Для 2012 года результаты третьего квартала на первичном рынке жилой недвижимости – это не только обычное подведение промежуточных итогов с построением прогнозов на будущее. Это еще и оценка годовой работы рынка в новых условиях – с изменившимся правительством Петербурга, которое с сентября прошлого года возглавил Георгий Полтавченко.
Тренды подтвердились
Весь год эксперты первичного рынка говорили о том, что начавшийся в 2011 году существенный рост цен еще более ускорился в 2012-м.
Что огромный спрос (в том числе отложенный, который до сих пор не реализован) вымывает с рынка наиболее ликвидные предложения, создавая перекос в структуре выставленных на продажу новостроек: «хороших» объектов (с удобной транспортной доступностью, инфраструктурно обеспеченных и т.д.) очень мало, а потому цены на них растут быстрее, чем на остальные.
Что покупатели стали больше обращать внимание не только на цену «квадрата», но и на качество жилья – уровень комфортности дома и площадь квартиры. И в результате популярность объектов категории «комфорт» и двухкомнатных квартир растет быстрее, чем традиционных лидеров – домов эконом-класса и студий с «однушками».
Что из-за проблем с согласованием новых проектов вывод их на рынок сильно затягивается, а проекты, подготовленные к запуску до прошлой осени, когда в Петербурге поменялась власть, иссякают. И недалек тот день, когда наступит дефицит предложения. Новые проекты планировки территорий (ППТ) в этом году почти не утверждались.
Более того, в Смольном заявили, что впредь будут отдавать предпочтение тем ППТ, где застройщики гарантируют создание инфраструктуры за свой счет. Тем самым чиновники затормозили общее развитие рынка, а недавно и вовсе поставили под сомнение реализацию одного из крупнейших проектов петербургской первички – комплексном освоении территории Юнтолово, которое намеревался реализовать «Главстрой СПб».
К концу третьего квартала все эти тренды сохранились и укрепились, побудив экспертов к уже традиционным для посткризисного рынка выводам и прогнозам.
Мало выводят
Нельзя сказать, что на рынок совсем не выводится новых объектов. По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, только за последние два месяца предложение на первичке пополнилось 43 новыми проектами. Так, шведский строительный концерн NCC вывел на рынок квартиры во II очереди комплекса «Эланд», холдинг RBI начал продавать жилье в ЖК «Новелла», MirLand Development Corporation – во II очереди «Триумф Парка», а СК «Навис» – в ЖК «Созвездие» и т.д.
До конца года также намерены начать продажи в своих комплексах «Строительный трест» («Золотая середина»), «Лидер Групп» («Артур Грей») и др.
Уже известны некоторые новые проекты будущего года – среди них жилой квартал в Пушкинском районе от ГК «Колвэй», многоэтажный комплекс около метро «Девяткино» от «ЛенСпецСтрой» и проч.
Однако объем предложения продолжает плавно снижаться – в целом он сократился на 3% по сравнению с тем же периодом 2011-го, в то время как спрос вырос на 13% (данные АН «Балтрос»). Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» оценивает падение предложения за это время в 5%.
Сейчас, по данным БН, в продаже находится 259 объектов. Некоторые специалисты, например компания «НДВ СПб», говорят о более существенном увеличении спроса на новостройки – на 30-40%. Ольга Трошева добавляет, что «Петербургская Недвижимость» сегодня в месяц совершает вдвое больше сделок, чем в прошлом году.
Как бы то ни было, разница очевидна, и разрыв между предложением и спросом продолжит увеличиваться, считают эксперты.
Ждать рывков по вводу «квадратов» в эксплуатацию тоже не стоит. Как подсчитал генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, в этом году уже введено 1,4 млн кв. м жилья, из которых в третьем квартале сдано 849 тыс. До конца года общий объем ввода составит 2,8 млн кв. м (против прошлогодних 2,7 млн), полагает Юха Вятто. И следующий год не обещает быть более «урожайным», скорее, наоборот.
Разные интересы
Если говорить о том, что предлагают застройщики и что хотят получить покупатели, то, по данным аналитиков БН, интересы этих сторон во многом расходятся. Например, в продаже больше всего однокомнатных (студии и «однушки») квартир – их доля около 41,4% от общего объема предложения. А доля «двушек» лишь 31,5% от всех выставленных квартир. При этом покупателей как раз больше интересуют «двушки» – на них приходится 39,2% спроса, в то время как на однокомнатные только 36%. Основная масса однокомнатных квартир в строящихся домах (32%) имеет площадь 35-40 кв. м, а покупателей больше интересуют объекты попросторнее – 40-45 кв. м (25,5% всего спроса).
То же и с «двушками»: в продаже объекты размером 50-60 и 60-70 кв. м занимают по 36% рынка, а основной интерес покупателей сосредоточен на квартирах площадью 50-60 «квадратов» (31,5% спроса).
Отметим, что в третьем квартале прошлого года ситуация существенно отличалась. Например, спрос на «однушки» превышал 51% и не был удовлетворен – в квартирографии новостроек доля однокомнатного жилья составляла лишь 39%.
Эти перемены вкуса не могли не отразиться на ценах: двухкомнатные квартиры в этом году стали стремительно дорожать, существенно обгоняя по этому показателю традиционных лидеров – однокомнатные. ГК «Новый Петербург» отмечает: средняя стоимость двухкомнатной квартиры на петербургской первичке с января по конец августа выросла на 7,2% и составила 5,34 млн руб. Для сравнения: «трешки» за тот же период прибавили в цене 6,1% (средняя стоимость объекта 8,2 млн руб.), однокомнатные – всего 2% (3,48 млн руб.).
Самыми популярными среди покупателей, как и прежде, остаются Приморский и Выборгский районы, констатируют в АРИН. С одной стороны, они лидируют по объемам ввода нового жилья, с другой – считаются наиболее удобными для проживания.
По данным БН, лидеры спроса в этих районах – одно- и двухкомнатные квартиры (стоимость до 3,4 млн и до 4,6 млн руб. соответственно) в Приморском и «однушки» (до 3,1 млн руб.) в Выборгском.
Посткризисная ценность
За прошедшие три квартала этого года цены на первичке Петербурга выросли, по разным оценкам, на 7-10%. Но это – «средняя температура». Скажем, холдинг «ЛенСпецСМУ» в ЖК «Орбита» зафиксировал общегодовой прирост цен на 12%, ЗАО «Группа Прайм» в квартале «Новая Скандинавия» – на 17%, а «Лидер Групп» в ЖК «Акварель» – на все 30%.
«В городе сохраняется недостаток именно качественных и интересных объектов. Этим, в первую очередь, и обусловлен рост цен», – поясняет Ольга Трошева.
Директор по оценке ЗАО «УК”МАГИСТР”» Инна Попова приводит средние цены на разные категории жилья: эконом-класс – 62,5 тыс. руб. за «квадрат», комфорт – 73,4 тыс. руб., комфорт-плюс – 93 тыс., бизнес – 123 тыс., элита – 184,4 тыс. руб. По оценке Инны Поповой, в третьем квартале цены выросли на 3-6% в зависимости от класса.
В БН среднерыночную цену предложения первичного «квадрата» определяют в размере 83,9 тыс. руб. И «классово-ценовая» разбивка у наших аналитиков несколько иная: средняя цена «эконома» – 75,2 тыс. руб. за кв. м, «комфорта» – 99,5 тыс., «бизнеса» – 169,1 тыс. руб.
Начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин говорит, что в третьем квартале этого года продолжился безостановочный рост цен. Если раньше лето, сезон отпусков, всегда считалось затишьем на рынке недвижимости, то в этом году падения продаж не наблюдалось и цены повышались все время. Так, в августе по сравнению с июлем «квадрат» прибавил в цене почти 5%.
Участники рынка не ждут от последнего квартала года каких-то особых сюрпризов. По словам Юхи Вятто, в конце года обычно спрос сильно растет, так как граждане стараются сделать покупки до Нового года, опасаясь существенного скачка цен в будущем году. И этот ажиотажный интерес покупателей подогревает цены в ноябре-декабре. С другой стороны, эти же месяцы традиционны для рождественских и новогодних скидок и бонусных акций от застройщиков, а также для вывода на рынок новых объектов, что отчасти уравновешивает ценовые перепады.
Причем, как прогнозирует заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов, в январе 2013-го, вполне возможно, повторится ситуация января 2012-го, когда ожидаемого традиционного провала в динамике сделок на рынке не произошло.
Большинство экспертов сходится во мнении, что до конца года недвижимость подорожает еще на 3-5%, но психологическую отметку сентября 2008 года (91,6 тыс. руб. за кв. м) не перейдет. Скорее всего, это произойдет к середине 2013-го. Впрочем, столь долгосрочные прогнозы всегда настолько приблизительны, что ориентироваться на них трудно.
Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости
.jpg)
.jpg)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».
Структура предложения на первичном рынке жилой недвижимости Петербурга
Источник: Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»
