Банки в отсутствие стабильного спроса по ипотеке на загородную недвижимость не могут объективно оценить риски такого кредитования. Это приводит к начислению чрезмерно высоких процентов по данным кредитам либо к введению других сдерживающих привлекательность ипотечного продукта мер.
Не пришла ли пора нам, товарищи, замахнуться…
Ипотека на загородную недвижимость сегодня является одним из самых неразвитых сегментов жилищного кредитования. Прежде всего из-за низкой популярности ипотеки у региональных девелоперов.
Так, например, руководитель службы маркетинга «ПулЭкспресс» Марина Агеева говорит, что ее компания для аккредитации своих объектов в банках самостоятельно ничего не предпринимала. С одной стороны, опасаясь, что не удастся получить приемлемые условия кредитования и время на переговоры будет затрачено зря. С другой стороны, не ожидая, что сотрудничество с банками увеличит поток клиентов, Поскольку предлагаемые компанией дома относятся к премиум- и бизнес-классу, а ипотека более подходит для объектов эконом-класса. В итоге из одиннадцати коттеджных поселков компании аккредитацию получил только поселок «Румболово» – в Сбербанке.
Проще говоря, на рынке загородной недвижимости подавляющее большинство девелоперов пока еще не видит серьезной необходимости в «дружбе» с кредитными организациями.
Просто-таки бездельничаешь среди бела дня!
В свою очередь, и кредиторам мало интересны дома, построенные по индивидуальным проектам. И оценивать, и продавать в случае неисполнения заемщиком обязательств их довольно трудно. Кредиты выдаются в основном на приобретение объектов типовой застройки, то есть домов в организованных поселках.
Между тем стабильный спрос на ипотеку отсутствует даже на типовые объекты. Так, на первичном рынке коттеджных поселков Ленинградской области реализуется, по информации БН, около 350 проектов. Из них стабильные продажи отмечаются в 30-40 поселках, остальные загородные проекты испытывают сложности в той или иной мере – где-то продажи худо-бедно идут, а кое-где их не видали уже несколько лет.
И к текущему моменту сделки с привлечением ипотеки проводились только в каждом пятом поселке. А возможность использования кредита обозначается лишь в каждом четвертом рекламном предложении.
Конечно, в большинстве случаев отсутствие предложения не означает, что продавец будет категорически возражать против приобретения объекта в ипотеку.
Деньги… деньги, товарищи, еще никто не отменял!
Следует уточнить, что спросом у покупателей пользуются преимущественно объекты, которые находятся относительно близко к городу. Две трети потенциальных покупателей принципиально не готовы рассматривать варианты с расположением от Петербурга дальше, чем 20 км.
Кроме того, даже у многих находящихся рядом с городом коттеджных поселков транспортная доступность оставляет желать лучшего. И это дополнительно уменьшает число потенциальных заемщиков.
«Торможение в развитии загородного строительства происходит из-за отсутствия развитой инфраструктуры, в первую очередь транспортной, во вторую – социальной, – делится наблюдениями генеральный директор ООО «Адресные инвестиционные решения» Сергей Макольский. – А в связи с этим нечего и кредитовать».
Да и вышеприведенный случай с аккредитацией поселка «Румболово» в Сбербанке трудно считать типичным. Чаще крупные игроки кредитного рынка относятся к «загородной ипотеке» с настороженностью.
Ипотеке, как розничному продукту кредитования, нужен именно массовый пользователь услугой. «Банки готовы кредитовать загородную недвижимость в любом объеме при наличии спроса, а его как раз и нет», – признает Сергей Макольский.
И большинство банков продолжает концентрировать усилия на других направлениях развития ипотечного рынка.
Таким образом, зачастую и претендент на ипотечный кредит для приобретения загородного жилья рискует столкнуться со слабой заинтересованностью потенциального кредитора.
Из нас двоих кому-то должно было повезти!
Даже готовые работать на перспективу банкиры сталкиваются на загородном рынке с трудностями технического характера. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, сегодня основные риски приходятся на объекты, построенные с нарушением земельного законодательства.
Также осторожность банков объясняется нестабильностью цен на загородное жилье.
Нельзя сбрасывать со счета и следующий момент. «В случае конфликта с заемщиком банкам придется судиться не в городских судах, а в судах области, – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – А тратить силы на такие «путешествия» совершенно не хочется».
Соответственно, сейчас банки тестируют различные механизмы, позволяющие нивелировать повышенные риски «областной ипотеки». Одни игроки назначают повышенные ставки на загородные продукты, другие кредитуют только объекты, строительство которых финансируется через дочерние строительные компании. Третьи, например ВТБ24, предлагают такие же процентные ставки, как и по «городским» кредитам, но требуют высокий первый взнос (минимум 40%).
Прошу всех на второй тайм!
Определенные ожидания взрывного роста интереса к ипотеке на рынке Ленобласти кредиторы связывали уже с минувшей весной. Но тогда всплеска спроса на ипотеку по загородным объектам не произошло. По словам директора департамента розничного бизнеса «Нордеа Банка» Вячеслава Лясевича, спрос оставался на невысоком уровне. «Доля объектов на загородном рынке не превышает 5% общего объема выдачи ипотеки», – пояснял специалист.
Летом спрос на кредитование загородной недвижимости также рос недостаточными, по мнению специалистов, темпами. Как пояснял БН по итогам сезона региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын, летом ипотечные кредиты на приобретение загородной недвижимости увеличились до 8-10% от общего объема выданных ссуд на приобретение жилья. «Стоит отметить, что данный сегмент ипотечного кредитования растет, но не так бурно, как ожидали многие эксперты весной», – уточнял эксперт.
Похоже, аналогичные оценки заслужит и нынешняя осень. Спрос на ипотеку будет расти, но плавно. За эту осень и будущую весну девелоперы и банкиры только-только успеют обкатать наметившиеся формы взаимодействия.
Например, компания «Весна» (Spring Development) сегодня продает земельные участки и дома в коттеджных поселках круглогодичного проживания «Киссолово», «Ландыши» и «Одуванчик». По словам гендиректора компании Юрия Гоняева, доля сделок с привлечением кредитов растет, даже не смотря на то, что целенаправленные шаги по аккредитации объектов в каком-либо банке его компанией не предпринимались.
При этом спрос на приобретение в ипотеку участков отстает от спроса на готовые дома на 20-30%.
А в компании «Кивеннапа» с сентября начали предлагать ипотеку от Мособлбанка (по стандартам АИЖК). Девелопер ожидает, что в перспективе через данный механизм будет продаваться порядка 20% таунхаусов.
Я смотрю, ваше благосостояние растет...
В целом же, по словам экспертов, дополнительные шансы на рост объемов ипотеки дает и смена приоритетов у потенциальных покупателей. Если прежде загородный дом был предметом мечтаний только петербуржцев с высокими доходами, то сегодня переехать в коттедж подумывают горожане со средним достатком. «Пройдет лет пять, и в Петербурге не останется мест под строительство многоквартирных домов», – считает генеральный директор «Строительного треста» Евгений Резвов. «С каждым годом все больше жителей мегаполисов принимают решение сменить городскую суету на более спокойное и комфортное загородное проживание», – уточняет заместитель генерального директора Беслан Берсиров.
Между тем сделки с использованием ипотеки в общем объеме сделок с загородной недвижимостью в Московской области приближаются к 30%. Соответственно, в какой-то момент, если не ухудшится макроэкономическая обстановка, должен произойти прорыв и в Ленинградской области. Возможно, уже будущим летом.
И как только станет расти спрос – даже самые нерасторопные банки начнут упрощать требования к заемщикам по таким кредитам.
