектов. Поэтому перегруппировка сил на рынке и в самом деле необходима.
Время покупать дачи
Если проекты, расположенные в пределах 10-15 км от КАД, в целом не страдают от наступления зимы, то с удаленными дачными поселками (более 50-70 км от КАД) все сложнее. Туда люди зимой едут с неохотой. «Когда выпадает снег, у покупателей возникает предубеждение – что все загородные поселки полностью заметены, что под снежным покровом могут скрываться какие-то дефекты участка, на что, по их мнению, и рассчитывают девелоперы», – говорит Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком». Однако, по ее словам, не имеет значения, насколько удален поселок от города. Если это действительно «живой» проект, а не голое поле, дороги от снега там регулярно расчищаются.
Что же касается непосредственно участков, то снег обычно не мешает объективно оценить их достоинства и недостатки. Перепады высот, деревья и кустарники, водоем поблизости – все это видно и зимой. Снежный покров может скрывать разве что канаву, но о ней порядочный девелопер обязательно предупредит клиента.
Тем не менее, понимая сомнения покупателей, ГК «Стинком» предлагает в своем поселке «Гармония» (Выборгский район Ленобласти, около 100 км от Кольцевой) зимние стимулирующие акции. Например, уже третью зиму проводится акция «Замена участка». Допустим, человек решил купить земельный участок зимой. Тогда весной, после схода снега, он может поменять его на равноценный, если открывшийся ландшафт не подтвердит ожиданий.
Кроме того, в «Гармонии» будут и рождественские скидки (акция «Двадцать-тринадцать»): первые 20 дней после Нового года на все участки обещают скидку 13%.
Вообще, именно зимой, судя по всему, выгодно покупать недвижимость в удаленных поселках. Так, в проекте «Морская крепость» (Выборгский район, 110 км от КАД) компания «ЛВ девелопмент» значительно понизила цены на зимний период. Если раньше сотка земли стоила 140-170 тыс. руб., то в декабре ее можно приобрести за 100 тыс. руб., причем в эту цену включена стоимость инженерных коммуникаций.
Подарки под елочку
Чем ближе к городу, тем меньше вероятность больших скидок. Например, компания Land Aspect, как и названные выше девелоперы, реализует проекты в Выборгском районе области, только ближе к Петербургу. Проект «Чистый ключ» реализуется рядом с поселком Зеленая Роща (около 75 км от КАД), «Морские террасы» – возле поселка Пески. (68 км от Кольцевой) и «Новые Ольшаники» – рядом с поселком Ольшаники (примерно 55 км от КАД). Во всех трех проектах зимой не планируется делать никаких скидок. Зато покупателей ждет до 31 декабря новогодний подарок – удвоение киловатт электроэнергии, входящих в стоимость участка: с 5 до 10 кВт в «Морских террасах» и «Новых Ольшаниках» и с 3 до 6 кВт в поселке «Чистый ключ».
Опыт прошлых зим показывает, что новогодние подарки покупателям предложат многие девелоперы. Это может быть дополнительная сотка земли, газовый котел или просто какой-то сувенир. Понятно, что подобный бонус фактически никак не влияет на принятие решения о покупке, а просто повышает лояльность клиента к компании.
Конечно, объективно оценить, насколько активен спрос зимой, довольно сложно. «Значительная часть сделок, которые подписываются в декабре-феврале, готовились загодя – еще с осени, а то и с лета: подчас немало времени уходит на то, чтобы согласовать условия сделки и найти деньги: кому-то надо взять кредит, кому-то “вынуть деньги” из бизнеса», – объясняет Дмитрий Сперанский.
В любом случае девелоперы настроены в отношении грядущей зимы достаточно позитивно. Загородный рынок становится все более цивилизованным и, следовательно, менее зависимым от внешних влияний – в том числе и сезонных.
