– Устраивает ли вас земельный банк вашей компании? Думаете ли его пополнять?
– Наш земельный банк составляет около 1 млн кв. м. Участки расположены в центральных районах, если мы говорим о компании RBI, и Приморском, Невском, Московском, Красногвардейском – если речь идет о «Северном городе» (входит в холдинг RBI. – Ред). Это очень качественная земля, а не картофельные поля. Все участки находятся в границах той территории, которую петербуржцы традиционно воспринимают как город.
Мы постоянно ищем новые земельные участки для пополнения банка, однако сегодня на рынке земли сложилась своеобразная ситуация. Застройщики теперь больше не готовят проекты планировки территорий (ППТ) – эту задачу взял на себя город, зафиксировав определенный объем ППТ в бюджете 2013 года. Из-за этого взаимодействие со значительной частью собственников земельных участков, у которых нет ППТ, становится долгосрочным. Никто не хочет покупать участки без ППТ и нести риски, не понимая, когда, что и в каком объеме на этой земле можно будет построить.
Мы готовы обсуждать различные варианты покупки земли – за долю площадей в будущем проекте, например, ведь не все всегда хотят именно продать. Капиталы обесцениваются, а если в результате партнерства собственнику земли достаются качественные помещения под магазины, офисы в будущем проекте, это хороший инвестиционный продукт, который долгие годы будет приносить прибыль.
– В последнее время у вас очень мало проектов в сегменте массового жилья. Вы собираетесь сворачивать этот бизнес?
– Вовсе нет, в ближайшее время запустим четыре новых проекта комфорт-класса. Один из них – на Пригородном, 4, в районе Комендантского проспекта. Это будет масштабный проект, созданный архитектором Григорьевым, площадью 200 тыс. кв. м, включающий жилье комфорт-класса, а также коммерческие площади. Большая часть территории отведена под благоустройство. Мы внимательно относимся к планировке участка, ведь в столь больших проектах важно грамотно развести движение людей и транспорта, зоны отдыха для разных возрастных групп, а также оставить места для создания красивых зеленых оазисов. Мы не нацелены на объем. Нашим клиентам неважно, десять у нас объектов, двадцать или больше. Им важно, какого качества эти объекты.
Где брать землю?
– Тема дефицита земли в пределах городской границы стала уже острой. Вы говорите, что ищете хорошие участки в городской черте. Рассматриваются ли те, что заняты промышленными предприятиями?
– У нас есть проекты, которые уже реализуются на территориях бывших промышленных предприятий, например комплекс «Собрание» на Большой Посадской улице (ранее здесь находились объекты автоколонны таксомоторного предприятия № 1. – Ред.), или будут реализовываться (в нашем портфеле есть такие земли). На мой взгляд, такие проекты привлекательны для инвесторов и полезны для города. Во-первых, это земли, обеспеченные инженерными мощностями, что позволяет снизить затраты на их создание. Во-вторых, благодаря таким проектам город не разрастается вширь, нет необходимости строить большое количество новых дорог в периферийных районах. В-третьих, эстетическая сторона этих территорий сегодня малопривлекательна и используются они не эффективно. Нужно выводить промышленность на окраины, а на месте предприятий создавать проекты в формате многофункциональных комплексов, где были бы жилье, офисы, торговля, социальная инфраструктура, где люди могли бы жить и работать, а не ездить для этого в центр. В развитых странах промышленность в городах занимает не больше 10% территорий, а у нас – 30-40%.
Посмотрите на правый берег Невы. Это огромные территории, сплошь занятые «промкой». Если кардинально изменить эту часть города, создав здесь новую, интересную архитектуру, которая радует глаз, то, уверен, здесь будет место, о котором потомки скажут: это лучшая архитектура XXI века. Петербург архитектурно не должен быть законсервирован на уровне XIX века. XX век в значительной мере потерян: в его начале был модерн, потом появлялись единичные объекты конструктивизма, а весь остальной период – архитектурно провальный. У нас есть шанс это исправить.
– Часто приходится слышать, что выхватывать такие участки кусками и застраивать хаотично девелоперам не так интересно. А общей концепции о том, как должна выглядеть промышленность в Петербурге, сколько ее должно быть и что разместить на освобожденных от нее землях, у города нет...
– Конечно, легче, когда общая политика определена. Но очевидно, что это будут проекты смешанные, с различными функциями, и в этом смысле какого-то указующего перста сверху не нужно. Другое дело, что надо ускорить принятие поправок в Правила землепользования и застройки, перевести земельные участки под промышленными предприятиями в другие категории, позволяющие строить там жилые и коммерческие объекты. Нужно внести соответствующие изменения в Генеральный план. Параллельно обязать промышленников сокращать санитарные зоны, приводя их в соответствие с границами предприятий. Все эти действия должны дать четкий сигнал и девелоперам, и собственникам промпредприятий, что в среднесрочной перспективе город не хочет видеть там промышленность. Заданный четкий и понятный вектор в таких вопросах – залог ускорения инвестиционного процесса.
– Насчет инженерной инфраструктуры вы правы. Но если изменится функциональное назначение таких территорий, на них будет появляться жилье и коммерческие объекты, то необходимо будет менять и транспортную схему в этих зонах, создавать социальную инфраструктуру. А город этого делать не планирует.
– Немного не так. Власти говорят, что у них есть некоторые ограничения по финансированию создания инфраструктуры, и в рамках этих ограничений будут формироваться адресные программы капитальных вложений в создание инфраструктуры. На мой взгляд, здесь можно использовать внебюджетные источники. Нашлось бы достаточно желающих финансировать объекты соцкультбыта, которые город бы потом выкупал. Но, скорее всего, это будут иностранные финансовые компании, которые имеют доступ к недорогим и «длинным» деньгам, в отличие от наших. Петербургские подрядчики с удовольствием построят эти объекты на западные деньги. И взаимодействие с такого рода западными инвесторами должны выстраивать городские власти.
Если проблема решена не будет, то все инфраструктурные затраты лягут на покупателей. И тут одно из двух: либо покупатель жилья будет сразу оплачивать и строительство детсада и школы, тогда цены на жилье сразу вырастут, либо маржа застройщика упадет до нуля, вслед за этим упадет объем предложения и рынок будет сжиматься, а потом на дефиците рынка цены все равно вырастут.
Себестоимость будет расти
– Многие видят выходом из ситуации застройку территорий вокруг Петербурга: себестоимость строительства там ниже, конечная цена метра тоже будет ниже, это обеспечит население жильем эконом-класса.
– Политика Ленинградской области вполне справедливо ужесточилась, поскольку в последнее время там заявлено много проектов, которые не обеспечены инфраструктурой. Более того, неясно, как они будут подключаться по водоотведению, канализованию и т. д. И областные власти совершенно справедливо пресекают такую застройку, чтобы покупатели жилья не оказались обманутыми в части качества будущей жизни. Если инфраструктурные затраты в Ленобласти лягут на застройщиков, то себестоимость квадратного метра повысится.
– И это уже не будет эконом-класс...
– Дело не в цене. Я вообще сторонник того, чтобы в Ленинградской области строилось малоэтажное жилье. Здесь хороший пример – наш проект Mistola Hills во Всеволожском районе, он имеет большой спрос как загородный проект для постоянно проживания, поскольку является принципиально другим продуктом. Это жизнь на лоне природы, но со всеми составляющими городского комфорта. Люди получают принципиально другой уровень жизни: плотность застройки за городом всего 3 тыс. кв. м на гектар, а не 15 тыс., как в городе. Есть возможность подышать свежим воздухом, полюбоваться живописными пейзажами за окном, погулять, покататься на лыжах, велосипеде.
– Получается, что, учитывая сложившуюся ситуацию, для поддержания доступности жилья пока нет предпосылок? Может ли в этом смысле помочь ипотека, совместные акции банков с застройщиками?
– Я бы не переоценивал роль ипотеки. Да, она занимает весомую долю (у нас в «Северном городе» по ипотеке покупается 30% квартир). Но если ставки и дальше будут расти, цены на жилье – повышаться, то платежеспособный спрос может упасть. Однако на следующий год мы такого сценария не предполагаем, наш прогноз, что уровень ипотечных сделок останется таким же, как сегодня, и на рынке жилья никаких резких изменений не произойдет.
Когда мы говорим об ипотеке или ином способе покупки жилья с рассрочкой, вопрос не в том, чтобы убедить клиента взять кредит, а в долгосрочной платежеспособности человека и экономической устойчивости всей схемы. И акции, например, тут не делают погоды. Нужно понимать, что любая скидка в действительности делается с надбавки. Конечно, есть объективные условия, когда жилье продается дешевле, – например, в начале строительства. Но когда мы говорим о скидочных и бонусных программах, то они, по большому счету, более интересны тем, кто профессионально инвестирует в жилье. Такие инвесторы «ловят» скидки, акции и т. д. А обычный клиент действует иначе: он ищет жилье в тот момент, когда намерен его купить, и импульсные акции для него могут быть важны только в том смысле, что помогают принять решение в пользу той или иной компании. Или если, скажем, он собирался купить квартиру через полгода, а узнав об акции, решил не ждать.
– Как вы оцениваете «страшилки» от некоторых экспертов о том, что все, кто мог купить жилье, уже его купили, а больше потенциальных клиентов почти не осталось?
– Финансовый рынок – альтернатива рынку недвижимости. И все эти «страшилки» на руку банкам, которые готовы принять не потраченные на жилье деньги на депозит. Никакой эксперт не в состоянии просчитать, сколько платежеспособного спроса осталось. Спрос зависит от конкретного состояния жилищного фонда. Если в городе десятки тысяч людей живут в коммуналках, то для них покупка жилья – насущная необходимость. И они будут использовать любые возможности, чтобы это сделать.
