Обычно свое представление о цене квартиры на вторичном рынке человек получает одним из трех способов. Он может отслеживать специализированные издания и проводить некое подобие мониторинга текущих цен, обратиться к профессиональному оценщику или доверить сделку риэлтору, который даст рекомендации по цене.
Квартира одна, а цены – разные
Если перечисленные участники рынка действуют профессионально, во всех трех случаях цены если и будут различаться, то не слишком значительно.
К удивлению многих клиентов рынка принципиально иная стоимость может сложиться, если оценка той же самой квартиры проводится по требованию банка, а сама квартира выступает залоговым объектом.
По словам Марины Чижковой, руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в этом случае клиенты иногда бывают неприятно удивлены тем, что в качестве объекта залога квартира оценена значительно дешевле, чем они рассчитывали.
К примеру, человек решает приобрести на вторичном рынке квартиру, выставленную за 3 млн руб. У продавца имеется заключение оценщика, в котором именно эта цена указана. Покупатель, не имея на руках всей необходимой суммы, планирует частично расплатиться с продавцом, взяв кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Предположим, что необходимая ему сумма кредита составляет 2 млн руб.
Далее он получает от банка принципиальное одобрение займа на эту сумму и начинает готовиться к сделке. Одним из документов, которые нужно представить в банк, является заключение оценщика о стоимости объекта залога. И вот тут-то покупателя может ждать неприятный сюрприз.
Неожиданно выясняется, что цена квартиры как объекта залога составляет не 3 млн руб. и даже не 2 млн, которые покупатель рассчитывал получить, а всего 1,5. Соответственно, и сумма займа будет меньше той, которая планировалась изначально. Ее уже не хватит, чтобы расплатиться с продавцом, и вся сделка оказывается под угрозой срыва.
Не бойтесь «ликвидаторов»
«Оценка недвижимости не дает универсального результата на все случаи жизни, и цифра в отчете будет напрямую зависеть от той цели, для которой оценка проводится», – говорит Марина Чижкова. В отчете продавца названа стоимость, которую оценщик рекомендует использовать для целей сделки купли-продажи. А в отчете покупателя, который он несет в банк, указана цена с учетом специфических требований.
Для банка главное, чтобы в случае нарушения должником своих обязательств квартиру можно было бы реализовать даже в изменившейся рыночной ситуации. И текущая рыночная цена квартиры может снизиться по целому ряду причин. Например, упадет спрос на жилье данного типа, ухудшится техническое состояние здания или статус района – все эти риски банк вынужден учитывать.
Совет № 1. Перед обращением к оценщику тщательно сформулируйте свои цели и задачи. Чем лучше оценщик будет представлять, как именно вы планируете распорядиться квартирой, тем более эффективным окажется результат оценки
Можно сказать, что залоговая стоимость квартиры определяется по самому пессимистичному сценарию, поэтому она с большой долей вероятности окажется ниже текущей рыночной.
Более того, в отчете оценщика, кроме рыночной, обычно указывается и так называемая ликвидационная стоимость, на которую банк, возможно, будет ориентироваться при продаже квартиры в кратчайшие сроки в случае дефолта заемщика.
Опасный нестандарт
Наиболее значительное расхождение залоговой оценки объекта и цены сделки может случиться, если речь идет о нетипичном объекте. Например – о крупногабаритной элитной квартире или, наоборот, дешевом неликвиде в старом доме. С точки зрения банкиров, эти два принципиально разных объекта объединяет одно – в случае невыплаты кредита продавать их банку придется довольно долго, а это невыгодно. Единственный способ ускорить продажу – выставить объекты по самой низкой цене.
Есть и другие причины, по которым залоговая цена может быть снижена. Это, например, высокая степень износа здания, также банки не жалуют квартиры с перепланировками, которые не оформлены по всем требованиям закона.
Совет № 2. Если квартира, которую вы планируете использовать как банковский залог, в чем-то нестандартна, не спешите делать выводы о ее стоимости, лучше лишний раз проконсультируйтесь с оценщиком
Эксклюзивные элементы отделки, декора, даже если они вам очень понравились, также не должны вводить в заблуждение насчет их влияния на залоговую стоимость – для залоговой оценки вся эта «экзотика» будет мало значить.
Совет № 3. Даже если вы готовы доплатить за эффектный дизайн квартиры, не стоит рассчитывать, что необычная отделка существенно увеличит залоговую стоимость
Оценочный форс-мажор
Агентам по недвижимости хорошо знаком этот «закон подлости» вторичного рынка. Если за стенкой квартиры, которая выставлена на продажу, проживает буйный сосед либо чрезмерно увлеченная громкой музыкой молодежь, то их очередной «праздник жизни» случится именно в тот момент, когда агент приведет потенциального покупателя на просмотр квартиры. В итоге, как правило, сделка попросту сорвется.
Скрывать подобную информацию от оценщика или нет – тут уж решать продавцу. Однако если речь идет о залоговой оценке квартиры, то эта насущная (в случае обычной купли-продажи) проблема теряет свою актуальность. В отчетах такая информация попросту не отображается, так что и на определение залоговой цены она никак не повлияет.
Совет № 4. Нет смысла скрывать от оценщика негативную информацию о квартире. Вы лишитесь возможности получить объективную информацию о реальной стоимости объекта
«Огласите весь список!»
У некоторых банков есть определенные требования к проведению оценки и к перечню самих оценщиков. Требования описаны в профессиональной терминологии, поэтому пытаться их изучить вряд ли есть смысл. А вот список аккредитованных оценщиков нужно посмотреть обязательно. Иначе может получиться так, что, заказав оценку у оценщика со стороны, вы добавите себе головной боли.
Банк, конечно, не имеет права отказываться от оценки, если она произведена по закону, а сам оценщик имеет все необходимые полномочия. Так что отчет будет принят.
Но после этого банк имеет полное право заказать экспертизу этого отчета у оценщиков из своего списка. Дождется ли ее завершения контрагент по сделке – большой вопрос. К тому же вполне возможно, что и оплатить эту экспертизу придется именно вам.
Совет № 5. Заранее поинтересуйтесь в банке, есть ли у них аккредитованный список оценщиков и входит ли в него тот оценщик, к которому вы планируете обратиться
