Раньше Всеволожский район имел статус элитного, но в последние годы ситуация изменилась. В нем, конечно, остались ареалы эксклюзивной коттеджной застройки (например – в Токсово, вокруг Всеволожска, в окрестностях Коркинского озера и т. д.), но появилось также и много проектов эконом- и комфорт-класса. Причем в плане транспортной доступности эти поселки ни в чем не уступают дорогим. Только архитектура в них, конечно, намного проще, нет обширной инфраструктуры на территории и той «клубности», характерной для элитных проектов.
Все поселки, которые мы посетили в рамках нашего объезда, расположены в 10-15 минутах езды от КАД по Мурманскому шоссе. Два из них («Рыжики» и «Дружное») можно отнести к эконом-классу, а третий – «Лазурный» – к классу «комфорт».
Рыжики
Сначала мы решили посетить коттеджный поселок «Рыжики», который компания «Сигмакс» возводит недалеко от поселка Разметелево. Добраться до «Рыжиков» можно очень быстро. Нужно проехать от КАД примерно 7 км по Мурманскому шоссе и, не доезжая до заправки и рекламного щита «Рыжиков», уйти вправо на обочину, где оборудован съезд, точнее спуск. Тут – внимательнее: во-первых, это место плохо просматривается с трассы, так что его можно и проехать (а разворот на «Мурманке» будет нескоро). И, во-вторых, изгиб дороги здесь достаточно резкий, поэтому во время распутицы неопытным водителям надо быть настороже.
Поселок «Рыжики» вышел на рынок относительно недавно, первая очередь (140 участков) стартовала в мае 2011 года и была вся раскуплена за несколько месяцев. Удивляться нечему: девелопер тогда заявил неслыханные для Всеволожского района цены – от 65 тыс. руб. за сотку (разумеется, без стоимости коммуникаций). С июня текущего года идет продажа участков во второй очереди (300 землевладений). Цена стала выше – 85 тыс. руб. за сотку. При этом пакет инженерии (газ, электричество, вода) стоит около 450 тыс. руб. Нарезка участков довольно мелкая – от 6 до 12 соток.
Все участки предлагаются без обязательного подряда, но с возможностью заказать строительство дома из клееного бруса, газобетона или SIP-панелей.
На сегодняшний день строительные работы в поселке идут достаточно активно. Несколько коттеджей уже полностью готовы, другие находятся в разных стадиях возведения.
«Рыжики» классический поселок формата ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Во-первых, он реализуется на землях сельхозназначения, предназначенных для дачного строительства. Во-вторых, инженерное обеспечение проекта производится постепенно, по мере реализации участков. На 2012 год Ленэнерго выделило поселку 50 кВт электроэнергии. Пока на строительные нужды этого достаточно, но уже в следующем году, безусловно, потребуются более серьезные мощности. По словам девелопера, в перспективе на каждый участок будет выделено 10 кВт.
Магистральный газ в «Рыжики» планируется подвести в конце 2012-го – начале 2013 года. Технические условия уже получены. Водоснабжение будет осуществляться из скважин. На первом этапе они будут индивидуальные. А дальше собрание ДНП решит, как решать вопросы с водоснабжением – либо бурить общие артезианские скважины, либо присоединяться к проектируемому местному водопроводу. Канализация в поселке будет локальная. Забора по периметру поселка пока нет, его сделают позже.
Главные плюсы «Рыжиков», как нам кажется, это удачное расположение (до города всего 10 минут) и достаточно низкая цена. Из минусов надо отметить шум от проходящих невдалеке поездов. Хотя, с другой стороны, близость железной дороги (рядом с поселком находится платформа «11 км») дает еще один, альтернативный, вариант проезда.
ДНП «Рыжики» развивается, на наш взгляд, достаточно активно. Главное, чтобы инженерное обеспечение проекта поспевало за возведением коттеджей.
ИЖС «Лазурный»
Следующий поселок, в котором мы решили побывать, – квартал «Лазурный» в деревне Манушкино.
Этот проект мы уже посещали в рамках загородных объездов – ровно год назад. Тогда поселок представлял собой просто инженерно-подготовленную территорию в интересном месте – рядом с искусственным озером, образовавшимся на месте добычи песка (карьер «Рудас»). Мы, признаться, удивились, насколько масштабное строительство тут развернулось за истекший год – готовых коттеджей пока мало, но очень много домов находится в активной фазе возведения.
Напомним: в поселке «Лазурный» 350 участков от 12 до 17 соток. Однако в продаже осталось всего несколько землевладений. Цены с момента нашего последнего визита почти не выросли. Тогда сотка стоила 145 тыс. руб., теперь – 147 тыс. Цена пакета коммуникаций (газ, вода, электричество) составляет 500 тыс. руб.
«Лазурный» квартал полностью готов для постоянного проживания. Единственное, что осталось сделать, – оборудовать пляж на берегу озера. По словам представителя девелопера, это планируется сделать в следующем году.
В настоящее время ООО «Экстрим», занимающееся проектом «Лазурный», готовит к продаже еще один земельный массив по соседству – квартал «Малинки». Это будет проект более высокого уровня (бизнес-класса), обеспеченный не только инженерной, но и социальной инфраструктурой. В частности, на территории квартала будут построены детская и спортивная площадки, детский сад, кафе, магазин. На примыкающей территории построят торгово-развлекательный центр с рестораном, физкультурно-оздоровительный комплекс с 20-метровым бассейном. Естественно, у жителей «Малинок» будет свой пляж.
Стоимость сотки земли в «Малинках» составит 240 тыс. руб. Плюс 600 тыс. – платеж за благоустройство и коммуникации. Статус земли в «Малинках», так же как и в «Лазурном», – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), что дает возможность без проблем оформить регистрацию.
Дружное
Последним мы посетили ДНП «Дружное». Этот проект реализует девелоперская компания «1-я Академия недвижимости», развивающая в Ленобласти целый ряд коттеджных поселков.
«Дружное» находится недалеко от Манушкино, рядом с деревней Ёксолово. Проект этот средней величины – территория площадью 27,4 га поделена на 219 участков от 8 до 20 соток. Земельные участки предлагаются как с подрядом на строительство, так и без него. Минимальная стоимость сотки земли – 100 тыс. руб., максимальная – 130 тыс. (наиболее интересные участки рядом с лесом, а несколько – и в самом лесу). Плюс взнос на инфраструктуру – 570 тыс. руб. В эту сумму включены расходы на строительство дорог, дренажной системы, а также подведение газа, электричества, воды (общий скважинный водопровод). Правда, сами коммуникации еще не запущены. Электричество из расчета 3 кВт на участок (временные мощности на период строительства) подадут в январе, а газ – в первом полугодии 2013 года.
Территория поселка уже обнесена забором, построено административное здание, действует КПП, на въезде есть магазин. В будущем в поселке также планируется построить детскую и спортивную площадки.
Поселок «Дружное» активно застраивается. Несколько домов уже готовы, другие – на разных стадиях строительства. Коттеджи возводятся по различным технологиям. В частности, «1-я Академии недвижимости» предлагает на выбор каркасно-панельную технологию, строительство из газобетона, блоков Durisol, а также бруса и калиброванного бревна. Самое доступное предложение на сегодняшний день – одноэтажный каркасно-панельный дом-студия площадью 36 кв. м за 650 тыс. руб. Полная стоимость домовладения будет зависеть от выбранного участка. Если приобретен минимальный по площади участок 8 соток по 100 тыс. руб. за сотку, то общая стоимость дома с землей и коммуникациями (+570 тыс.) составит 2 млн руб.
В целом проект «Дружное» достаточно интересный – и в плане выбранного места, и в плане ценовой политики. Остается дождаться запуска коммуникаций.
Главный вывод, который мы сделали по итогам объезда, таков: недорогие поселки Всеволожского района активно развиваются. Там, где еще год назад была пустая земля, сегодня растут многочисленные коттеджи. Это говорит о том, что загородный рынок чувствует себя сегодня достаточно хорошо.
Просмотреть Поселки Всеволожского района: окрестности Разметелево на карте большего размера
