Стагнация ипотечного рынка начинается с Петербурга

Назревающая на ипотечном рынке стагнация выгодна потенциальным заемщикам. Борясь за будущих клиентов, банки будут изобретать и запускать новые и новые скидочные программы.

Цифры говорят...
Представители банков в унисон твердят, что в этом году прирост ипотеки идет ударными темпами. Однако статистика подобные заявления подтверждает не всегда. Как минимум в Петербурге ипотечный рынок по количественным показателям в развитии остановился. Об этой угрозе, кстати, БН предупреждал еще в июле.

Уточним, согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Санкт-Петербургу, за девять месяцев нынешнего года зарегистрировано 18 796 сделок по приобретению жилья в ипотеку. За девять месяцев 2011-го этот показатель составлял 16 153 сделки. То есть рост составил 16,4% (см. таб. 1).

Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что положительную динамику обеспечивают хорошие показатели первого и второго кварталов 2012 года. В третьем же квартале 2012 года Росреестр зарегистрировал в Петербурге 6138 ипотечных сделок, тогда как за аналогичный период 2011 года их число составило 6452. Эти цифры легко высчитываются при сравнении всех данных Росреестра (см. таб. 1, 2 и 3). То есть в третьем квартале 2012-го число сделок, по сравнению с прошлым годом, не выросло, а уменьшилось. Приблизительно на 5%.

Нет дыма без огня
Конечно, не все эксперты готовы согласиться с тем, что на ипотечном рынке Петербурга началась стагнация. «Данные Росреестра о государственной регистрации прав, как правило, не отражают собственно динамику рынка ипотечного кредитования, – заявляет аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. – Стоит учитывать, что большая часть ипотечных сделок приходится на первичный рынок, где сделки регистрируются только после приемки».

Но в целом аналитики вынуждены признать, что нет дыма без огня. Руководитель группы ипотечного кредитования петербургского филиала банка «Уралсиб» Роман Корников отмечает, что спрос на ипотеку приближается к точке насыщения. «В этом году будет зафиксирован некий максимум прироста объема выдачи кредитов», – полагает специалист.

«Затухание темпов роста ипотеки действительно есть», – констатирует и старший аналитик ИК «Церих Кэпитал Менеджмент» Олег Душин. По его мнению, полностью сойти на нет рост может уже к концу первого квартала 2013 года.

Да и в АИЖК соглашаются, что замедление темпов роста – свершившийся факт. «Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает начало замедления темпов роста рынка – в сентябре выдано ипотечных кредитов на 87 млрд руб., что на 25% превышает уровень сентября 2011 года, – говорится в разосланном Агентством релизе. – Напомним, что ранее темпы роста колебались около пятидесятипроцентной отметки».

Без паники
Конечно, не стоит драматизировать ситуацию. Остановка роста – это еще не падение. «Вряд ли это начало большого обвала, – поясняет БН старший аналитик Института Гайдара Сергей Жаворонков. – В условиях высокой инфляции недвижимость играет роль резервной валюты».

Тем не менее отрицательная динамика третьего квартала на петербургском ипотечном рынке – тревожный симптом для всей российской ипотеки. «Санкт-Петербург является одним из ведущих регионов, и петербургские тенденции по насыщению ипотечного спроса-предложения могут в других областях еще только начинаться», – предупреждает Олег Душин.

В то же время АИЖК, да и большинство других участников рынка, объясняют замедление продолжающимся ростом процентных ставок. Согласно последней статистике ЦБ средняя ставка в стране уже составляет 12,4%. И такое объяснение только добавляет тревоги. Ведь никто из экспертов в ближайшие полгода-год снижения ставок не ожидает. Как считает, например, зампред банка ВТБ24 Анатолий Печатников, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам к середине следующего года может вырасти до 13,3%.

А это значит, что нисходящий тренд по объемам ипотечного рынка продолжится и в предновогодние месяцы, и в 2013 году.

Соответственно, уже можно предположить, что подавляющее большинство прогнозов на 2013 год сильно завышено. Конечно, у ряда игроков, как это произошло и в нынешнем году, рост числа заемщиков сможет составить и 20%, и 40%. Но увеличение будет происходить благодаря перераспределению рыночных долей между банками, а не за счет общего роста числа клиентов.

К выгоде заемщика
Впрочем, для будущих заемщиков стагнация выгодна. Простой пример: в первом полугодии, на фоне мощного роста, многие банкиры обещали ужесточение требований к заемщикам. Более того, не далее, как в октябре, появления данной тенденции не исключал замгендиректора АИЖК Андрей Семенюк.

Но при сегодняшних реалиях никто из банкиров этого делать не станет.

«В последние месяцы ВТБ24, напротив, продолжил снижать требования к заемщикам, в частности, запустив специальную программу ипотечного кредитования с 10%-ным первоначальным взносом», – констатирует начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

«Изменений, которые бы касались ужесточения условий кредитования, нашим банком не вводилось, – вторит руководитель группы ипотечного кредитования центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка Константин Мурашкин. – На сегодня банк серьезно активизирует партнерское направление в ипотеке, что требует от него быстрых сроков рассмотрения и понятного процесса согласования заемщиков».

«На протяжении последнего года мы наблюдаем продолжающуюся тенденцию смягчения требований к заемщикам, что обусловлено, в первую очередь, жесткой конкуренцией на ипотечном рынке», – резюмирует директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко.

Охотники на акции
В некоторых случаях данное смягчение выражается в различных скидках. То есть несет заемщику прямую выгоду. Для примера приведем скидочную программу НОМОС-Банка: 0,25% от процентной ставки за подтверждение дохода только справкой 2-НДФЛ; 0,5% – если размер платежа по кредиту не превысит 45% от ежемесячного дохода; до 0,75% – если клиент захочет внести единовременную плату за выдачу и обслуживание кредита; и до 0,5% – если клиент покупает квартиру на вторичном рынке жилья с помощью агентства недвижимости – партнера банка. При этом все скидки суммируются, то есть в целом можно сократить процентную ставку на 2%.

А на круглом столе БН «Ипотека: чем привлекательны высокие ставки?» Роман Корников отметил, что «импульсные акции» в Петербурге банками проводятся постоянно. И в рамках таких акций иногда можно «найти» ипотеку с процентной ставкой на 3% годовых ниже средней.

То есть в ответ на сужение рынка банки стараются его искусственно расширить. Таким образом, на получение жилищных кредитов с каждым месяцем сможет претендовать все большее число из тех россиян, кто раньше «отсеивался».

Таблица 1. Сведения об ипотеке жилья за 9 месяцев

Таблица 2. Сведения об ипотеке жилья за 6 месяцев 

Таблица 3. Сведения об ипотеке жилья за 3 месяца

Источник: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

Текст: Игорь Чубаха