Разумеется, говоря о 20-30-километровой зоне вокруг КАД, мы несколько упрощаем ситуацию. На самом деле многое, конечно, зависит от загруженности автодорог в том или ином направлении. Например, на юге (Московское, Киевское шоссе), а также на востоке (Мурманское, Колтушское) пробок в будни почти не бывает. Так что можно спокойно «пролететь» 30, а то и 40 км от Кольцевой. Другое дело, скажем, северо-западное направление (Приморское, Выборгское шоссе). Тут заторы случаются довольно часто. Поэтому уже на въезде/выезде из города придется потратить от 20 до 40 минут – в зависимости от ситуации на дорогах. При таком раскладе и 10 км от КАД становятся ощутимым препятствием.
Опять же, надо считать, сколько ехать до работы по территории самого Петербурга. Хорошо если офис располагается в том же районе, через который вы въезжаете в город. Тогда потери времени могут быть минимальны. А вот если, скажем, требуется добраться до исторического центра, тогда на часы лучше и не смотреть – чтобы не расстраиваться.
Заметим также, что в рамках настоящего обзора мы не будем касаться малоэтажного сегмента в самом Петербурге (Выборгский район СПб, Курортный, Петродворцовый, Пушкинский, Красносельский и Приморский) – это тема для отдельного разговора.
Итак, попытаемся очертить условные границы зоны постоянного проживания за городом. Если подходить к этому формально, можно смело вести линию по «второй кольцевой» – бывшей военной трассе А-120 (в народе – «бетонка»). Она как раз опоясывает город на расстоянии примерно 30 км от КАД. Но мы все-таки подойдем к делу более серьезно и сделаем некоторые замечания и уточнения по каждому загородному направлению.
Новоприозерский локомотив
Сначала пойдем на север, во Всеволожский район. Здесь границы зоны постоянного проживания постепенно расширяются – по мере строительства скоростного Новоприозерского шоссе. Пока оно проложено до деревни Керро (примерно 25 км от КАД). В скором времени должен открыться участок до деревни Васкелово (еще около 6 км). Ну а дальше пока – старое узкое Приозерское шоссе, по которому ездить каждый день – сплошная мука.
Так, в деревне Мистолово реализуются сразу два проекта, где можно купить жилье в малоэтажных комплексах – «Близкое» (квартиры от 2 млн руб., но в продаже также есть таунхаусы от 4,1 млн и коттеджи от 6,7 млн) и Mistola-Hills (квартиры от 2,6 млн руб.).
В районе населенных пунктов Скотное, Агалатово и Вартемяги реализуются коттеджные поселки «Киссолово», «Охта-Йоки», «Вартемяги парк», «Вартемяги-комфорт». Дом с участком здесь можно приобрести за 4,1-8 млн руб., таунхаус – за 4,5-5,5 млн.
На участке от Агалатово до деревни Керро разброс цен больше. Например, в поселке «Лемболово Парк» минимальная стоимость коттеджа с участком составляет 8,9 млн руб. С другой стороны, в поселке «Новые дубки», к примеру, можно купить коттедж с участком примерно за 4 млн руб. – конечно, речь идет не о готовом доме, а об участке с подрядом на строительство.
Токсовское разнообразие
В Северную часть Всеволожского района есть еще один выезд с КАД – на Токсовское шоссе. Однако здесь, учитывая масштабное строительство жилья эконом-класса (в Мурино, Девяткино) по утрам и вечерам бывают серьезные пробки. Так что даже жители Токсово и его окрестностей зачастую предпочитают ехать в объезд: от развязки КАД с Новоприозерским шоссе – и далее через поселок Кузьмоловский. В любом случае на Токсовском направлении границу зоны постоянного проживания едва ли можно прочертить дальше деревень Лехтуси и Лесколово. Впрочем, далее этих населенных пунктов сегмент коттеджных поселков сегодня и не развивается.
Предложение этих мест весьма разнообразно. Так, в Кузьмоловском реализуется проект бизнес-класса «Небо», где стоимость коттеджей 
В поселке Токсово, весьма популярном у состоятельных покупателей, сегодня продаются только элитные объекты. Причем предложения в новых коттеджных поселках мало – большинство проектов давно завершены и распроданы. Среди «новичков» можно отметить разве что «Озерный край», где стоимость домовладений начинается от 50 млн руб.
Между тем стоит удалиться немного к северо-востоку от Токсово, и мы найдем вполне доступные варианты. Скажем, в поселке «Кавголовское озеро» (недалеко от берега озера Курголовское) предлагаются земельные участки от 1,7 млн руб.
Среди более удаленных объектов токсовского направления стоить отметить «5 холмов» (деревня Лесколово), где можно купить готовый коттедж уже за 5 млн руб.
Ближний Восток
Всеволожский район примыкает к Петербургу не только с севера, но и с востока. При этом фактически всю его восточную часть можно отнести к зоне постоянного проживания: от КАДа до естественной границы Всеволожского района – побережья Ладожского озера как раз около 30 км. При этом транспортная доступность всей этой территории достаточно хорошая. На восток из Петербурга имеется три выезда – по Рябовскому (Дорога жизни), Колтушскому и Мурманскому шоссе. Пробки, конечно, случаются на каждом из них. Но наличие сразу трех вариантов позволяет гибко планировать маршрут движения.
Коттеджные поселки в этой части Всеволожского района сконцентрированы в трех основных локациях. Первая – это земли вокруг самого райцентра. Выбор предложения тут довольно широк. Есть элитные поселки (например «Румболово», с домами от 12 млн руб.), есть проекты с доступными коттеджами от 3,9 млн и таунхаусами от 2,8 млн («Традиция»). К среднему ценовому сегменту (бизнес-класс) следует отнести поселок «Румболовское предместье». Участки тут стоят от 300 до 550 тыс. руб. за сотку, коттедж можно купить минимум за 6,9 млн.
К смешанному сегменту отнесем проект «Петровское барокко» под Всеволожском. Тут есть и достаточно дорогие дома от 8,5 млн руб., и недорогие таунхаусы от 3,1 млн.
Вторая зона активной малоэтажной застройки находится вдоль автодороги Н91 (Колтушское шоссе), от Всеволожска до Разметелево. На этом отрезке есть, опять же, дорогие поселки, где цены начинаются от 20 млн руб. («Изумрудный город», «Альпино», «Лукоморье»), а есть и дешевые участки от 75 тыс. руб. за сотку («Рыжики»).
Третья зона «коттеджной активности» – южнее Разметелево. Тут в основном сконцентрированы недорогие проекты, где предлагаются земельные участки под самостоятельную застройку. Особо стоит выделить лишь «Петровские сады», где предлагаются готовые дома от 5,3 млн руб.
Выборгский район: где жить?
Теперь перемещаемся на северо-запад. Здесь нас интересует Выборгский район, но, конечно, не весь, а только его к городу территории. Въехать в этот район можно по Выборгскому либо Приморскому шоссе, «переходящему» далее в трассу «Скандинавия».
Обе дороги, надо заметить, часто портят настроение автомобилистам. На Выборгском пробки обычно возникают в районе Сертолово 
Так что, по большому счету, Выборгский район Ленобласти не особенно подходит для постоянного проживания. Разве что поселки, расположенные вдоль Выборгского шоссе – вплоть до поселка Огоньки (около 30 км от КАД), можно отнести к «круглогодичной» зоне. Кстати, выбор загородных объектов тут довольно широк. При этом цены относительно невысоки: так, в поселке «МАЙнила» предлагаются коттеджи от 4,6 млн руб., участки от 2,5 млн, в проекте «Терра-Ленинское» коттедж можно купить за 4,8 млн, участки предлагаются от 1,4 млн. Более дорогое предложение осталось в «Малиновке» – коттеджи от 7 млн руб. Недавно на рынок также вышел проект «Кивеннапа-Симагино». Тут предлагаются коттеджи от 4,3 млн руб., дуплексы от 2,3 млн, квадроксы от 2 млн.
Еще для постоянного проживания неплохо подходит поселок Рощино Выборгского района. Но недвижимость тут стоит достаточно дорого. Цены стартуют от 10 млн руб. за домовладение.
Скудный южный ассортимент
На юге Ленобласти транспортная ситуация сегодня достаточно благоприятна. В Гатчинский район можно попасть по Киевскому шоссе, а также дороге Н-96 «Красное Село – Гатчина – Павловск» (тут, соответственно, два варианта: либо по съезду с КАД на проспект Ленина через Красное Село, либо со стороны Павловска – через Коммунар). В Тосненский район ведет Московское шоссе. Но сюда также можно выехать и через Гатчинский район.
Удобен для проживания Ломоносовский район. Прямо по его территории проходит Кольцевая, причем с нее имеются съезды на Таллинское, Ропшинское и Гостилицкое шоссе.
Пробки на южных трассах, безусловно, случаются. Но, как правило, серьезные заторы бывают только по выходным, в будни ситуация более или менее спокойная. Так что зону постоянного загородного проживания тут можно отодвигать от КАД даже более чем на 30 км (при условии что покупатель загородной недвижимости работает на юге Петербурга и не тратит времени на городские пробки).
В Ломоносовском районе выбор, в общем, тоже невелик. В продаже много участков без обязательного подряда по цене 45-100 тыс. руб. за сотку, готовых коттеджей в доступном ценовом сегменте крайне мало. Несколько проектов реализуется недалеко от Петергофа. Цены там начинаются от 15 млн руб. за домовладение. Почти не развит в Ломоносовском районе рынок таунхаусов.
Интересен рынок Тосненского района – но не всего, а лишь земель, прилегающих к Павловску. Ассортимент загородной недвижимости тут широк. Широк и разброс цен. Так, в поселке «Онегин-парк» коттеджи стоят от 13,4 млн руб. В «Мариинской усадьбе» – от 8 до 13 млн. Поселок «Ландыши» предлагает коттеджи от 7,4 млн руб. В то же время есть поблизости и дешевые участки без подряда: «Новая Грачевка» (130 тыс. руб. за сотку), «Новое Аннолово» (95 тыс. руб. за сотку).
В целом зона постоянного проживания вокруг Петербурга дает покупателю широкие возможности для выбора. При этом каждое загородное направление имеет свои яркие особенности, и их обязательно надо учитывать.
