Ипотека на волнах валютного курса

Зато проценты по кредитам в долларах США и евро в большинстве банков остались на прежнем уровне. Однако россияне предпочитают занимать исключительно в рублях, а зря – может, стоит рискнуть, ведь ипотека, номинированная в долларах США, позволит существенно сэкономить.

Первым в октябре повысил ставки по ипотеке лидер рынка – Сбербанк, сразу на 0,5-1 процентный пункт (п.п.). Теперь рядовой заемщик (не зарплатный клиент банка или специально аккредитованный) сможет получить рублевый кредит на покупку жилья на вторичном рынке не меньше чем под 14% годовых. Это одна из самых высоких ставок на рынке, но нет сомнений в том, что ближайшие месяцы за лидером подтянутся и другие игроки рынка. Например, ЮниКредит Банк поднял ставки на 0,5 п.п. На столько же повысил проценты и Райффайзенбанк, но только для клиентов, подтверждающих доход справкой по форме банка и при первоначальном взносе менее 50%.

В результате стоимость рублевой ипотеки (индекс «БН-Ипотека», рассчитываемый как ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту) в октябре возросла на 1,36% – это больше, чем в сентябре (1,05%). Средняя ставка на покупку жилья на вторичном рынке поднялась с 12,89% до 13,15% годовых в рублях, а проценты по кредитам на покупку строящегося жилья возросли с 13,52% до 13,63% годовых. 

Уроки кризиса
В то же время средние процентные ставки по кредитам в долларах США продолжают топтаться возле отметки 10% годовых, как по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке, так и на первичном.

Несмотря на затянувшийся рост ставок по рублевым кредитам спрос на займы в иностранной валюте остается беспрецедентно низким за всю 15-летнию историю развития отечественного ипотечного рынка – в июне 1997 года Госдума РФ приняла Закон «Об ипотеке», но только в 2004-2005 годах банкиры начали активно продвигать в массы займы под залог недвижимости. До 2007 года большая часть кредитов (около 60%) выдавалась именно в долларах США. Затем, по мере расширения ипотечного кредитования, доля ссуд в инвалюте пошла на убыль: несмотря на то что рубль укреплялся, к июлю 2008 года цена американской валюты на местном рынке достигла минимальной отметки – около 23 руб. за $1.

Поразивший Россию осенью того же года мировой финансовый кризис окончательно убил спрос на ипотеку в иностранной валюте. Напуганные стремительной девальвацией рубля заемщики (к февралю 2009 года за доллар США просили более 36 руб.) бросились рефинансировать свою ипотеку – переводить из иностранной валюты в российскую. На вопрос о том, в какой валюте лучше брать кредиты, банкиры обычно отвечают, что не стоит брать на себя валютные риски, в России надо брать кредиты в той валюте в которой начисляется зарплата. Все логично, но зачем тогда банкиры предлагают кредиты в долларах и евро. По признанию финансистов, это позволяет им привлекать «крупную клиентуру», поскольку заемщики, приобретающие недвижимость по цене от 10 млн руб., отдают предпочтение валютным кредитам, а они умеют деньги считать и знают, что делают.

Простая арифметика
Если вооружится калькулятором и взглянуть на динамику обменного курса рубля за последнее десятилетие, начиная с 2002 года, то расчеты покажут, что ипотека в иностранной валюте может быть выгодна не только богатым, но и россиянам со средним доходом, способным без особого ущерба для семейного бюджета пережить краткосрочные всплески валютного курса. Главное преимущество кредита в иностранной валюте – это существенная экономия на сумме выплаченных банку процентов. Допустим, в январе 2002 года один гражданин взял ипотеку в долларах США под 10,7% годовых, а другой – в то же время – взял рублевый кредит, пусть тоже под 10,7% годовых.

С учетом реальных колебаний валютного курса с января 2002 года по январь 2011-го гражданин взявший кредит в иностранной валюте выплатил банку меньшую сумму. Если учесть, что кредиты на покупку жилья исчисляются миллионами (средний заем около 2 млн руб.), а ставка по рублевым ссудам значительно выше, чем по кредитам в иностранной валюте, то речь идет об экономии в сотни тысяч рублей, сопоставимой со стоимостью бюджетного автомобиля. Как правило, ежемесячный платеж по займу в долларах США на 20% ниже, чем платеж по рублевой ипотеке, и это соотношение держится уже много лет. То есть если сегодня взять ипотеку в долларах, то ежемесячный платеж по ней сравняется с рублевой ипотекой – когда доллар подорожает на 20% и будет стоить 38 руб.

Готовимся к худшему
Конечно, никто не станет утверждать, что рубль никогда не опустится настолько. Однако для того чтобы это случилось, нужны веские основания: появление альтернативного источника энергии, исчезновение спроса на нефть и газ, обвал цен на энергоресурсы и т. п. В конце каждого года Министерство экономического развития РФ проводит бюджетные стресс-тесты. Согласно последним расчетам ведомства, в случае падения цены на нефть до $60 за баррель валюта США на местном рынке подорожает до 46 руб.

Сейчас одной из кажущихся реальной причин такого развития событий является долговой кризис в Европе, результатом которого может стать снижение спроса и цен на нефть. Сокращение валютной выручки нефтяников, «кормильцев» России, приведет к ослаблению национальной валюты. Правительство сопротивляться девальвации не будет, так как половина доходов бюджета, по признанию министра финансов РФ Антона Силуанова, «получается от продаж нефти и газа».

Валютный коридор
Ожидания худшего – это нормальный посткризисный синдром. После краха 1998 года негативные прогнозы превалировали в течение пяти лет – предприниматели ожидали снижения спроса, девальвации рубля. Но ничего катастрофического не случилось, с 2003 года рубль уверенно укреплялся.

Нефть по $60 за баррель сулят России последние несколько лет с завидной регулярностью, но цена упорно держится у отметки $100, а обменный курс рубля примерно такой же, как и десять лет назад. Начиная с 2000 года большую часть времени цена доллара США на российском рынке колебалась в диапазоне 29-31 руб., причем тяготея к нижней границе диапазона.

Основываясь на статистике последних лет, можно предположить с высокой вероятностью, что курс рубля будет оставаться в этом диапазоне. Так что можно рискнуть, взять ипотеку в долларах США и сэкономить, особенно сейчас, когда ставки по рублевым кредитам возрастают и прогнозы банкиров неутешительные. Вряд ли заемщики, умудрившиеся взять долларовую ипотеку, когда американская валюта стоила 36 руб., сейчас жалеют об этом. Но, наверное, исходя из статистики колебаний валютного курса не стоит повышать риск – брать кредит в долларах, когда его цена опустится ниже 30 руб.

Сегодня хуже всех себя чувствуют те заемщики, кто брал долларовую ипотеку в начале 2008 года, когда американская валюта стоила 23-24 руб. Вряд ли им удастся отыграть потери даже учитывая длинный срок кредита в 10-15 лет. Впрочем, всегда при самом плохом раскладе можно рефинансировать заем, и как показывает опыт, даже на более выгодных условиях, чем были изначально. Так, в 2010-2011 годах ставки по ипотеке достигли минимальных значений за всю историю рынка. И именно в этот период многие заемщики успели рефинансировать свои валютные кредиты.

Справка БН
Индекс «БН-Ипотека» отражает стоимость ипотечного кредита в рублях и иностранной валюте.  Значения индекса рассчитываются ежемесячно с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту под залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке и под залог прав требования на первичном рынке. Для расчета принимается срок кредита 10-15 лет, первоначальный взнос от 20%. Для простоты применения индекса и сопоставимости его значений в национальной и иностранной валютах сумма кредита берется равная 1 тыс. руб., для кредитов, номинированных в иностранной валюте, – $1 тыс.

Исходя из этих условий средний ежемесячный платеж по рублевому кредиту (без учета комиссий) на покупку жилья на вторичном рынке составил в октябре 12,751 руб. (за кредит, номинированный в иностранной валюте, придется заплатить $10,72 или 337,86 руб. по текущему курсу), а на первичном – 13,070 руб. ($11,17 или 352,06 руб.). В октябре – по сравнению с сентябрем – индекс по рублевым кредитам на первичном рынке составил 100,56%, на вторичном – 101,36%.

По кредитам в иностранной валюте значение индекса составило: на вторичном рынке – 102,63%, а на первичном – 102,37. Увеличение валютного индекса в основном произошло из-за роста стоимости доллара США: в конце октября за него просили 31,53 руб., а в начале месяца – 31,25 руб. Впрочем, на 1 ноября ЦБ РФ установил официальный курс – 31,37 руб. за $1.

Индекс «БН-Ипотека» рассчитывается по предложениям 25 банков, во внимание принимаются собственные ипотечные программы банков, а также условия АИЖК. Для расчета берутся процентные ставки для обычных заемщиков с улицы, а не зарплатных или иных клиентов банков. При расчете индекса учитывается динамика комбинированных, переменных ставок по ипотеке, зависящих от учетной ставки Банка России, а также ставок межбанковских рынков кредитования LIBOR, EURIBOR, Mosprime.  Из общего списка выбирается наиболее интересные предложения по стоимости заимствований. Однако не стоит забывать об условиях кредитования: минимальные ставки, как правило, доступны тем, кому ипотека не нужна. Большинству граждан, как показывает практика, за кредиты придется платить в том или ином банке по средней ставке предложения и выше. 

Лучшие предложения банков по величине средней фиксированной процентной ставки по кредитам в рублях на покупку жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости*, (%)

* – При условии комплексного ипотечного страхования
Источник: данные банков из открытых источников

Лучшие предложения банков по величине средней фиксированной процентной ставки по кредитам в рублях на покупку строящегося жилья*, (%)

* – Процентные ставки до регистрации права собственности на приобретаемое жилье и ипотеки, а также при условии комплексного ипотечного страхования
Источник: данные банков из открытых источников

Текст: Александр Ногов