Сумев «сойтись в цене» с продавцом, покупатель уже мысленно празднует новоселье, а его риэлтор подсчитывает свои комиссионные от сделки. А вот мысли о том, что дом может оказаться малопригодным для комфортного пребывания в нем, и даже опасным для здоровья, покупателю часто приходят с запозданием, когда сделка совершена.
Если быть невнимательным к «мелочам», то за огромные деньги можно вместе с квартирой приобрести массу проблем, решение которых потребует значительных финансовых и моральных затрат.
О чем молчит риэлтор
Есть целый ряд негативных факторов, снижающих потребительские характеристики жилья. К ним относятся и техническое состояние дома, и уровень развития сопутствующей инфраструктуры микрорайона, и социальный статус предполагаемых соседей и др. Кроме того, комфортная жизнь в квартире может быть нарушена различными воздействиями техногенного свойства, такими как посторонние шумы, электромагнитное излучение, загрязнение воздуха и пр.
В большинстве случаев покупатели жилой недвижимости на вторичном рынке пользуются услугами риэлторов – людей, профессионально занимающихся посредничеством в сделках купли-продажи недвижимости. Их задача – свести партнеров по сделке, их заработок – комиссионные.
Разумеется, значительная часть риэлторов не заинтересована в том, чтобы «втюхать» покупателю не весть что, лишь бы выручить свои проценты. В частности, профессиональный посредник в состоянии с определенной долей вероятности оценить юридическую чистоту сделки. Для этого ему необязательно иметь соответствующее образование – в каждом достаточно крупном агентстве недвижимости есть юридический отдел, где всегда можно получить консультацию. Стопроцентную гарантию того, что однажды не появится человек, оспаривающий право собственности, агентство может дать не всегда. Однако за дополнительную плату покупатель может заказать частное расследование истории сделок с квартирой, чем снизит свои риски.
Зато риэлтор вряд ли станет дотошно изучать остальные детали, вне юридических аспектов. Он может и вовсе не знать, что в доме что-либо неблагополучно. Поэтому не стоит полностью полагаться на агента по недвижимости. Будущее жилище нужно терпеливо, придирчиво изучать самому.
О чем расскажет бабушка
Перед тем как отправляться на просмотр квартиры, не лишним будет заглянуть в «народную карту» в интернете. Эта карта создается пользователями сети, и на ней можно увидеть немало объектов, в той или иной степени оказывающих влияние на жизнь микрорайона (предприятия торговли, сферы развлечений, общепита, производства, детские сады, школы и пр.). Также полезную информацию можно получить в разделе БН «Где жить?», выбрав обзор территории соответствующего искомому адресу муниципального образования.
Отправляться на просмотр квартиры есть смысл загодя, чтобы иметь в своем распоряжении достаточно времени на рекогносцировку. Возможно, одной недолгой прогулки окажется достаточно, для того чтобы отказаться от намерения приобрести жилье в данном месте. Например, на окраинах города пространство вдоль трасс успешно продувается ветрами, а в центре вдоль главных магистралей загазованность одна из самых высоких.
Прогулка по прилегающей территории даст представление и о возможности в будущем ставить свой автомобиль рядом с домом. Если днем во дворе слишком много припаркованного транспорта, значит, по вечерам автолюбители паркуются по принципу «кто не успел, тот опоздал». К тому же нередко жильцы дома бывают против того, чтобы их соседи ставили машину под окнами, слишком близко к дому. Войны «конных» и «пеших» жильцов, бывает, приводят соседей в суды, а то и вовсе доходит до вредительства (проколы шин, царапины и пр.). В то же время есть дворы, где жильцы, напротив, живут душа в душу.
Информацию по этому и многим другим вопросам получить проще простого, главное – включить коммуникабельность. Лучший источник полезной информации о доме, дворе, социальном составе жильцов – местные пенсионеры. Как правило, они давно проживает здесь, им известна история дома, они могут рассказать о его техническом состоянии, о том, как справляется со своими обязанностями управляющая компания (УК) и пр.
Чувствуем себя как дома
После рекогносцировки и сбора разведданных можно отправляться на просмотр. Первое впечатление о качестве жилища может дать подъезд. Чистые лестничные пролеты, растения на площадках, аккуратный информационный стенд УК – все это говорит в пользу дома.
Однако нелишним будет обратить внимание на стены, особенно в углах – проведите по ним чистой салфеткой. Следы конденсации влаги могут быть неявными, особенно при искусственном освещении, но если сырость есть, то след на салфетке останется. Следовательно, в подвале стоит вода либо подтекают трубы. Сырость становится причиной возникновения в доме плесени, грибка, она привлекает насекомых.
К сожалению, в самой квартире технические дефекты с ходу обнаружить сложнее. Хозяева неблагополучных квартир нередко проводят «предпродажную подготовку», косметический ремонт.
Поэтому при первом посещении нет смысла скромничать. Например, нелишним будет попросить хозяев отодвинуть от стены диван – под ним может оказаться дефект напольного покрытия. Это не означает, что квартиру нельзя покупать, но поможет получить представление о предстоящих затратах и, вероятно, станет причиной торга. Ведь иногда, указывая на дефекты, можно выторговать до 10% от заявленной стоимости, что при нынешних ценах на жилье немалые деньги.
Без лишней скромности продолжим «хозяйничать». Одно из самых слабых мест многих квартир вторичного рынка – электропроводка. Наличие новеньких розеток в стенах (тоже элемент наведения легкой «косметики») может ввести в заблуждение. Имеет смысл попросить включить одновременно максимально возможное количество бытовых приборов — не исключено, что электрощит не выдержит высоких нагрузок. Все это не критично, щит и проводку можно заменить, но потребуются дополнительные финансовые затраты. Для прокладки новой проводки придется штробить стены, а это уже серьезный, дорогостоящий ремонт.
Не забудьте проверить, как в квартире подается вода. Если в середине буднего дня напор слабый, то представьте, каким он будет утром и вечером, когда жильцы дома пользуются водопроводом больше всего.
Квартира с головной болью
В высотных домах для снабжения водой квартир на верхних этажах используются насосы. И иногда – из-за просчетов застройщика или ошибок при последующей эксплуатации – они издают излишний шум.
Еще один опасный источник шума в жилых домах – лифтовое оборудование. Шум лифта – трудноразрешимая проблема. Конечно, после покупки можно будет призвать на помощь сотрудников местного СЭС. Они замерят уровень шума, на месте составят акт и выпишут штраф УК. Однако УК может списать все на просчеты застройщика. Хорошо, если дом возведен недавно и компания-застройщик до сих пор существует. Тогда через суд от него можно добиться исправления недоработок. Но стоит ли покупать квартиру в этом доме, чтобы потом всем этим заниматься?
В квартиру могут проникать и другие, невидимые и неслышимые, враги – электромагнитное излучение и радиация.
Источником излучения может служить расположенная близко к дому трансформаторная подстанция или базовая станция сотовой связи. Причем если вышка стоит на крыше дома, жильцам опасаться нечего, а вот если этот излучатель расположен на крыше соседнего дома и «смотрит» прямо в окно квартиры, то стоит десять раз подумать прежде, чем вселяться в нее.
В принципе, операторы сотовой связи должны иметь все необходимые разрешения, подтверждающие, что излучение не несет опасности для здоровья окружающих. Но убедиться в том, что опасности действительно нет, можно только замерами с помощью специального оборудования.
Выбирая жилье, приходится посещать много адресов, иногда десятки. Водить с собой везде технического эксперта, нагруженного оборудованием для замера шума, радиации и электромагнитного излучения, хлопотно и дорого. Лучше просто не рисковать и не покупать квартиру, вызывающую опасения.
