В Петербурге на сегодняшний день насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир, расселением которых власти целенаправленно занимаются с 2008 года. Рынок комнат в Петербурге остается по-прежнему активным, такое жилье дорожает быстрее всего. Как продать комнату в коммуналке?
Откажите мне!
Как показывает практика, главным предпродажным документом для коммуналки является наличие отказов от права преимущественной покупки комнаты остальных жильцов-собственников.
«Предметом по договору купли-продажи является доля, а не комната, например 15/25 долей», – поясняет директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.
Этот правовой нюанс и ставит главную преграду при продаже комнаты в коммунальной квартире, так как закон прямо гласит: все собственники в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки при выкупе продаваемой доли. «Иными словами, если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире, вы обязаны предложить ее в первую очередь соседям», – уточняет менеджер компании «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова.
В том случае если соседи не хотят покупать комнату, продавец должен получить от них отказ от покупки. В идеале, все сособственники по просьбе продавца должны пойти в нотариальную контору и оформить отказ от преимущественного права покупки в письменной форме, после чего он заверяется нотариусом. «Это самый надежный способ получения отказа, с большой долей вероятности в дальнейшем не возникнет никаких проблем», – говорит Елена Ледовская.
И действительно, наличие такого документа не допустит ситуации, когда какой-либо сосед вдруг передумает и по ходу уже оформляемой сделки захочет все же купить продаваемую комнату. Срока действия у отказа от преимущественного права покупки нет. Однако, стоит помнить, что в отказе прописывается, по какой цене соседи отказались купить продающуюся недвижимость. И если возникнет необходимость продать комнату в коммуналке по более низкой стоимости, отказ придется брать заново.
Ради гарантий, которые дает добровольный отказ, продавцы порой становятся Шерлоками Холмсами. К примеру, был случай, когда продавец комнаты в Санкт-Петербурге узнал, что два других собственника коммуналки живут в Челябинской и в Мурманской областях. Соцсети помогли отыскать их актуальные контакты, а дальше – дипломатический переговорный процесс, в результате которого продавцу удалось уговорить соседей в своих городах самим сходить к нотариусу, а потом отправить отказы почтой. При этом продавец несколько рисковал, так как заранее перечислял на счета этих соседей деньги по тарифу, который нотариус берет за оформление отказа (700-1000 руб. в зависимости от региона). В этом случае соседи оказались адекватными людьми, однако, не всегда так бывает.
Кто-то – против
Часто граждане по разным причинам отказываются от похода к нотариусу, чтобы помочь в продаже соседней комнаты. Однако, есть способ получить отказы, даже когда с соседями не договориться. «Собственник комнаты должен сам пойти к нотариусу и написать предложение соседям купить продаваемые им доли, – рассказывает Елена Ледовская. – Затем это – по сути – уведомление отправляется сособственникам по почте заказным письмом». «На эту процедуру уходит в среднем полтора месяца», – предупреждает директор АН «Единство Недвижимость» Михаил Караулов. Длительное ожидание как раз и является минусом такой схемы получения отказов.
Далее возможны два варианта развития событий. Сособственник получает письмо, расписывается в открытке о получении, и эта открытка приходит нотариусу. Это наиболее благоприятный вариант развития событий. «Если письма по каким-то причинам не доходят до адресатов, нотариус все равно оформит сделку», – говорит Елена Ледовская о втором варианте. Однако, в таком случае считается, что продавец не уведомил сособственников долей надлежащим образом. А значит, в определенные законодательством сроки они могут обратиться в суд и потребовать перевода на них преимущественного права покупки долей.
Отметим, что отказы продавец обязан получать только в том случае, если комнаты соседей приватизированы. «Конечно, было бы очень неплохо, чтобы остальные доли в квартире принадлежали городу. Тогда бы и отказы не понадобились», – отмечает Марина Гусакова.
Другие «подводные камни»
Дополнительные сложности возникают в том случае, если в квартире сособственниками являются несовершеннолетние дети. В этом случае отказ от права преимущественной покупки могут дать их родители или официальные представители, однако, сначала они должны получить разрешение от органов опеки. А это дополнительное время и, опять же, зависимость от желания соседей заниматься данным вопросом.
Кроме того, продавец должен помнить, что после получения отказов комнату можно продавать только в соответствии с условиями, прописанными в отказе сособственника или посланном ему уведомлении. К примеру, если один из собственников скончался и юридически никто не вступил в наследство, то продавцу будет просто не у кого брать новый отказ до момента определения наследников и появления новых сособственников.
«Если же при продаже долей в коммунальной квартире не указать порядок пользования – то за покупателем не будет закреплена конкретная комната, и другие соседи будут иметь право претендовать на нее», – перечисляет другие возможные препятствия Елена Ледовская. К слову, похожая ситуация может возникнуть и при оформлении дарения, наследства, договора купли-продажи, если нотариус забудет прописать информацию о порядке пользования комнатами.
Эксперты отмечают, что в результате возникающих сложностей продавцы готовы продавать комнаты по договору дарения, так как такие сделки не требуют согласия соседей. Однако, комната в таком случае оценивается, как правило, ниже рынка, так как считается, что оформление дарения – риск для покупателя. Теоретически такие сделки в течение трех лет после совершения продавцы могут попытаться оспорить в суде.
