На фоне бравурных отчетов о непрекращающемся росте рынков недвижимости и ипотечного кредитования все чаще раздаются заявления (пока, впрочем, одиночные) о том, что рост этот небесконечен. Более того, покупка жилья, которая и сегодня доступна лишь незначительной части россиян, в 2013 году станет для многих несбыточной мечтой. Об этом шла речь на круглом столе, посвященного развитию строительства жилья эконом-класса.
Стагнация на горизонте
К точке зрения о малодоступности даже «экономичного» жилья склоняется президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Валерий Виноградов. Он отмечает: цены на недвижимость и ставки по ипотеке растут. В среднем за 2011 год цены на первичном рынке поднялись на 10-12%, в этом году ожидаются как минимум такие же результаты (квадратный метр жилья эконом-класса сегодня стоит 76,2 тыс. руб., комфорт-класса – 99,4 тыс. руб.). Доходы же у населения увеличиваются значительно меньшими темпами. «К тому же многие граждане имеют долги по потребительским и автокредитам, поэтому возможностей для покупки жилья ни в ипотеку, ни тем более на собственные сбережения у них нет», – поясняет Валерий Виноградов. Рост ставок по ипотеке выше 12% (такова сегодня средняя ставка по РФ) вызовет падение спроса на кредитование, убежден он.
Между тем для Петербурга ставка 12% – уже давно пройденный этап. Согласно индексу «БН-Ипотека», на вторичном рынке сегодня в среднем кредит можно получить под 13,15% годовых в рублях, на первичном – под 13,63%. По прогнозам банкиров, в 2013 году общероссийская средняя ставка поднимется как минимум до 13% годовых уже в первом квартале. А некоторые эксперты прогнозируют и более существенное повышение. Банкиры уже поговаривают о грядущей стагнации ипотечного рынка.
Заместитель управляющего петербургского филиала ОАО «Банк “ЗЕНИТ”» Игорь Зингер причин для паники пока не видит, но не исключает, что в 2013 году многие банки могут отказаться от развития ипотечного кредитования в пользу наращивания кредитных портфелей в сегментах потребительского и автокредитования, так как эти сегменты более выгодны для финансистов.
Валерий Виноградов добавляет, что и граждане, которые сегодня покупают квартиры с инвестиционными целями, могут предпочесть и другие способы вложения средств. Инвестиции в квартиры на первичном рынке имели смысл, когда цены на жилье в новостройках были существенно ниже, чем на вторичном рынке. Тогда на росте стоимости от начального этапа строительства до сдачи дома в эксплуатацию можно было заработать в среднем около 20-30%. Причем до кризиса в отдельных случаях стоимость квартиры за этот срок удваивалась.
Сейчас же, по информации Центра исследований и аналитики ГК «БН», цены на первичном рынке и на вторичном почти сравнялись. Так, средняя однокомнатная квартира на вторичном рынке в октябре стоила 3,8 млн руб., в новостройке – 3,4 млн, двухкомнатная соответственно 5,5 млн руб. против 5,2 млн руб., трехкомнатная – 7,6 млн против 7,7 млн руб. При таких условиях инвестиции в новостройки теряют свою привлекательность, считают эксперты.
«Если государство не предпримет реальных мер по уменьшению стоимости квадратного метра жилья, то люди перестанут инвестировать в отечественную недвижимость и либо переключатся на зарубежную, либо будут сохранять средства на депозитах, где можно получать 10% годовых с вклада и не иметь проблем с покупкой и содержанием квартиры», – считает Валерий Виноградов. По его данным, в Барселоне сегодня за 150 тыс. евро можно купить неплохую трехкомнатную квартиру, содержание которой будет обходиться в 20-30 евро в месяц. Это меньше, чем в России, и ряд инвесторов уже постепенно переориентируется на такие вложения.
Рынок «комплексует»
Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов не разделяет пессимизма коллег: «Если объемы строительства будут расти, то цены на жилье понизятся. Президент Путин поставил задачу к 2020 году вводить в целом по стране по 150 млн кв. м жилья в год против сегодняшних 60 млн. Это будет способствовать росту конкуренции среди застройщиков, а значит – снижению цен».
Однако никаких предпосылок для существенного увеличения строительных объемов пока нет. В Петербурге, например, в последние три года объемы ввода новостроек держатся примерно на одном уровне – 2,7-2,8 млн кв. м.
Решением проблемы доступности жилья может стать развитие комплексного освоения территорий (КОТ), считает руководитель петербургского филиала КТ «СУ-155» Екатерина Евсеева. По ее словам, «участки, которые компании приобретают для застройки в рамках КОТ, на порядок дешевле участков под точечную застройку». Снизить затраты на строительство позволяет и наличие собственных предприятий, которые производят стройматериалы и стройкомпоненты. Например, у ЗАО «СК “РосСтрой”» (входит в СУ-155) имеются собственные домостроительные комбинаты, что позволяет застройщику приобретать стройматериалы по более низким ценам, чем в среднем по рынку. «Благодаря масштабности проектов КОТ и собственным ДСК у нас цены на жилье не только не растут, но даже снижаются», – говорит Екатерина Евсеева. По ее словам, в проектах «Серебряная подкова» и «Серебряные звезды», которые стартовали пять лет назад, цены за квадратный метр составляли 60-65 тыс. руб., а в проекте КОТ в Каменке, выведенном в продажу в этом году, стоимость метра начинается от 47 тыс. руб.
Правда, власти Петербурга и Ленобласти уже заявили, что будут согласовывать новые проекты КОТ только в том случае, если застройщики за свой счет построят для них всю инфраструктуру. А это фактически сводит на нет всю экономию на комплексных проектах.
Но некоторая надежда на улучшение ситуации все же есть. На этой неделе на совместном заседании правительств Петербурга и Ленобласти стороны договорились, что будут развивать пригородные территории по единому плану, а инфраструктуру в этих зонах строить на средства общего бюджета. Если эти заявления не окажутся декларативными и власти разработают и будут воплощать в жизнь соответствующие программы развития рынка жилья, то пессимистические прогнозы экспертов скоро будут забыты.
