Ставки земельного налога, привязанные к новой кадастровой стоимости, начнут действовать с 1 января 2013 года, когда в силу вступит закон «О земельном налоге в Санкт-Петербурге».
Переоценка ценностей
Законопроект Смольного с предложением установить новые ставки земельного налога был внесен в ЗакС сразу после того, как летом властями была проведена переоценка кадастровой стоимости земли в Петербурге. Последний раз стоимость каждого из 6,5 тыс. кадастровых кварталов власти пересматривали осенью 2006 года. С тех пор кадастровый ценник составляет от 29 руб. до 41 тыс. руб./кв. м, в зависимости от местоположения участка, его функционального использования и параметров. Интересно, что и сами парламентарии еще три года назад считали землю в Петербурге недооцененной и требовали пересчета. По их мнению, несоответствие кадастровой стоимости рыночным реалиям оборачивается громадными потерями для бюджета – при приватизации госземель и уплате земельного налога собственниками.
В 2012 году переоценка чиновниками была наконец выполнена, с максимальным приближением к рынку и более дифференцированно – вместо 6,5 тыс. кадастровых кварталов новый ценник установили примерно для 115 тыс. участков на всей территории города. В итоге стоимость земли резко возросла – в некоторых случаях в десятки раз. Например, в центральной части города – в 20 раз, в элитных пригородах (Репино, Комарово) – в 17 раз. Верхняя планка кадастровой стоимости некоторых земельных участков поднялась до 89 тыс. руб./кв. м.
По прогнозам самих чиновников, переоценка грозит серьезным увеличением налогового бремени для многих землевладельцев. Поэтому в Смольном пообещали утвердить новую, более щадящую шкалу налоговых ставок.
Однако в первом чтении законопроекта «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» никаких смягчений не произошло. Поэтому на втором чтении документа, которое состоялось на прошлой неделе, рабочая группа из депутатов Анатолия Ковалева, Бориса Вишневского, Сергея Никешина и др., постаралась налоговое бремя уменьшить, по крайней мере, для рядовых горожан.
Жилью дали скидку
Больше всего нареканий у депутатов вызвало предложение Смольного сохранить неизменной ставку на землю под жилыми зданиями – на уровне 0,042% от кадастровой стоимости. Напомним, что в данном случае земельный налог платят граждане – собственники квартир (с нанимателей он не взимается) в зданиях, земля под которыми оформлена в общедомовую собственность. Налог рассчитывается как ставка, умноженная на кадастровую стоимость участка под зданием и поделенная на число квартир в доме с учетом занимаемой жильцами площади.
По оценкам депутата Алексея Ковалева, для горожан земельный налог по предложенной чиновниками ставке мог в ряде случаев вырасти и в 15-20 раз, в зависимости от престижности местоположения участка и иных факторов. «Если раньше собственники, проживающие в центре города в трех-пятиэтажных домах, выплачивали по 200-300 рублей в год, то теперь многим бы пришлось ежегодно платить по 4-5 тыс., а то и 10 тыс. руб. налога», – заявил Ковалев. По его мнению, подобная инициатива Смольного нацелена на «выдавливание горожан из хороших городских кварталов».
Впрочем, специалисты Комитета по земельным ресурсам и землепользованию (КЗРЗ) уверены, что такие опасения преувеличены. По их расчетам при ставке в 0,042% земельный налог для собственника, проживающего, к примеру, в пятиэтажном доме на 90 квартир на Загородном проспекте, будет составить около 1297 рублей. А для жильцов девятиэтажного дома на проспекте Ветеранов с 220 квартирами налог вовсе составит около 355 руб. в год.
Однако депутаты настояли на своем и установили для участков под жилыми домами ставку не 0,042%, а 0,01% от кадастровой стоимости, то есть в четыре раза меньше. По мнению парламентариев, в этом случае нагрузка для петербуржцев в среднем вырастет лишь в два раза, по сравнению с существующим уровнем. И тогда земельный налог для жителей дома на Загородном должен составить 308 руб., для жильцов здания на Ветеранов – 84 руб.
На таком же, четырехкратном, снижении ставки депутаты настояли и для участков под ИЖС. Смольный хотел сохранить ставку на прежнем уровне – 0,042%. По расчетам чиновников, в таком случае земельный налог на участок площадью 1922 кв. м в Репино обходился бы землевладельцу в 5137 руб., а пятно площадью 1200 кв. м в Стрельне – 1620 руб./год. Но парламентарии предложили для ИЖС ставку в 0,01%, по ней налог на вышеуказанный участок в Репино снизится до 1223 руб., на землю в Стрельне – до 389 руб.
Как отмечает председатель КЗРЗ Валерий Калугин, даже при таких послаблениях в среднем по городу земельный налог вырастет в восемь раз. «Если раньше горожане, проживавшие не в центральной части города, платили в среднем около 20 руб. налога, то теперь ежегодно им придется выплачивать до 150-160 руб. Участок под ИЖС площадью 12 соток подорожает с 300-400 руб. до 1-1,5 тыс. руб.», – приводит Валерий Калугин цифры повышения «средней температуры по больнице».
Застройщики и промышленники: без льгот
Налоговое бремя для других категорий землевладельцев уменьшить не удалось. Например, для сельскохозяйственных земель власти решили поднять ставку с 0,004% до 0,3% от кадастровой стоимости, то есть в 75 раз. Депутатские инициативы ограничить повышение планкой в 0,015%, успеха не имели. Хотя звучали опасения, что увеличение в десятки раз налога для сельскохозпредприятий приведет к их разорению.
Впрочем, по мнению многих экспертов, большинство участков сельхозназначения в черте города давно уже не заняты картошкой и пополнили земельные банки застройщиков. Это означает, что налоговая нагрузка ляжет на их плечи. Впрочем, глава КЗРЗ Валерий Калугин обещает, что новый налог не превысит 200-300 руб. за 1 га. «Фактический рост для застройщиков будет, однако платежи все равно останутся вполне приемлемыми», – говорит он. При этом директор департамента оценки ГУП «ГУИОН» Сергей Грибовский подчеркивает, что для особо привлекательных сельхозземель, которые могут быть переведены в другую категорию, кадастровый ценник вырос в 10-15 раз.
Опрошенные БН эксперты уверены, что переоценка обернется массовой перепродажей участков. По мнению заместителя директора ГК «Пионер» Александра Погодина, девелоперы будут вынуждены заняться ревизией своих земельных банков: начнут избавляться от непрофильных активов и осваивать наиболее привлекательные пятна, чтобы они не простаивали.
Судя по всему, новая земельная политика грозит ударить и по карману собственников промышленных территорий. Инициатива Смольного – сохранить прежнюю ставку налога для промышленных земель (в 1,5% от кадастровой стоимости) – прошла без обсуждений. Примечательно, что первоначально власти хотели снизить шкалу для земель под промышленностью – с 1,5% до 0,72%, однако этого не произошло.
Как полагают опрошенные БН аналитики, решение ударить рублем по промзонам в первую очередь направлено на ускорение процесса вывода промышленных объектов из центра города. Однако фактически этот процесс вряд ли начнется в ближайшее время. «Высвобождать территории в центре будут только те владельцы, кто окажется на грани разорения. Остальные будут сдавать помещения в субаренду, стоимость которой тоже может вырасти в целом по городу», – считает ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов.
Глава комитета финансов Смольного Эдуард Батанов подчеркивает, что Смольный не ставит своей задачей при помощи повышения налогов выдавить производства из центра. Но нерентабельным собственникам лучше подыскивать себе более дешевую землю.
Новую земельную политику Смольного чиновники объясняют необходимостью пополнять бюджет в условиях возможной второй волны кризиса. Например, только за счет налогов на землю под жилыми домами чиновники хотели увеличить поступления с 7 млн руб. (в этом году) до 70 млн (в следующем) . В целом же доходы города за счет новаций должны будут, по прогнозам чиновников, вырасти с 3,795 млрд руб. в этом году до 5,6 млрд в 2013 году. По оценкам Батанова, смягчающие поправки депутатов оцениваются как бюджетные потери в размере 120-150 млн руб. «Сумма для бюджета не является принципиальной, для городских властей важнее внедрить в сознание горожан, что земля имеет цену и за нее надо платить», – поясняет главный финансист города.
Действующая кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением Правительства С-Петербурга от 28.11.2006 № 1432
Новые результаты расчёта кадастровой стоимости земельных участков Санкт-Петербурга
