Муниципальное образование «Ульянка» расположено на юге Кировского района Петербурга. Территория ограничена улицами Солдата Корзуна, Козлова, проспектом Народного Ополчения, улицей Лени Голикова, проспектом Маршала Жукова. На расстоянии 1,5-2 км восточнее округа расположена станция метро «Проспект Ветеранов».

Садово-парковый округ
Ульянка – историческая территория на юго-западе современного Петербурга. По преданиям, когда-то на старой, ведущей в Петергоф, дороге, находился трактир, хозяйкой которого была некая Ульяна, от чего и произошел топоним. Впрочем, есть и другая версия – до конца XVII века там существовала маленькая, в три двора, деревенька, называвшаяся Уляля, в которой проживали представители местного племени ижора. А позже название было просто переделано на русский лад.

Активное освоение этих земель началось еще в начале XVIII века, когда там была заложена усадьба младшей сестры Петра I Натальи Алексеевны. Следом за царевной Натальей свои загородные резиденции построили многие семьи петербургской аристократии – Бутурлины, Голицыны, Панины, Шереметьевы. По свидетельствам путешественников того времени, старая Петергофская дорога, c расположенными вдоль нее садами и дворцами, напоминала путь из Парижа в Версаль.

Во время Великой Отечественной войны Ульянка наряду с другими южными территориями стала передним краем обороны Ленинграда. Большая часть построек и сады были уничтожены. Впрочем, частично сохранилась усадьба президента Адмиралтейской коллегии графа И. Г. Чернышева, известная как «Чернышева дача». Она была восстановлена в 1960-х.

Сейчас парк Александрино – одна из крупнейших зеленых зон на юго-западе мегаполиса. Он занимает почти четверть площади муниципального образования «Ульянка». Здесь с удовольствием проводят время не только жители Юго-Запада – многие петербуржцы из других частей города приезжают «покормить белок». В Александрино регулярно собираются поклонники творчества известного рок-музыканта Виктора Цоя, который жил поблизости, на проспекте Ветеранов, и часто гулял по этому парку с женой и сыном.

Послевоенная Ульянка некоторое время оставалась преимущественно дачной территорией. Одно садоводство, «Кировец-1» (рядом со зданием Городского клинического диспансера на проспекте Ветеранов, 56), в полузаброшенном состоянии существует здесь до сих пор. На его месте планировалось построить больницу, но в 2005 году были внесены поправки в Генплан и садоводство стало зоной жилой застройки. Однако большинство участков (в основном по 6 соток) приватизированы, а застройщики пока не нашли общий язык с собственниками, которых около ста.

Первая ласточка реновации
Капитальная застройка всей территории Ульянки, за исключением парка и садоводства, началась в конце 1950-х, то есть в самом начале эпохи индустриального домостроения. Поэтому сюда с конвейера Автовского домостроительного комбината (ДСК-3) поставлялись комплектующие первых панельных серий домов. Сначала в Ульянке собирались хрущевки самой распространенной в Кировском и Красносельском районах серии «ГИ». Несколько позднее – первые брежневки серии «ЛГ600», прозванные «кораблями».

Фасады пятиэтажек серии «ГИ» не декорировались, а только окрашивались в белый, желтый, иногда зеленый цвет. В каждой парадной по десять квартир, по две на этаж. Однокомнатных и двухкомнатных в них нет. Общая площадь типовой трехкомнатной квартиры – 43 кв. м. В нее входит гостиная (15 кв. м), две спальни (6 и 9 кв. м), кухня (5,5 кв. м), совмещенный санузел (2,2 кв. м) и небольшая прихожая со встроенным шкафом. Потолки очень низкие – 2, 3 м. Балконы для этих домов не предусмотрены.

Несколько более комфортны точечные 6-, 8-, и 9-этажные дома серии «ГИ». Они строились на углах кварталов. По сути – те же хрущевки из окрашенных газобетонных блоков, но часть квартир имеют балконы, есть лифт и мусоропровод. Маленький санузел в такой «точке» вмещает в себя только унитаз и «сидячую» ванну. Многие жильцы проводят небольшую перепланировку – переносят перегородку на 15-20 см и почти без ущерба для площади прихожей устанавливают стандартных размеров ванну. Общий недостаток домов серии «ГИ» – тонкие стены из газобетонных панелей. Летом в квартирах жарко, зимой холодно. Потерям тепла также способствует разрушение материала заделки панельных стыков.

Брежневские «корабли», названные так за схожесть с надстройками океанских лайнеров, какое-то время считались комфортным и даже престижным жильем. Фасады 9-, 12- и 15-этажных зданий «600-й» серии и сейчас выглядят красиво (в Ульянке значительная часть «кораблей» не так давно приведена в порядок). Но планировки квартир, плохие термоизоляция стен и межквартирная звукоизоляция – все послужило тому, что сегодня серия «ЛГ600» так же непопулярна, как хрущевки серии «ГИ».

Один из кварталов округа, Ульянка 2а, вошел в адресный список городской программы развития застроенных территорий. Именно по этому кварталу были проведены первые в Петербурге торги, которые выиграла компания «Воин-В». Этим летом компания приступила к строительству первого 18-этажного дома для расселения панельных пятиэтажек квартала.

Вне реновации
Панельные хрущевки и брежневки составляют основу застройки Ульянки, но здесь строились и их кирпичные «ровесники». Пятиэтажек серии «1-528КП» здесь в разы меньше, чем панельных домов, а квартиры в них пользуются гораздо большим спросом.

Планировки и метражи в них немногим отличаются от панельных хрущевок – проходные комнаты, маленькие кухни (5,2 кв. м). Хотя комнаты чуть более просторные (в двухкомнатных гостиная 17-19 кв. м, спальня – 8,5-11,2 кв. м). Зато они более теплые, имеют балконы (впрочем, иногда балконы заменены эркерами).

Благодаря хорошему техническому состоянию, кирпичные хрущевки Ульянки в обозримом будущем власти сносить не собираются. Впрочем, не раз рассматривались варианты реконструкции этих зданий – от надстройки мансард до увеличения этажности. Во всех случаях застройщики предлагали реконструкцию без расселения жильцов.

В кварталах Ульянки немало и 9-этажных кирпичных жилых домов. Это красивые точечные двуцветные (на фасаде –красный и белый кирпич) здания оригинальной конструкции.

В начале 2000-х жилищный фонд Ульянки обновился несколькими кирпично-монолитными зданиями. Идет строительство и сейчас.

По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в общем объеме предложения доля современных монолитно-кирпичных домов на вторичном рынке округа составляет всего около 3%. Разумеется, цена самая высокая – 97,5 тыс. руб. за кв. м.

Второе место по стоимости занимают кирпичные хрущевки «528-й» серии – 90 тыс. руб. за кв. м, их около 30% в объеме предложения. А львиная доля, 60%, приходится на дома категории «старая панель» – хрущевки и «корабли». Средняя стоимость «квадрата» в них 85 тыс. за кв. м.

В среднем однокомнатная квартира здесь предлагается за 3,3 млн руб., двухкомнатная – за 4,2 млн руб., трехкомнатная – за 5,3 млн. Дешевле или дороже – зависит от типа и местоположения дома. Самые дешевые квартиры – в панельных хрущевках в глубине округа, самые дорогие – в кирпично-монолитных домах в непосредственной близости к парку Александрино, особенно видовые.

Зеленый спальник
Как и любой ленинградский «спальный» район 1960-70-х годов Ульянка застраивалась комплексно. Вместе с жилыми домами возводились объекты соцкультбыта. Созданная тогда инфраструктура достаточно хорошо справлялась с существующей нагрузкой. В последние годы активно застраивались пустыри микрорайона. И в ближайшем будущем плотность населения будет только расти, поскольку «Воин-В» намерен строить здесь в полтора-два раза больше жилья, чем необходимо для расселения жителей хрущевок. Надо надеяться, что власти и застройщик позаботятся о строительстве новых социальных объектов.

В плане развития торговой инфраструктуры Ульянка долго отставала от многих соседних округов Кировского района – таких, например, как Автово или Нарвский округ. Здесь и сейчас заметно меньше магазинов, так как специальные модификации серий «ГИ» и «528КП» со встроенными коммерческими помещениями на первых этажах строились крайне редко. Однако отчасти этот дефицит восполнили новостройки.

До недавнего времени ни в округе, ни поблизости не было крупных современных торговых комплексов, но в 2011 году на проспекте Ветеранов, 101, открылся ТРК «Ульянка».

Высокому спросу на жилье в округе способствует хорошая транспортная доступность – вблизи проходит Дачный проспект с выездом на КАД и ЗСД.

Несмотря на оживленные транспортные магистрали неподалеку, экологический фон Ульянки, благодаря паркам Александрино и Полежаевскому (по другую сторону проспекта Маршала Жукова) остается достаточно благополучным. В результате реновации хрущевок зелени во дворах жилых домов, конечно, станет намного меньше, но парки, скорее всего, никто не тронет.

Текст: Вячеслав Березниченко