По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к началу октября в продаже находился 341 коттеджный поселок – это более 32,7 тысячи объектов (участков и коттеджей). Кроме того, на рынке представлены 59 проектов, где продаются таунхаусы (4,6 тысячи блок-секций). Таким образом, общий объем предложения составляет 78,7 тысячи объектов.
К концу третьего квартала лидером по количеству коттеджных поселков оставался Всеволожский район (31% от общего количества поселков). На втором месте – Выборгский район Ленобласти (16%), на третьем – Ломоносовский (14%).
Падение на фоне роста
Как свидетельствуют данные информационного обмена участников загородного рынка, продажи в коттеджных поселках, достигнув максимального значения в июле, с августа пошли на спад. Снижение продолжилось и в сентябре. «Между тем пока рано говорить о снижении активности покупателей, – говорит Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости). – По сравнению с прошлым годом, итоги продаж выглядят впечатляющими: тогда за третий квартал в рамках информационного обмена было зафиксировано 360 сделок, теперь – 801».
Несмотря на некоторые колебания уровня продаж от месяца к месяцу, в целом этот показатель загородного рынка постоянно растет. Хотя, конечно, не во всех сегментах. Так, объемы реализации участков без инженерной инфраструктуры (земельная нарезка) остаются на достаточно низком уровне уже три года подряд. А вот инженерно подготовленные участки пользуются все большим спросом. По данным БАРН, с начала 2010 года объемы их реализации выросли в семь раз. Это говорит о том, что рынок становится достаточно зрелым. Покупатели предпочитают инженерно обеспеченные поселки проектам, где сетей пока нет.
Доступность повышается
Достаточно динамично развивается сегмент таунхаусов. Если в июле-сентябре прошлого года участники информационного обмена сумели реализовать 62 блок-секции, то в третьем квартале года текущего – уже 252 домовладения (четырехкратный рост).
Загородная недвижимость постепенно перестает быть роскошью. На рынке появляется все больше недорогих объектов, сопоставимых по ценам со среднестатистическим городским жильем или даже дешевле его.
Собственно, первые три квартала 2012 года проходили под знаком доступного загородного жилья. Напомним, с начала года на рынок вышел целый ряд проектов, включающих недорогие дома и таунхаусы: таунпарк «Энкола», жилой комплекс Mistola Hills, коттеджный поселок «Лесная усадьба» (Всеволожский район), проекты «Кивеннапа-Юг», «Покровские горки» (Гатчинский район), «Кивеннапа Юго-Запад» (Волосовский район) и др.
Третий квартал подтвердил тенденцию. Так, известный девелопер рынка элитной загородной недвижимости, компания «ПетроСтиль», решила попробовать силы в сегменте недорогого жилья. Она вывела на рынок проект «Близкое» в деревне Мистолово Всеволожского района. Стоимость квартир в малоэтажных комплексах начинается тут от 1,9 млн руб. (за 35 кв. м), таунхаусов – от 3,8 млн (90 кв. м). Характерной особенностью проекта «Близкое» является его «мультиформатность» – наряду с дешевыми квартирами тут представлены и достаточно дорогие коттеджи. Так, за дом площадью 150 кв. м здесь просят 9,4 млн руб.
Еще один новичок рынка – поселок «Кирккоярви», который реализует компания «Мегаполис-Развитие» в поселке Поляны Выборгского района на берегу озера Полянское. Здесь предлагаются квартиры в малоэтажном комплексе с достаточно широким выбором площадей – от 17,7 до 300 кв. м (!). Стоимость самой дешевой составит порядка 800 тыс. руб.
Любовь к минимализму
Как мы и прогнозировали, загородные «дачные» квартиры в пешеходной доступности от озер становятся все более популярным предложением – альтернативой дорогостоящим коттеджам. Коттеджный поселок «Кирккоярви» – уже четвертый проект из этой серии, наряду с «Сосновой горкой» (озеро Мичуринское, Приозерский район), «Красавицей» (озеро Красавица, Выборгский район) и «Черничной поляной» (озеро Тохколодское, Всеволожский район).
В целом недорогие дома скромных площадей теперь – привычное явление на рынке. «Так, по данным информационного обмена, в сентябре средний метраж приобретенной секции составил 61 кв. м (по отдельным проектам средняя цифра доходила до 49 кв. м). Это самый низкий показатель за все время ведения статистики», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
Все компактнее, по его словам, делаются и приобретаемые участки. В сентябре средняя площадь наделов, купленных гражданами для самостоятельной застройки, составила 11 соток. Это также абсолютный минимум. Для сравнения: в сентябре 2011 года этот показатель был 13,1 сотки. В сентябре 2010 года – 20,1 сотки.
Элита активизировалась
В третьем квартале заметно активизировался элитный класс в загородной недвижимости. Вообще в последние годы элитный сегмент чувствовал себя не лучшим образом. Но теперь ситуация изменилась. По данным Knight Frank St-Petersburg, с середины лета интерес покупателей к элитному загородному жилью вырос. В результате в третьем квартале 2012 года на первичном рынке элитного загородного жилья состоялось семь сделок. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года была проведена всего одна сделка.
В коттеджных поселках бизнес-класса также выросли продажи. За квартал, по информации Knight Frank St-Petersburg, продано свыше 60 домов.
«Сегодня большим спросом пользуются дома на первой береговой линии стоимостью до 30 млн руб. В приоритете поселки Курортного и Всеволожского районов, а также объекты в непосредственной близости от города», – поясняет Елена Громова, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St-Petersburg.
Но не только спрос на дорогие дома был активен в минувшем квартале. Предложение таких объектов тоже выросло. В частности, начались продажи в элитных проектах «Медное озеро-2» (2-я очередь), Osko-Village, «Сестрорецкие дачи», «Озерный край» и проектах бизнес-класса «Мариинская усадьба» (2-я очередь), «Онегин Парк» (2-я очередь).
Как считает главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин, новые элитные проекты, выходящие сегодня на рынок, более соответствуют ожиданиям состоятельных покупателей, чем те, что уже находятся в продаже давно (не секрет, что именно в элитном сегменте моральное устаревание проектов происходит достаточно быстро). Так что поселкам «старой гвардии» придется искать новые маркетинговые ходы для привлечения клиентов – просто снижать цены для них, по мнению Дмитрия Синочкина, нерентабельно.
Итоги третьего квартала на загородном рынке в целом позитивны. Несмотря на некоторое снижение объемов продаж к началу осени, проекты с адекватным соотношением «цена – качество» чувствуют себя достаточно уверенно. Критерии покупательского спроса делаются достаточно четкими, а предложение – более внятным.
Динамика продаж участков
.jpg "Динамика продаж участков")
«Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского»
Динамика продажи домовладений
.jpg "Динамика продажи домовладений")
«Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского»
