К покупке квартиры я подошла как к доказательству теоремы. В разделе «дано» были такие условия. Во-первых, семья из трех человек, где двое – несовершеннолетние иждивенцы, а я – единственный кормилец. Во-вторых, на первоначальный взнос было не больше 300 тыс. руб.
«Доказать»: купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в черте Петербурга или в ближайшем пригороде, чтобы оттуда можно было каждый день ездить на работу.
Процентные гонки
Изучив рынок вторички, я обнаружила, что со своими капиталами могу претендовать на жилье стоимостью не больше 2,2 млн руб. – особо не зашикуешь. Ведь квартиру на эти деньги нужно приискать такую, которая устроила бы банк, потому что он возьмет ее в залог до полного погашения займа.
В то время (дело было ровно год назад) подходящее жилье можно было найти в Гатчине, Ломоносове и даже во Всеволожске, который по ценам на квартиры почти сравнялся с петербургскими окраинами.
Сначала я думала прикинуть свои заемные возможности с помощью кредитных калькуляторов на сайтах банков. Но не тут-то было. У большинства из них такой услуги нет, а у тех, у кого она имеется, расчеты по калькулятору настолько приблизительны, что вернее было гадать на кофейной гуще.
Поэтому пришлось обзванивать сначала тех, кто входит в десятку кредиторов с наилучшими ставками, по версии «БН-Ипотеки».
По результатам телефонных бесед мне согласились дать денег все банки, но разные суммы и по разным ставкам. Например, ВТБ24 предложил 1,7 млн руб. под 12% годовых. Банк «Санкт-Петербург» – 1,75 млн под 13%, а «Нордеа» – под целых 13,5%, но зато 1,9 млн руб.
Я уже было собралась нести документы в ВТБ24, но тут контекстная интернет-реклама, узнав о моих интересах из запросов на поисковых сайтах, подкинула мне новость от одного из петербургских банков: он предлагал скидки по 0,5% за каждого несовершеннолетнего ребенка. Этот банк только начинал осваивать петербургский рынок, открыл тут свои первые несколько офисов и сражался за клиентов при помощи всевозможных бонусных акций. С учетом «детских» скидок моя ставка составила 11% годовых, что и определило выбор.
Документы были собраны за десять дней. Дольше всего делали справку по форме 2-НДФЛ – ее должен подписать главный бухгалтер компании, где работает потенциальный заемщик, или гендиректор, если компания небольшая. Так же, как и копию трудовой книжки (всех листов). С меня еще потребовались такие копии: моего паспорта, свидетельств о рождении детей, свидетельства о разводе, правоустанавливающих документов на мою квартиру (договор купли-продажи и свидетельство о собственности). А также справка о прописке (форма 9) и заявление на бланке банка (сотрудник выслал мне его по электронной почте).
Весь пакет я принесла в банк 20 декабря. На всякий случай поинтересовалась, успеют ли рассмотреть мою заявку до конца месяца («детские» скидки действовали только в течение 2011 года). «Успеем, – заверили меня в банке. – Мы работаем до 30 декабря, а заявки рассматриваются всего пять дней. Ждите. Вам позвонят».
До 29 декабря я ждала, потом позвонила сама. «С вами свяжутся в начале 2012 года. А акцию, скорее всего, продлят до конца января, так что ждите», – ответили в банке.
Мне позвонили в феврале, когда акция уже закончилась, и предложили взять кредит под 12,5%. Я отказалась и снова принялась обзванивать банки.
В плаванье с MosPrime
Банки меня удивили: почти никто из них официально не объявлял о повышении ставок, но для моих исходных данных (а они не изменились) все предлагали уже ставки не ниже 13% годовых. Только «Дельта Кредит» согласился на 12,25% и одобрил кредит в размере 1,8 млн руб. Потом, при оформлении документов, выяснилось, что можно снизить ставку до 12%, заплатив за это единовременную комиссию – в моем случае она составила около 13 тыс. руб.
Один важный нюанс: такие условия действуют только первые пять лет, а потом фиксированная ставка меняется на плавающую. Корректировать ее банк будет исходя из величины индекса MosPrime – это усредненная процентная ставка межбанковского рынка, по которой банки занимают рублевые кредитные средства. Этот индекс рассчитывается Национальной валютной ассоциацией. Некоторые банки, в том числе «Дельта Кредит», используют MosPrime при расчете величины плавающей процентной ставки по кредитам в рублях.
В двух словах: это означает, что через пять лет после того как я оформлю покупку квартиры в кредит, банк увеличит или уменьшит мою ставку и будет менять ее каждый квартал, ориентируясь на индекс MosPrime, – до полного погашения кредита. Минимальная ставка, которую кредитор может мне назначить, – 10,75%, максимальная – 20%.
После одобрения кредита банк дал мне на покупку квартиры три месяца – до конца мая 2012 года. Цены на недвижимость к этому моменту так подскочили, что найти что-то жилое, да еще и устраивающее кредиторов в качестве залога, можно было только в малопрестижных петербургских предместьях. Например, если в ноябре 2011 года средняя цена квадратных метров в однокомнатных квартирах по Петербургу составляла менее 92 тыс. руб., то к началу мая она уже превысила 99 тыс. руб. То есть за пять месяцев цены на однокомнатные квартиры выросли более чем на 7,6%.
Квартиру я нашла в поселке Щеглово (это Всеволожский район Ленобласти). За 1,6 млн руб. мне предложили жилье площадью 29 кв. м в двухэтажном кирпичном доме постройки 1963 года. Кредитом я оплатила 1,3 млн руб., остальное – наличными.
В общей сложности за весь срок погашения кредита (182 месяца, то есть 15 лет и два месяца) я должна буду отдать банку около 2,6 млн руб. (если он после пяти лет выплат установит мне минимальную ставку) или почти 4,1 млн руб. (если новая ставка по MosPrime будет максимальной). Ежемесячный платеж на все 15 лет кредита составляет 15,5 тыс. руб. Причем первые восемь лет больше половины ежемесячного платежа будут составлять проценты по кредиту. Например, из первого платежа, который я внесла в июле 2012 года, в счет погашения основного долга пошло только около 2,8 тыс. руб., остальные 12,7 тыс. – это оплата процентов по моему займу. Только в ноябре 2021-го доли процентов и основного долга сравняются. Потом доля основного долга будет расти, а процентов – уменьшаться.
«Вы можете погасить кредит досрочно, и тогда переплата будет минимальна», – предупредили меня в банке. Я решила, что постараюсь уложиться в пять лет, в течение которых мне гарантирована ставка 12%. Чем раньше начать досрочное погашение, тем меньше будет общая переплата. Ведь проценты начисляются на остаток непогашенного займа, значит, чем он меньше, тем меньше будут «весить» проценты.
Кроме того, раз в год я должна буду платить за страховку, которая обязательно оформляется при кредитовании, – примерно по 7,5 тыс. руб.
Одна квартира и три цены
Приключения покупателя на вторичном рынке – это тема для отдельного рассказа, поэтому сделаю лишь пару важных замечаний.
Во-первых, внимательно изучите все похожие варианты квартир. В моем случае оказалось, что один и тот же объект (который я в итоге не купила) разные продавцы выставляли по трем разным ценам. Сам собственник требовал за свою однокомнатную 1,8 млн руб., сотрудник одного агентства недвижимости предлагал ее же за 2 млн, а другого – за 2,2 млн руб. Причем хозяин квартиры ни с одним агентством договор не подписывал. И если бы покупатель пришел к сделке через этих специалистов, то продавец получил бы свои 1,8 млн, а разница (200-400 тыс. руб.) перешла бы в карман агента.
Во-вторых, по той же причине не стоит заключать с агентством договор на поиск жилья для вас. Все равно в большинстве случаев, позвонив по указанному в каталоге телефону, вы попадете на риэлторов, и оплата их услуг либо уже будет включена в обозначенную в объявлении сумму, либо вам предложат сговориться о том, сколько вы готовы заплатить за услуги агента. В моем случае со специалистом из «Русского фонда недвижимости» мы сошлись на 50 тыс. руб.
Еще примерно столько же составили дополнительные расходы по кредиту: за оценку покупаемой квартиры, комиссия за снижение ставки, оплата услуг банковского нотариуса, первый взнос по страховке, оплата аренды сейфовой ячейки, первый взнос на счет в банке, куда я потом должна перечислять деньги для погашения кредита.
К слову, с оплатой квартиры и оформлением договора купли-продажи при ипотечной сделке все примерно так же, как и при покупке жилья без привлечения кредита. Вы вносите свою наличность в сейфовую ячейку банка, который вас кредитует, потом в течение нескольких дней (обычно не больше двух недель) регистрируется сделка купли-продажи и оформляется ваше право собственности на квартиру. Если по каким-то причинам сделка срывается, то вы забираете наличные из ячейки и кредитный договор с банком аннулируется. Деньги, уплаченные за оформление займа (оценка квартиры, услуги нотариуса и пр.), вы назад не получаете.
Если же все идет по плану, то после регистрации сделки продавец передает вам документы на квартиру, забирает деньги из сейфа и получает от банка остальную сумму, на которую вы оформили кредит.
Весь процесс оформления ипотеки, поиска и покупки квартиры занял у меня меньше трех месяцев и оказался довольно простым. Все бы хорошо, если бы не неприятная мысль, что в результате покупки квартиры в кредит она обойдется мне как минимум вдвое дороже, чем оценена продавцом. Но иного выхода, кроме ипотеки, у меня, как и у многих других покупателей, нет.
