Санкт-Петербург продолжает сохранять печальное звание коммунальной столицы: согласно официальной статистике на сегодня в городе остается 105 тысяч коммунальных квартир, в которых проживает 660 тысяч жителей. По данным Центра аналитики и исследований ГК БН, в среднем 2,5-3 тысячи таких комнат обычно выставлено на продажу.
Строго говоря, комната в коммуналке не является обособленным объектом недвижимости: человек владеет долей в квартире с закрепленным правом пользования выделенным помещением. Но, оставаясь самым доступным по цене видом жилья, комнаты крайне интересны покупателям. Несмотря на особый юридический статус, они активно продаются и покупаются, в том числе – с привлечением ипотечных кредитов. Хотя получить ипотеку на покупку комнаты оказывается сложнее, чем на квартиру.
Последняя идет на ура
Есть два принципиально разных вида ипотеки на приобретение жилья в коммунальной квартире: кредит на выкуп последней комнаты и кредит на покупку комнаты. Первый вариант предпочтительнее для банков. Так как после выкупа последней комнаты вся квартира переходит в собственность клиента, то ликвидность объекта в случае наступления банкротства заемщика значительно повышается. Не менее десяти банков, работающих в Петербурге, выдают ипотечные кредиты этого вида. Как правило, они делают это в рамках имеющихся программ ипотечного кредитования для вторичного рынка. Помимо лидеров рынка, Сбербанка и ВТБ24, приобретение последней комнаты охотно профинансируют банки «Зенит», «Открытие», Росбанк, «Санкт-Петербург», «Абсолют Банк» и другие.
«Кредитование покупки последней комнаты в коммунальной квартире представляет некоторую техническую сложность для банка. Кредитной организации приходится оформлять, по сути, два документа: ипотеку в силу закона, принимая в залог покупаемый объект – комнату, и ипотеку в силу договора – на всю остальную квартиру. Это несколько повышает риски банка, так как в случае взыскания квартиры в счет долга продать ее сложнее, чем обычный объект», – рассказывает директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Из-за таких дополнительных рисков, а также из-за незначительной суммы кредита (как правило, в пределах 1,5 млн руб.) многие банки вовсе отказываются от этого сектора кредитования.
Несмотря на то, что заемщик отдает в залог банку всю принадлежащую ему квартиру, практически каждый второй банк все равно требует первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости недвижимости. «Кредитная организация получает гарантию платежеспособности клиента, чтобы дополнительно защитить себя от рисков», – поясняет Максим Ельцов.
Сам по себе выкуп последней комнаты крайне выгоден для владельца остальных жилых помещений в коммунальной квартире. Не говоря о более комфортном проживании, ее приобретение автоматически повышает стоимость имеющейся у покупателя недвижимости примерно на 20%. Кроме того, Санкт-Петербург стимулирует расселение коммунальных квартир, выделяя как раз в таких случаях субсидии в рамках городских целевых программ. Хотя получить помощь города бывает непросто.
Покупка комнаты с нуля
Выкуп последней комнаты в коммунальной квартире – скорее редкий, чем ординарный случай на рынке недвижимости. Гораздо чаще комната в коммуналке интересует покупателей как самостоятельный объект, когда не хватает средств на приобретение квартиры. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость комнаты в коммунальной квартире в Санкт-Петербурге составляет 1,5 млн руб. Самый дешевый объект этой категории продавался этой осенью в Петербурге за 800 тыс. руб. – комната площадью 14 кв. м в десятикомнатной квартире, расположенной на первом этаже. Для сравнения: ценник на однокомнатные квартиры на вторичном рынке начинается от 2,5 млн руб. – за эту сумму можно было приобрести хрущевку в Красном Селе. Не удивительно, что комнаты пользуются устойчивым спросом: в качестве первого собственного жилья их покупают молодые семьи, родители иногородних студентов, люди, приехавшие в Петербург на работу.
Если собственных средств не хватает даже на комнату, можно прибегнуть к помощи банков. Самым простым решение этого вопроса оказывается для дружных семей, уже имеющих собственную недвижимость. В таком случае владельцы квартиры или дома (чаще всего – родители отселяемого младшего поколения) привлекают нецелевой ипотечный кредит под залог собственного жилья. Такой заем стоит несколько дороже, чем кредит под залог приобретаемой недвижимости. Например, в ВТБ24 анонсированная процентная ставка по программе «Нецелевой ипотечный кредит» начинается от 13,45% годовых, по программе «Вторичное жилье» – от 9,9% годовых.
Тем не менее взять нецелевой ипотечный кредит гораздо дешевле, чем решать проблему вторым возможным способом – за счет потребительского кредита. Во-первых, процентная ставка по нему заметно выше, в диапазоне от 16 до 25% годовых. Во-вторых, возвращать его придется быстрее, за пять-семь лет. Несложно посчитать, что, взяв потребительский кредит в размере одного миллиона рублей по ставке 20% годовых сроком на пять лет, придется ежемесячно выплачивать банку 26,5 тыс. руб. Если же удастся получить ипотечный кредит даже по ставке 13% годовых сроком на десять лет, то ежемесячные платежи снизятся до 15 тыс. руб. При сроке 20 лет – до 11 тыс. руб. в месяц.
Банки опасаются
Наиболее комфортным для покупателей вариантом является ипотека под залог приобретаемой комнаты. Однако, взять его довольно сложно. «Несмотря на востребованность данной услуги, найти банки, готовые кредитовать покупку комнаты, непросто. Не все банки готовы давать займы под такие объекты», – предупреждает Максим Ельцов.
Кредитные организации отпугивают потенциальные сложности, связанные с продажей комнаты в коммунальной квартире в случае банкротства заемщика. Дело в том, что до реализации комнаты необходимо получить письменный отказ от всех соседей, имеющих по закону приоритетное право выкупа. Одни владельцы комнат живут в других местах и даже в других городах, другие не хотят тратить время на посещение нотариуса, третьи «воюют» с соседями и не хотят идти им навстречу. Большинство банков, опасаясь стать заложником такой ситуации, воздерживаются от кредитования покупки комнат.
Тем не менее взять ипотеку на приобретение комнаты все-таки можно. Такие займы дает, прежде всего, лидер рынка – Сбербанк. Но здесь есть одно «но»: заемщиком Сбербанка может стать только человек, проработавший на последнем месте не менее полугода. Да и в целом, по мнению участников рынка недвижимости, Сбербанк весьма взыскательный кредитор, получить одобрение которого непросто.
Меньшие банки обычно более сговорчивы. В Санкт-Петербурге программы кредитования покупки комнат есть у банков «Советский», «Зенит», Росевробанка, Татфондбанка, «АК БАРС». Как правило, охотно работают в этом непростом секторе те кредитные организации, которые заинтересованы в быстром наращивании ипотечных портфелей. «Поскольку не все банки выдают подобные кредиты, данный вид кредита в нашем банке является востребованным во всех регионах, особенно в Санкт-Петербурге. В текущем году в Санкт-Петербурге количество кредитов на приобретение комнаты составило 50%, в других регионах – около 5% от общего числа ипотечных кредитов», – рассказывает руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Татфондбанка Надежда Сушкова. «С учетом того, что в нашей стране достаточно много домов с коммунальными квартирами, наш банк видит перспективу развития в данном направлении», – подтверждает мнение коллеги директор Департамента розничного бизнеса банка «АК БАРС» Марат Ганеев.
Не аварийное и без долгов
Требования банков по программам кредитования покупки комнат в целом не отличаются от условий для получения ипотеки. Все перечисленные банки готовы выдавать займы клиентам в возрасте от 21 до 75 лет («АК БАРС» – от 18 до 70 лет). Доходы могут быть подтверждены либо справкой 2-НДФЛ, либо справкой по форме банка (даже строгий Сбербанк здесь не исключение). Первоначальный взнос составляет 10-15% от стоимости покупаемого жилья, максимальный срок кредитования заметно различается – от 30 лет в Сбербанке до 15 лет в Татфондбанке. Процентные ставки соответствуют банковским программам по кредитованию приобретения жилья на вторичном рынке и находятся в диапазоне от 11,5 до 14,5% годовых.
Несколько больше претензий предъявляется к самому объекту покупки. Их базовый набор совпадает требованиями к любому залоговому жилью на вторичном рынке. Дом должен находиться на территории РФ, не быть аварийным, не стоять в очереди на капремонт. Он должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла (объекты недвижимости с печным отоплением в обеспечение по ипотечному кредиту не принимаются). Водопровод и сантехника должны быть в исправном состоянии, окна-двери – на месте. Степень износа может варьироваться в пределах 45-60%.
Но порой банки выдвигают дополнительные условия. «Кредитование на приобретение комнаты осуществляется только в случае размещения комнат в домах «коридорной системы». Решение вопроса о принадлежности дома, в котором находится потенциальный объект покупки, к «коридорной системе» производится на индивидуальной основе с учетом заключения залогового и юридического подразделений банка», – поясняет Марат Ганеев. Помимо этого, банк, скорее всего, откажется принимать в залог комнату в коммунальной квартире, где была проведена неразрешенная перепланировка. В центре Санкт-Петербурга в старом фонде немало квартир, в которых жильцы устанавливают душ на кухне без всякого разрешения соответствующих органов. Наконец, у всей квартиры не должно быть задолженностей по квартплате и коммунальным платежам. Если продавец выполняет это условие непременно, так как заинтересован в реализации комнаты, то заставить других жильцов погасить накопившиеся долги бывает непросто. Эти «допусловия» могут существенно затруднить поиски подходящего в качестве залога объекта.
