Апарт-отели: недорогое жилье без права прописки

Апарт-отели – продукт для петербургского рынка относительно новый: пока что в городе строят лишь три подобных объекта (см. таблицу). Но, как утверждают девелоперы, спрос на эти «квартиры» увеличивается с каждым месяцем и потому число таких проектов будет только расти. Покупателей привлекает невысокая цена недвижимости и наличие дополнительной инфраструктуры. Впрочем, у такого «псевдожилья» есть свои недостатки – и весьма существенные.

Гостиничное жилье
Первый такой объект появился в Петербурге в 2003 году – ныне обанкротившаяся корпорация «Строймонтаж» ввела в эксплуатацию апарт-отель под названием «Пятый элемент» на Крестовском острове. После этого несколько лет петербургские девелоперы не испытывали ни малейшего интереса к таким проектам.

В нынешней ситуации строительство апарт-отелей стало закономерной реакцией инвесторов на обострившийся в Петербурге дефицит участков под жилищное строительство. Новый тип недвижимости позволяет успешно осваивать общественно-деловые зоны, где запрещено возводить жилье, а торговые комплексы или бизнес-центры строить нерентабельно. «Земля под апарт-отели стоит дешевле, нежели под возведение жилых зданий. При этом квартиры являются самым ликвидным и ходовым товаром на рынке недвижимости. А потому застройщики нашли альтернативу и возводят аналоги многоквартирных домов в коммерческих зонах», – рассказывает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Андрей Бойков.

Апарт-отель – это нежилой объект, в этом его главное отличие от многоквартирного дома. При этом, как рассказывает директор департамента консалтинга и аналитики ООО «МИР недвижимости» Илья Логинов, покупателям и арендаторам недвижимости в апарт-отелях предоставляют высокий уровень обслуживания. «В Петербурге можно приобрести апартаменты с отделкой, сантехникой и даже мебелью. А создаваемые в этих домах сервисные компании будут предлагать сопутствующие услуги. В доме обычно есть свои химчистка и прачечная», – говорит Илья Логинов. В идеале инфраструктура апарт-отеля должна включать в себя фитнес-центр, кафе и рестораны, объекты сервиса и торговли.

Процесс покупки и оформления апартамента практически не отличается от приобретения любого другого объекта недвижимости. «Апартаменты в строящихся зданиях продаются в соответствии с № 214-ФЗ. После того, как объект завершен, покупатель оформляет право собственности на нежилое помещение. В нем нельзя зарегистрироваться, но можно постоянно проживать – как арендаторам, так и собственникам», – рассказывает заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин.

Готовый бизнес
Девелоперы рассчитывают, что большинство покупателей недвижимости в апарт-отелях будут приобретать ее исключительно для последующей сдачи в аренду.

«Ожидаемая окупаемость такого рода инвестиций составляет 7-8 лет. По нашей информации, интерес к приобретению апартаментов в строящихся проектах проявляют и зарубежные инвестиционные фонды, которые специализируются на выкупе квартир и сдаче их в аренду», – говорит Илья Логинов.

Впрочем, подтвержденной статистики того, для каких именно целей (собственного проживания или сдачи в аренду) приобретают недвижимость в апарт-отелях, пока нет.

Но для частных инвесторов доходность подобного бизнеса представляется сомнительной. Прибыль от сдачи обычных квартир в аренду в среднем составляет 6% годовых от стоимости объекта (за редким исключением – 8-10%). И это – без учета расходов на амортизацию квартиры (обновление техники, мебели и ремонта в целом). Но при сдаче в наем апартаментов управляющая компания, которая занимается поиском арендаторов и эксплуатацией недвижимости, попросит за свои услуги комиссию (до 10% от арендной платы). Нужно помнить и про подоходный налог, который собственнику придется заплатить государству – ведь работа с управляющей компанией предполагает «легальную» деятельность на рынке аренды.

Тем не менее, девелоперы, реализующие проекты строительства апарт-отелей, уверены, что сдавать апартаменты выгодней, нежели обычные квартиры. «Думаю, что новый продукт будет гораздо более востребован. Наниматели апартаментов получают больший комфорт, а стоимость аренды обычной квартиры и жилья в апарт-отеле отличается несущественно», – говорит Александр Погодин.

Без прописки
Как утверждает Илья Логинов, представленная на рынке Петербурга недвижимость в строящихся апарт-отелях, как минимум на 15% дешевле жилья в многоквартирных домах. А потому многие петербуржцы приобретают апартаменты и для собственного проживания. К примеру, в строящемся МФК YE’S на ул. Хошимина, 14, апартамент площадью 34 кв. м с отделкой «под ключ» можно приобрести за 3,4 млн руб., в то время как в новостройке на Луначарского, 40, которая находится в километре от МФК, цена квартиры площадью 36 кв. м составляет 4,1 млн – без отделки.

Главный недостаток апартаментов очевиден – в них нельзя прописаться. Из-за чего у будущих жильцов возникнет ряд проблем. Во-первых, они не смогут бесплатно пользоваться объектами социальной инфраструктуры своего района. Во-вторых, апарт-отель – это нежилой объект, а потому покупатели не смогут получить на него налоговый вычет, использовать для его приобретения средства материнского капитала, госсубсидии и пр. Ну и за отопление, электричество, водоснабжение и прочие коммунальные блага придется платить по «коммерческим» тарифам – почти на треть больше. К тому же, как говорит вице-президент ГК «ЮРИНФО» Николай Лавров, ставка налога на коммерческую недвижимость в несколько раз выше, чем на жилую.

Но, как утверждают девелоперы, объемы продаж в строящихся апарт-отелях Петербурга увеличиваются с каждым месяцем. Однозначно говорить о том, приживется ли новый формат недвижимости на рынке Петербурга, можно будет лишь после завершения строительства и заселения этих объектов.

Строящиеся апарт-отели Петербурга:

Источник: ГК «Пионер»

Текст: Сергей Бардин