Минувший 2006-й прошел под знаком коммерческой недвижимости. Год этот был успешным для всех участников рынка. Специалисты даже назвали его прецедентным. Дан старт крупнейшим проектам, в Петербург пришли серьезные инвестиции.

Итоги 2006 года вызывают у президента ГУД Юрия Борисова (слева) и директора Фонда имущества Андрея Степаненко только положительные эмоции

В декабре отель Renaissance принимал участников Рождественского саммита – традиционного мероприятия, посвященного итогам развития рынка недвижимости Петербурга. Четвертый год подряд это мероприятие организует Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД). В этот раз число участников достигло 250 человек, среди них – представители городской администрации, руководители девелоперских, управляющих и консалтинговых компаний, как отечественных, так и зарубежных.

Основной темой Саммита-2006 стало взросление петербургского рынка коммерческой недвижимости. На выбор темы повлияло то, что именно этот сегмент в ушедшем году развивался наиболее успешно, серьезные инвестиции пришли именно в коммерческую недвижимость. За прошедший год объем денежных вливаний в недвижимость Северной столицы возрос более чем вдвое. Если еще два года назад реальные инвестиции в размере $10–15 млн считались редкостью, то сейчас такими вложениями мало кого удивишь.

Не оскудеет рука дающего

Город как основной собственник на рынке недвижимости в 2006 году начал постепенно превращаться в серьезного инвестора. Большую работу проделало ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Его директор Андрей Степаненко рассказал, что в минувшем году Фонд продал с аукционов около 750 коммерческих помещений, а это значительно превышает достижения предыдущих лет.

Цена продажи с открытых аукционов коммерческих площадей, принадлежащих городу, может превысить
$1 000 за кв. м.

За истекшие 12 месяцев «с молотка» ушли такие крупные объекты, как «Стокманн» на углу Невского и улицы Восстания, помещения «Пассажа», два здания на Английской набережной.

Под капитальное строительство было реализовано 128 земельных участков общей площадью 98 гектаров. Под возведение жилых домов продано 39 участков на 45 гектаров.

Фонд имущества небезуспешно приступил к реализации программы «Народная инвентаризация». В процессе прямой работы с населением было выявлено большое количество пустующих объектов. Из 700 проверенных домов большая часть пришлась на аварийные здания, около 40% из них принадлежат городу, 50% – частное имущество и 11% – федеральная собственность. В конце декабря появилось постановление о продаже первых выявленных в ходе инвентаризации площадей – почти 60 домов.

Александр Шарапов, вице-президент ГУД, президент Becar Realty Group: «Доходность бизнес-центров в Петербурге составляет 11–13%, что превышает показатели Москвы и Лондона»

Успешно реализуя в прошлом году коммерческие помещения, в году наступившем Фонд не планирует сбавлять обороты. По словам Андрея Степаненко, на продажу будут выставлены до тысячи объектов: «Магазины, офисы, складские помещения мы выставим на открытые аукционы. Прогнозирую, что цена уже будет выше $1 000 за кв. м. Известный лозунг – «покупай сегодня, завтра будет дороже» – работает и в Петербурге, особенно актуален он при продаже госимущества», – подытожил Андрей Степаненко.

Еще одно из событий уходящего года – наконец заработала процедура доверительного управления. Первые объекты были выставлены на конкурс, частные управляющие вступили в свои права, и уже есть хорошие результаты. Примерно 40 тыс. кв. м КУГИ планирует выставить на конкурсы в нынешнем году. Будет рассмотрена возможность передачи в руки «частников» еще 15-ти объектов общей площадью 126 тыс. кв. м.

Инвестиции с международным размахом

На «нашем поле» активными игро ками становятся зарубежные банки. О своем выходе на российский, в частности петербургский рынок, заявили известные западные инвестиционные фонды, такие как FF&P, Deutsche Bank, обладающие миллиардными портфелями в Европе.

По данным «АйБи Групп», в 2006 году было введено 1 354 990 кв. м торговых площадей.

Знаковое событие уходящего года в Северной столице – первые инвестиционные сделки с готовыми объектами коммерческой недвижимости. Покупка действующих бизнес-центров («Петровский Форт» приобрела швейцарская инвестиционная компания Eastern Property Holdings; «Грифон» отошел к Ruric AB) и гостиниц (Radisson SAS и «Пулковскую» купил Wenaas Holding; «Прибалтийская» стала частью Rezidor Hotel Group) свидетельствует о зрелости рынка и о доверии к нему иностранных игроков.

В то же время сделок с участием западных инвесторов пока немного. Причиной этому часто становится непонимание западными фондами реалий нашего рынка: «Российская сторона может каждый месяц менять цену, в результате чего сделки не происходит», – отмечает Дмитрий Чубик, представитель Baltic Property Trust Asset Management A/S. Также господин Чубик спрогнозировал возникновение острого дефицита качественных объектов, спрос на которые уже сегодня начинает обгонять предложение. Например, если год назад инвесторами были востребованы объекты со ставкой капитализации в 14–16%, то сейчас эта планка уже снизилась до 12%.

Вячеслав Мягков, менеджер отдела консультаций по недвижимости «Эрнст энд Янг»: «Гостиничный бизнес на подъеме: загрузка отелей в 2006 году была выше средней»

Инвесторы и девелоперы начали проявлять интерес к рискованным проектам. Пример тому – приобретение прав на развитие территории площади Восстания инвестиционной компанией ООО «Адитум». «Здесь под землей мы планируем построить торговый комплекс. Еще два года назад этот проект показался бы многим несерьезным, очень дорогим и слишком рискованным. Кроме того, создается очередной прецедент – осваивается подземное пространство под площадью. Так или иначе, проработав этот проект, мы поняли, что он абсолютно реален и будет коммерчески успешным», – заверил присутствующих Александр Дымов, генеральный директор ООО «Адитум».

Старт масштабных, даже по мировым меркам, проектов («Морской фасад», Западный скоростной диаметр, «Балтийская жемчужина»), привлечение в город архитекторов-«звезд» с громкими именами свидетельствуют о том, что Петербург стал «магнитом» для зарубежного капитала. Не менее характерно, что именно наш город в сентябре 2007 года организует международную инвестиционную выставку PROEstate.

Нет предела совершенству

Впервые по итогам года в Петербур ге было сдано в эксплуатацию свыше миллиона квадратных метров в новых торгово-развлекательных комплексах и гипермаркетах. Продолжилась тенденция укрупнения реализуемых проектов: счет пошел уже не на десятки – на сотни тысяч «квадратов». Результатом обостряющейся конкурен- ции между торговыми центрами стал более продуманный выбор концепции. Новые объекты завлекают покупателя неожиданными развлечениями (как аквапарк в ТРК «Родео Драйв» или ледовый каток в ТЦ «МЕГА») и новыми для Петербурга торговыми брэндами. Небывалую активность по открытию крупноформатных объектов проявили такие холдинги, как «Адамант», «Доринда» (владелец брэнда «О’Кей») и «Пятерочка» с проектом «Карусель». Существенно сказался на приросте площадей ввод в строй комплексов «МЕГА» и «Гранд Каньон».

Год за годом Рождественский саммит собирает все больше участников

В городе активно формируется рынок специализированных торговых центров. Так, настоящий бум переживает сектор DIY (do-it-yourself – «сделай сам»). Здесь наиболее заметно присутствие международ- ных торговых сетей, таких как OBI, K-Rauta или Castorama, но есть и местные игроки – «Старик Хоттабыч», «Метрика».

Впервые свои объекты в Петербурге презентовали известные компании: Auchan – розничная торговля; MediaMarkt – бытовая техника и электроника; вышеупомянутые OBI и Castorama; Zara – торговля одеждой и другие.

Высший класс

В других сегментах коммерческой недвижимости – складской и офисной – внимание было приковано к высококлассным объектам.

Игорь Водопьянов,
управляющий УК «Теорема»

В 2006 году взял реванш сегмент складской недвижимости, который еще недавно по уровню инвестиционной активности заметно отставал от других секторов – торгового и офисного. Международные компании запускают один за другим масштабные проекты по строительству современных логистических терминалов площадью от 100 тыс. кв. м рядом с КАД и в ближайших районах Ленинградской области. В текущем году этому сегменту (особенно в секторе высококачественных площадей) пророчат настоящий инвестиционный бум.

Впервые девелоперы после дефолта 1998-го на петербургский рынок офисной недвижимости один за другим выводят высококлассные бизнес-центры – «Лангензипен», два «Сенатора», II-я очередь «Северной Столицы», «Оскар». При этом спрос на качественные площади по-прежнему не исчерпан. Инвестиционная активность окончательно сместилась из сектора бизнес-центров класса «С» в сегмент зданий категории «В» и «В+». Все больше проектов связано с новым строительством («Регент Холл», STELS, Alia Tempora, «Аполло», «Авеню» и другие). Все чаще появляются проекты редевелопмента бывших промышленных площадей – Kellermann Center и «Гренадерский».

В новый год – с оптимизмом

Безусловно, в наступившем году инвестиционная активность на рынке Петербурга не только сохранится, но и возрастет. Основными направлениями для вложения средств станет редевелопмент и новое строительство, считают эксперты рынка. Так как предложения качественных действующих объектов практически нет, а ожидаемая доходность при их приобретении не всегда удовлетворяет некоторых инвесторов.

Источниками вложений станут преимущественно специализированные западные фонды, объединившие свои усилия с местными игроками рынка. Наиболее вероятна такая схема, где иностранцы, опираясь на международный опыт, обеспечивают проекту финансирование, репутацию и зарубежных арендаторов. Отечественные же компании отвечают за подбор земельного участка и всевозможные согласования проекта. Очередной Рождественский саммит отличался оптимистичным настроем и живым общением между участниками. Нынешний год представители рынка коммерческой недвижимости встречали с уверенностью: восточная Огненная Свинья должна принести солидные дивиденды.

СПРАВКА

«Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) была образована весной 2002 года как ведущее всероссийское объединение профессиональных управляющих и девелоперских компаний в сфере коммерческой недвижимости.

За четыре года своего существования ГУД завоевала репутацию профессионального объединения, которое способствует развитию стабильного и прозрачного рынка коммерческой недвижимости России. На сегодняшний день в ГУД состоит более 110 компаний из Москвы, Санкт-Петербурга и крупнейших регионов России.

Членами Гильдии являются профессиональные компании, занимающие активную позицию на рынке коммерческой недвижимости, в значительной степени повлиявшие на становление рынка доверительного управления и направляющие его развитие.

Основные направления деятельности: лоббирование интересов управляющих компаний; взаимодействие с органами госвласти; проведение обучающих программ, конференций, круглых столов и семинаров; сертификация бизнес-центров (в соответствии с классификацией ГУД); консультирование собственников и инвесторов при выборе управляющей компании. Кроме того, Гильдия осуществляет издательскую деятельность и создает единую информационную базу компаний.

В числе наиболее заметных проектов ГУД – проведение ежегодных конференций «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие», а также ежегодные Рождественские саммиты по итогам развития рынка коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Эти мероприятия год от года набирают все большую популярность среди участников рынка. Помимо этого ГУД разработала систему сертификации бизнес-центров, осуществляет подготовку законодательных актов по доверительному управлению государственным имуществом, организует бизнес-туры по объектам коммерческой недвижимости за рубежом.

На сегодняшний день центральным проектом ГУД является Международный инвестиционный форум PROEstate , который состоится 5–7 сентября 2007 года в Петербурге. В рамках Форума «PROEstate-2007» будут представлены инвестиционные проекты России, СНГ, стран Западной и Восточной Европы, Китая и других стран. «PROEstate-2007» – единственное в России событие подобного уровня, посвященное инвестициям, девелопменту и управлению проектами в сфере недвижимости. Форум пройдет при поддержке профильных федеральных министерств и городского Правительства.

Источник: ГУД.

 

Текст: Анастасия Рублева