Малогабаритное жилье – это не студии и однокомнатные квартиры, как ошибочно думают некоторые покупатели, а «однушки», «двушки», «трешки» и т. д. минимальной площади. Они всегда пользуются большим спросом, чем их просторные аналоги. Например, в кризис и на выходе из него наиболее ходовыми были самые микроскопические квартиры – студии 20-25 кв. м. Оно и понятно: большинство граждан просто не могло позволить себе ничего большего. Но характер покупательских предпочтений со временем меняется.
Капризы спроса
Нельзя сказать, что сейчас спрос резко перекинулся на стометровые апартаменты, но в сегменте однокомнатного жилья лидерство перешло к более просторным вариантам – площадью 40-45 кв. м (25,5% от всего спроса), а объектами менее 30 «квадратов» интересуются только примерно 8% покупателей (данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» за сентябрь 2012 года).
Что касается двухкомнатных квартир, то тут ситуация обратная. Популярнее всего компактные объекты – площадью 50-60 «квадратов» (31,5%). Правда, совсем уж тесные «двушки» (меньше 40 «квадратов») мало кого интересуют (3% спроса).
Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков объясняет это успехами ипотеки. Если два-три года назад покупатели рассчитывали почти исключительно на собственные средства (чаще всего – от продажи старого жилья), а потому были жестко ограничены в выборе, то сейчас, когда примерно 50% жилья приобретается в кредит, граждане могут себе позволить более просторное жилье. Однако ненамного: те, кто имел возможность без кредита купить «однушку», с ипотекой смогли приобрести маленькую «двушку», а потенциальные покупатели больших двухкомнатных «перетекли» в сегмент компактных трехкомнатных квартир.
По данным БН, в августе этого года впервые за несколько лет «двушки» обогнали по спросу «однушки»: квартирами с двумя комнатами интересовалось 37,42% всех потенциальных покупателей, а с одной (включая студии) – 37,21%. В сентябре «двушки» укрепили перевес: спрос на них составил 39,2% против 36,1% (доля однокомнатных).
Эти перемены вкуса не могли не отразиться на ценах: двухкомнатные квартиры в этом году стали стремительно дорожать, существенно обгоняя по этому показателю традиционных лидеров – однокомнатные. ГК «Новый Петербург» отмечает: средняя стоимость двухкомнатной квартиры на петербургской первичке с января по конец августа выросла на 7,2% и составила 5,34 млн руб. Для сравнения: «трешки» за тот же период прибавили в цене 6,1% (средняя стоимость объекта 8,2 млн руб.), однокомнатные – всего 2% (3,48 млн руб.).
Кризисный резонанс
Как считает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов, важно, чтобы девелоперы вовремя отреагировали на уже укрепившуюся тенденцию смещения интереса клиентов в сторону более комфортного жилья. Иначе рынок может наполниться невостребованными крошечными квартирами эконом-класса. Первый звонок уже зафиксировали риэлторы: в течение первого полугодия 2012 года доля нераспроданных квартир в дешевых новостройках увеличилась с 45 до 55%. Основные причины: переориентация клиентов с категории «эконом» на «комфорт» и с самого маленького жилья на более просторное.
Застройщики пока не поспевают за чаяниями клиентов – в возводимых ими домах по-прежнему преобладают миниатюрные «однушки» площадью 35-40 кв. м (32% от всего предложения), довольно большие «двушки» площадью 60-69 кв. м (правда, их доля такая же, как и у самых продаваемых, площадь которых 50-60 «квадратов», – на каждый тип приходится по 36%) и «трешки» – 75-85 кв.м (31,6%).
Дело в том, что сейчас в продаже те объекты, которые проектировались в кризис и даже до него, поэтому быстрого изменения площадей ждать не стоит.
Скажем, в ЖК «Приморский каскад» (СК «ИПС»), строительство которого началось во II квартале 2009 года, площади однокомнатных квартир начинаются от 41 кв. м, двухкомнатных – от 58, трехкомнатных – от 80 кв.м.
Быстрая реакция
Но постепенно переориентация по площадям все же происходит – за счет изменения квартирографии. Ее констатирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Она приводит следующие данные: в начале I квартала 2011 года средняя площадь квартир в выведенных на продажу объектах составляла 56 кв. м, в конце 2011-го – 51,6 кв. м, а по итогам первой половины 2012 года – 45-46 кв. м. Эксперт признается, что немалую роль в такой динамике сыграло увеличение доли студий в квартирографии новостроек: «На сегодняшний день на рынке есть проекты, в которых доля однокомнатных квартир и квартир-студий достигает 75-80%».
Это можно проиллюстрировать двумя ЖК от ГК «Город» – «Ленинский парк» и «Прибалтийский». Первый уже должен быть сдан в начале 2013 года, а продажи во втором начались лишь в марте текущего. В «Ленинском парке» площадь «однушек» составляла 40-53,5 кв. м, а в «Прибалтийском» – 25-48 кв. м. Причем если в первом комплексе имеются объекты с одной, двумя и тремя комнатами, то во втором – только с одной и двумя.
Генеральный директор London Real Invest Зося Захарова говорит, что «в сегменте жилья массового спроса застройщики продолжают уменьшать площади квартир до технически возможного минимума. Фактически в некоторых новостройках покупателям предлагаются квартиры, не сильно отличающиеся по площади от квартир в хрущевках». А некоторые, опасаясь, что крупногабаритные объекты останутся непроданными, нарочно предусматривают планировку таким образом, чтобы две крошечные соседние квартиры на одном этаже можно было бы при желании покупателя объединить в более просторную.
Конечно, сравнение нынешних новостроек с вторичными квартирами в «хрущевских» и «брежневских» домах – это преувеличение. Однако не такое уж и сильное. Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак отмечает, что средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройках эконом-класса сегодня составляет 30-40 кв. м, двухкомнатной – 50-65 кв. м, трехкомнатной – 70-90 кв. м. Для сравнения: в стандартной брежневке площади распределяются соответственно так: 30-35; 40-50 и 50-60 «квадратов». Если же учесть не средние, а минимальные площади нынешних новостроек, особенно в эконом-классе, то «хрущевские» рекорды, как тогда говорили, «совмещения туалета с ванной, комнаты с кухней, а потолка с полом» давно побиты. Например, сегодня на рынке легко можно найти студии площадью до 25 кв. м, такие варианты предлагают «УНИСТО Петросталь» («Тридевяткино царство»), «Л1» («Маршал», «Лондон парк»), «Ленстройтрест» («Лучший выбор»), «Полис» («Нордика»), ГК «ЦДС» («Северные высоты – 2»), «Лидер Групп» («Богатырь»), Setl City («Рио», «Вена»), «Оптима-Групп» («Геометрия») и другие. По сравнению с 23-метровыми студиями в ЖК «Геометрия» или 21-метровыми в «Вене» хрущевки площадью 30 кв. м выглядят настоящими хоромами.
Молодые и маленькие
Особенно наглядно изменение площадей в соответствии с тенденциями спроса во вновь выводимых в продажу домах. Например, в ЖК «Маршал» от «Л1», более «молодом» по сравнению с комплексом «У метро “Звездная»”» от той же компании, площади студий (в «Л1» такие объекты называются риалами) подросли. С 31,66 кв. м (такова площадь самых больших риалов около «Звездной») они увеличились до 46,68 кв. м (это размер суперриалов в «Маршале»). «Двушки» же, наоборот, уменьшились: с 56 кв. м для минимальной двухкомнатной квартиры в комплексе на «Звездной» до 44,45 кв. м в «Маршале». Трехкомнатные объекты тоже стали меньше: 75,5 кв. м против 64,23 кв. м соответственно. Отметим, что строительство первой очереди дома у «Звездной» уже заканчивается (как сообщили в отделе продаж компании, сдача намечена на II квартал 2013 года), а продажи в «Маршале» открылись лишь в конце сентября 2012-го.
В новом тренде выдержана и квартирография в ЖК «Южный» от компании «ГДСК», где все площади – самые ходовые: «однушки» размером 35-45,5 кв. м, «двушки» – 53,6-64,4 кв. м, «трешки» – 74-83 кв. м.
А вот в ЖК «Артур Грей» от «Лидер Групп», старт продаж в котором был намечен еще на лето этого года, но пока квартиры так и не вывели на рынок, площади объектов не очень соответствуют новым тенденциям спроса. Например, как заявили в этой компании, размер минимальной однокомнатной квартиры – 44,5 кв. м, двухкомнатной – свыше 66 кв. м, трехкомнатной – почти 112 кв. м.
Трудно сказать, кто из застройщиков окажется в выигрыше, – те, кто поспешил поменять квартирографию в соответствии с капризами спроса, или те, кто остался верен прежним принципам. Спрос сильно зависит от общей экономической ситуации. Однако вряд ли интерес к малогабариту задержится надолго. Если экономическая ситуация в стране станет менее благоприятной, покупатели снова переориентируются на самые маленькие студии, а компактные «двушки» и тем более многокомнатные квартиры останутся мало востребованными. Если же инфляция в стране останется на прежнем, довольно комфортном уровне, а доходы населения будут расти такими же темпами, что и сейчас, то интерес потребителей постепенно сместиться в сторону большего по площади жилья.
