Оценить долю панельного домостроения в структуре петербургского рынка жилой «первички» не так просто, как кажется на первый взгляд. Данные экспертов отличаются на порядки. Например, специалисты Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» считают, что панельные дома составляют лишь 1,9% от всех новостроек. Кирпично-монолитным они отводят 75%, кирпичным – около 9%. Правда, аналитики ГК «БН» выделяют в отдельную группу смешанный тип – с 10,7% рынка. Это дома с корпусами различной постройки – кирпично-монолитной и панельной. Так что если суммировать их долю с панельной долей исключительно, то получится около 12,6%.
Спорная доля
Заместитель генерального директора «Ленстройтреста» по продажам и маркетингу Анжелика Альшаева утверждает, что доля панели в структуре рынка близка к 20%. Причем эксперт включает сюда и монолитно-панельные дома, а не только объекты, целиком возводимые по панельной технологии.
Генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова отводит панели 15% рынка, а директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян – 10%.
Как бы то ни было, очевидно, что до лидирующих позиций панели далеко. Более того, популярность этого типа домостроения среди застройщиков падает: год назад панель занимала 6,8% рынка (по оценкам ГК «БН»), некоторые эксперты оценивали долю панели в 25%. В кризис дешевая панель набрала немного очков, но теперь почти все их «отдала». Застройщики следуют вкусам покупателей, а те панель любят все меньше. Зося Захарова полагает, что это связано прежде всего с неверными ассоциациями: люди знают о низком качестве советской панели и невольно переносят свое предубеждение на современные дома, построенные по этой технологии.
Минус на минус...
Развеять этот миф непросто, хотя эксперты в один голос уверяют, что у нынешней панели по сравнению со старой осталось только два минуса – сложность проведения перепланировки в квартире, а также ограниченность в дизайне дома и планировке квартир. Да и то, отмечает Анжелика Альшаева, сейчас это не такая уж большая проблема. Каркас такого дома сложен из заранее изготовленных на заводе панелей, каждая из которых имеет несущую функцию, поэтому снести стены или проделать в них дверные или оконные проемы практически невозможно, поясняет она. «Но в панельных домах есть не несущие перегородки, в основном – внутриквартирные, в которых можно делать дополнительные отверстия или сдвигать их», – утверждает Анжелика Альшаева.
Галина Санамян признает, что минус панельных домов – небольшой выбор планировок: «Здесь они достаточно стандартизированы. Однокомнатная квартира, как правило, имеет площадь 38-40 кв. м, двухкомнатная – 60 «квадратов», трехкомнатная – 75-80. Четырехкомнатных квартир представлено мало, они есть даже не в каждом доме». Справедливости ради заметим, что четырехкомнатных квартир на рынке вообще представлено мало. А в домах категорий «комфорт» и «эконом», которые в совокупности составляют по разным оценкам 80-90% рынка, многокомнатных квартир почти нет.
Директор по оценке ЗАО «УК “МАГИСТР”» Инна Попова добавляет, что «если застройщик грамотно подходит к квартирографии проекта и разрабатывает максимальное число ликвидных и востребованных сегодня квартир», то проблем с неудачными планировками не возникает.
А во внешнем дизайне панель нисколько не проигрывает остальным типам жилья, считает Анжелика Альшаева: «В последнее время популярными стали европейские технологии, предполагающие возведение дома в монолитной или каркасной технологии с облицовкой навесными фасадными панелями. При этом в их оформлении используется яркая окраска, различные варианты фактурной облицовки, что делает дом привлекательным и выделяющимся из серой массы серийных зданий. Такие панельные изыски используются при строительстве домов классов “комфорт” и “бизнес”».
Например, компания «ЮИТ» украсила свой ЖК «Оптимист» на Ленинском проспекте панелями голубого и терракотового цветов, а «Антей» на проспекте Космонавтов от ГДСК выдержан в мятных, белых и персиковых тонах. В компании СУ-155 сообщили, что благодаря используемым ею новым технологиям панельного домостроения и отделки ни по внешним, ни по качественным характеристикам объекты не уступают кирпичным и монолитным. Это позволяет компании использовать панели в жилых комплексах бизнес-класса – таких как, например, «Серебряный источник» на Приморском проспекте.
...дает плюс
Плюсов же у панельного домостроения куда больше, чем минусов, утверждают эксперты. Так, теплоизоляция современной панели значительно выше, чем старой. Застройщики утверждают, что по этому критерию панельное жилье даже выигрывает у монолитного. «Сэндвичи», в которых между слоями панелей укладывается утеплитель из минеральной ваты или пенополистирола, хорошо держат тепло и давно применяются в схожих с Петербургом по климату Скандинавских странах. У нас их используют в том числе и финские и шведские строители. Например, шведский концерн NCC в своем ЖК «Эланд» наружные стены выполняет из трехслойных сэндвич-панелей.
Побежден и еще один традиционный «панельный недостаток» – невозможность проектировать квартиры с высокими потолками. Раньше их высота обычно ограничивалась 2,5 м, теперь стали выпускать панели больших размеров, и простора прибавилось. Скажем, у «Ленстройтреста» в ЖК «Лучший выбор» во Всеволожске высота потолков в квартирах панельных корпусов составляет 3 м.
Времени для возведения панельных домов нужно столько же, сколько для монолитных, и меньше, чем для кирпичных. При этом себестоимость строительства панельных зданий на 5-10% ниже, чем у кирпичных, считают в ОАО «Победа ЛСР».
Это отражается на продажной цене квадратного метра – по этому критерию, наиболее важному для покупателей квартир категорий «комфорт» и «эконом», панель также выигрывает у остальных технологий строительства. Для сравнения: в кирпично-монолитных домах средняя стоимость «квадрата» составляет на конец сентября этого года 83,8 тыс. руб., а в панельных – 75,4 тыс. руб. При этом в среднем по всем типам домов «метр» стоит 83,53 тыс. руб. (информация ГК «БН»).
Если же обратить внимание не только на тип дома, но и на количество комнат в квартире, то самым дешевым среди всего выставленного на продажу жилья окажется квадратный метр в панельной «трешке» – он предлагается за 66,2 тыс. руб. против 83,2 тыс. за «метр» в трехкомнатной квартире кирпично-монолитного дома.
Правда, это «средняя температура по больнице», она не отражает особенностей продукции разных застройщиков. «В первую очередь на стоимость влияет местоположение и имя застройщика», – комментирует Инна Попова. Так, дороже всего квартиры в панельных домах у скандинавских компаний «ЮИТ» и NCC – по 80-100 тыс. руб. за кв. м. «Квадрат» в домах ГДСК дешевле – 75-85 тыс. руб. Квартиры в панельных домах на окраинах Петербурга и в ближайших к нему населенных пунктах Ленобласти предлагаются по 50-75 тыс. руб. за кв.м.
Галина Санамян согласна с коллегой: «Технология строительства для покупателя стоит не на втором и даже не на третьем месте. Стоимость квадратного метра в панельном и в кирпично-монолитном доме, скажем, в Девяткино будет различаться примерно на 15%. А если речь идет об объекте, например, в Московском районе, то здесь цены могут быть одинаковыми».
Без надежды на лидерство
Несмотря на расписанные в красках «панельные достоинства», эксперты не обещают домам из цельных блоков роста популярности. Доля таких объектов в общей структуре рынка останется примерно такой же, как сейчас. Какими бы ни были успешными новые разработки в области панельного домостроения, эта технология все же гораздо менее динамична, чем остальные. И учитывая все более усиливающееся стремление петербуржцев к комфорту они будут отдавать предпочтение кирпично-монолитным домам. А панель сохранит ведущие позиции лишь в самом доступном сегменте жилья.
Средняя стоимость жилья, в зависимости от типа дома и количества комнат в квартирах
Источник: Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»
