Вторичный рынок Петербурга: осенняя депрессия

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в третьем квартале 2012 года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга выросла ровно на 2%. Стоимость готового жилья растет плавно уже в течение полугода: рост на те же 2% был зафиксирован и во втором квартале, в апреле-июне. В среднем квадратный метр дорожает примерно на 700 рублей ежемесячно. С начала года «квадрат» на «вторичке» прибавил 7,6% и достиг уровня 95,1 тыс. руб.

Невыгодный размен
Средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах все лето и в начале осени колебалась возле круглой цифры в 100 тыс. руб. (в диапазоне от 99,5 до 100,5 тыс. руб.). Типичная петербургская «однушка» в конце сентября стоила 3,8 млн руб. – практически столько же, сколько и в начале июля. А вот среднестатистическая двухкомнатная квартира за то же время прибавила в стоимости около 200 тыс. руб. (подорожав с 5,4 до 5,6 млн руб.), трехкомнатная – примерно 100 тыс. руб. (с 7,6 до 7,7 млн руб.).

Конечно, данная ситуация не слишком обрадует владельцев однокомнатных квартир, которые планировали улучшать свои жилищные условия. Теперь они будут вынуждены доплачивать больше. Или, как вариант, могут не торопиться с продажей имеющегося жилья, рассчитывая, что разрыв в ближайшее время сократится.

По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, в конце лета – начале осени многие петербуржцы предпочли как раз отложить продажу своей собственности. «По моим наблюдениям в третьем квартале нынешнего года активность продавцов снизилась на 30-35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отсюда сокращение количества экспонируемых объектов, что, соответственно, ведет к плавному повышению цен на недвижимость. Средний прирост цены в 2012 году – 0,5-1% в месяц», – уверен он.

А вот жителям коммуналок, напротив, улучшать свои жилищные условия с каждым месяцем становится все выгоднее. Комнаты уже несколько месяцев дорожают гораздо быстрее отдельных квартир. С начала года квадратный метр в них прибавил в цене 15% и продолжает ежемесячно дорожать на 1,5-2%. Среднестатистическая комната в Петербурге (16,5 кв. м) стоила в конце третьего квартала 1,522 млн руб. (в декабре прошлого года она продавалась за 1,35 млн руб.).

Самыми дорогими по стоимости квадратного метра по-прежнему являются однокомнатные квартиры в домах старого фонда с капитальным ремонтом – 112,5 тыс. руб. за кв. м (в среднем 5 млн руб. за квартиру), без капремонта – 107,5 тыс. руб. за кв. м (4,5 млн руб. за среднестатистический объект). Самыми дешевыми вариантами остаются трехкомнатные квартиры в хрущевках, построенных на рубеже 1950-60-х годов: на конец сентября 2012 года средняя цена предложения составила 78,4 тыс. руб. за кв. м (4,9 млн руб. за квартиру).

Районы контрастов
По экспертным оценкам, основной спрос на вторичном рынке сосредоточен в объектах стоимостью до 5 млн руб. В ценовом диапазоне от 70 до 110 тыс. руб. за квадратный метр находится 77% предложения. Дорогих квартир, цена которых превышает 110 тыс. руб. за кв. м, в общем объеме предложения 16%. А вот доля дешевых объектов, цена которых меньше 70 тыс. руб. за «квадрат», составляет всего 6,5% от всех выставленных на продажу квартир. В данном случае можно констатировать не прекращающийся весь год процесс вымывания самого дешевого жилья: в конце июня доля таких объектов составляла 8,2%, а в начале января и вовсе 10%.

Наиболее интересующие покупателей районы – Выборгский, Приморский и Московский. Квартирами здесь, по информации Центра исследований и аналитики  БН, интересуется 30% покупателей жилья.

Новым трендом текущего года, по словам специалиста направления «Жилой фонд» АН «Итака» Марины Вязовой, стала возросшая популярность жилья вблизи съездов с кольцевой автодороги, которую достроили ровно год назад. В основном это касается новых домов, введенных в эксплуатацию в последние год-два.

Лидерами покупательского спроса явились, по данным генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, однокомнатные квартиры в домах 137-й серии в Приморском районе. Их стоимость лишь немного не дотянула до предкризисных показателей лета 2008 года (3,7 и 3,8 млн соответственно). «Более того, по отдельным видам квартир цена уже «пробила» докризисные показатели. Например, стоимость однокомнатных квартир площадью порядка 35 кв. м в кирпично-монолитных новостройках Выборгского и Приморского районов сегодня уже достигла 4 млн руб. Цена квадратного метра в этих квартирах находится на уровне 105-110 тыс. руб., тогда как в 2008 году она составляла 100-105 тыс. руб.», – утверждает он.

Впрочем, не везде «однушки» пользовались столь высоким спросом. В таких районах, как Пушкинский, Фрунзенский, Красносельский и Красногвардейский, средний уровень цен на малогабаритное жилье в третьем квартале не только не вырос, но даже уменьшился.

Если же брать средневзвешенные цены на все виды квартир (от «однушек» до многокомнатных апартаментов), то появляются довольно неожиданные районы-аутсайдеры, например Выборгский. С начала года средняя стоимость квадратного метра здесь увеличилась всего на 4% (для сравнения: в Кронштадтском районе Центр исследований и аналитики БН зафиксировал рост в 24%). В частности, на Выборгской стороне начали дешеветь некогда популярные сталинки. По мнению главного аналитика БН Сергея Бобашева, это связано с тем, что ранее они были переоценены, так что теперь спрос и цены совершенно закономерно снижаются. Это же касается, собственно, всех домов такого типа за исключением так называемых номенклатурных – на Московском проспекте.

Отметим, что в третьем квартале, в отличие от последних нескольких лет, не случилось ни традиционного летнего затишья, ни традиционного сентябрьского пробуждения рынка. Наоборот, именно в сентябре цены повсеместно начали снижаться. «Объективных причин для этого эксперты назвать не могут», – отметил заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Стагнацию на рынке в начале осени констатирует и Сергей Дроздов. «По инерции еще немного растут цены на самые ходовые «однушки» и студии на вторичном рынке (в самых популярных местах города). Но, думаю, что совсем скоро и здесь цены замрут», – считает он.

Отложенное предложение
Причины все уменьшающейся активности продавцов аналитики видят в резко изменившейся конъюнктуре на строительном и банковском рынках.

«Часть продавцов твердо уверена в повышении цен в ближайшие три-шесть месяцев. Другая часть, являясь одновременно покупателями (то есть желающими продать квартиру с одновременной покупкой другой), привыкают к новым ипотечным ставкам, откуда они собирались брать деньги на покрытие разницы в ценах», – объясняет Дмитрий Щегельский. Интересно, что и летом по сравнению с прежними годами объем предложения был меньше. Но еще в августе многие участники рынка все-таки ожидали его увеличения. Чего не произошло.

Сергей Дроздов нынешнюю ситуацию на рынке оценивает как своеобразную передышку. «Ведь не могут же цены расти постоянно. Доля ипотечных сделок осталась на прежнем уровне – в нашем агентстве она составляет примерно 45%. Тем не менее с июля Сбербанк (локомотив ипотечного рынка) уже три раза корректировал свои условия. Это не всегда было напрямую повышение ставок. Однако на текущий момент заемщики уже не могут позволить себе приобретать то, что могли до изменения условий», – констатирует глава АН «Петербургская Недвижимость».

По его словам, в сентябре (как и в первые недели октября) практически не было сделок по дорогому жилью. В отличие от лета, когда было продано несколько достаточно дорогостоящих двух- и трехкомнатных квартир.

Собственно, никаких изменений до конца года участники рынка не ожидают. «Скорее всего, цены вырастут еще на 2-3%, не более», – говорит Леонид Сандалов. То есть по итогам года квадратный метр на «вторичке» может подорожать менее чем на 10%. Для снижения цен, подчеркнем еще раз, особенных оснований нет. Ведь в стране никуда не делись ни инфляция, ни пресловутые административные барьеры, «благодаря» которым себестоимость строительства (а значит, и цена «квадрата» на вторичном рынке) уменьшиться никак не может.

Типы домов, вторичный рынок

Средние цены предложения на вторичном рынке жилья по районам Санкт-Петербурга

^{Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»}

Цены на недвижимость в России расти не будут

Рынок жилья Петербурга. Цены 8-15 октября

Великий Новгород. Вторичный рынок. Сентябрь

Рынок жилья Петербурга. Цены 1 - 8 октября

Стоимость жилья: вверх или вниз?

Текст: Павел Гинёв