Специалисты из Минфина говорят, что ведение раздельных счетов по каждому объекту «защитит права участников долевого строительства», поскольку даст возможность контролировать поступления денежных средств от покупателей. Концепцию соответствующих поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обсуждали последние три месяца. Ожидается, что законопроект внесут на рассмотрение Госдумы РФ до конца текущего года.

Действующая редакция закона не запрещает застройщику аккумулировать средства, полученные от реализации квартир в разных объектах, на одном банковском счете. Более того, сейчас по 214-ФЗ компаниям фактически разрешено тратить деньги от продажи жилья в одном доме на строительство другого. Предложенные Минфином поправки запретят эту практику и введут принцип «один дом – один счет». После чего органы власти получат возможность более эффективно контролировать финансовую деятельность участников рынка.

Впрочем, как считает заместитель генерального директора по финансам компании Setl City Игорь Влащенко, государство и сейчас имеет возможность контролировать расходы на строительство жилых объектов – по крайней мере в отношении тех застройщиков, которые продают жилье по 214-ФЗ. «К тому же за финансовой деятельностью строительных компаний следят и кредитные организации, с которыми работают застройщики. Потому расходовать средства нецелевым образом нет смысла», – резюмирует эксперт.

А руководитель компании «Л1» Павел Андреев утверждает, что по сути новация Минфина уже и так реализуется на рынке. Дело в том, что многие компании часто создают под каждый проект отдельное юридическое лицо, которое и выступает застройщиком. Разумеется, при формировании дочерней структуры открывают и новый банковский счет для привлечения средств покупателей, расчета с подрядчиками и поставщиками услуг. Такая система страхует головную компанию от возможных рисков, связанных с реализацией отдельного проекта, но при этом делает дольщика максимально слабой стороной в правоотношениях со строительной фирмой. Как правило, если у «дочернего» застройщика начнутся проблемы, его уставного капитала будет недостаточно, чтобы расплатиться по обязательствам с дольщиками.

Поэтому, уверены эксперты, новая инициатива Минфина подтолкнет многих участников рынка работать по этой схеме. Формально, компания будет выполнять требование закона. На деле – защитит головную структуру (а точнее – ее финансовые активы) от возможных претензий дольщиков.

Более того, как уверяет руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, предложенный Минфином РФ механизм фактически запрещает застройщику фиксировать свою прибыль до тех пор, пока он не построит дом и не введет его в эксплуатацию. «В результате компаниям придется активней пользоваться кредитными средствами, что в итоге увеличит себестоимость квадратных метров», – говорит он.

В последнее время федеральные органы власти регулярно предлагают изменить 214-й закон, чтобы, наконец, сделать его действующим инструментом решения проблем долевого строительства (с момента принятия 214-ФЗ в декабре 2004 года поправки в этот документ вносились уже пять раз). Но положительных результатов от этой деятельности пока нет. Число обманутых покупателей не уменьшается, а предлагаемые инициативы чаще сводятся к ужесточению контроля за участниками строительного рынка. На что те, в свою очередь, незамедлительно реагируют повышением стоимости квадратного метра.

Стоит отметить, что в подавляющем большинстве случаев проблемы возникают у дольщиков тех компаний, которые продают жилье в обход 214-ФЗ. Однако поправки Министерства финансов деятельности тех застройщиков, которые работают по «серым» схемам, как раз не касаются.

Кто в Петербурге строит по 214-ФЗ

Недобросовестным строителям пригрозили тюрьмой

«Серые схемы» застройщиков поставили вне закона

Долевка требует превентивных мер

Застройщики ополчились на закон о дольщиках

Текст: Сергей Бардин