Второе за два месяца повышение Сбербанком процентных ставок по жилищному кредитованию гарантированно подтолкнет ряд других участников рынка к ответному подъему.
Путешествие в послезавтра
На российском ипотечном рынке происходит очередной виток роста процентных ставок. За август-сентябрь их повысили более 15 активных игроков рынка – в среднем на 0,25-0,75 п. п. В итоге, по версии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на конец сентября средняя ставка составляла 12,3%. По другой методике подсчета (индекс «БН-Ипотека»), средняя ставка на покупку жилья на вторичном рынке за первый месяц осени поднялась до 12,89% годовых в рублях, а на первичном – до 13,52%.
Но далее Сбербанк, уже поднимавший ставки с 1 августа (на 0,5-1,25 п. п.), вновь провел повышение с 1 октября. Теперь – на 0,5 п. п. для всех программ, за исключением «Ипотеки с господдержкой».
Между тем Сбербанк является безусловным лидером по объемам ипотечного кредитования как в России, так и в СЗФО. В частности, согласно данным «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» по итогам полугодия на долю Северо-Западного банка Сбербанка России приходится 32,2% от всех выданных в городе ипотечных кредитов. И, благодаря этому статусу, во многом именно Сбербанк определяет «правила игры» на ипотечном рынке.
«Сбербанк по сути полностью задает тон в данном сегменте банковских продуктов. Его решение делает вероятность повышения ставок другими крупными игроками очень высокой», – комментирует старший аналитик по банковскому сектору ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко. Таким образом, в ближайшее время следует ожидать роста ставок и у других кредиторов.
Кроме того, как отмечают эксперты АИЖК, значение для дальнейшей динамики ставок имеет повышение с 14 сентября этого года Центральным Банком России ставки рефинансирования с 8 до 8,25%. Для справки: это размер процентов в годовом исчислении, подлежащий уплате ЦБ РФ за деньги, предоставленные кредитным организациям. И пока что далеко не все банки отыграли своими ставками эти изменения.
Таким образом, дальнейший рост ставок неизбежен. И будет происходить в самое ближайшее время.
В соответствии с прогнозами АИЖК до конца 2012 года средневзвешенные ставки по ипотеке с 12,3 % не поднимутся выше 12,5%.
Другие прогнозы пессимистичней. «Я ожидаю подъема средних ставок в ближайшие месяцы – от 0,5% до примерно 1,5% годовых», – сообщил БН главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. А руководитель отдела ипотеки и специальных программ Тekta Group Роман Строилов полагает, что к концу текущего года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам российских банков достигнет 15%.
Варианты выбора
При этом сами банкиры привычно объясняют удорожание чересчур высокой ценой заемных денег. «На ипотечные ставки прежде всего влияют фондирование (стоимость привлекаемых банком ресурсов) и стратегические цели банка», – уточняет начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина.
Одним из основных способов привлечения денег для банков являются вклады населения (депозиты). «Сегодня ставки по вкладам растут, в результате стоимость ипотечных кредитов также держится на высоком уровне», – констатирует начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.
Правда, ипотечные кредиты выдаются не только из собранных у населения денег. Например, на ипотечном рынке также присутствуют деньги Внешэкономбанка. Напомним: на 1 июля 2012 года участникам Программы инвестиций Внешэкономбанка, в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах предоставлено кредитов на сумму 86,135 млрд руб. В частности, объем фактически выданных (выкупленных) ипотечных кредитов составляет 31,445 млрд руб., объем кредитов, выданных на этапе строительства, - 54,691 млрд руб.
Участниками программы являются Газпромбанк, Сбербанк, АИЖК, УралСиб, ВТБ24, Ханты-Мансийский Банк, Инвестторгбанк, Банк Зенит, ТрансКапиталБанк, АК БАРС, Новикомбанк и ГЛОБЭКС.
«Можно предположить, что к концу 2012 года объем ипотечного кредитования в России составит около 860-930 млрд руб., – поясняет аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова. – Исходя из того что в рамках программы, рассчитанной до 2013 года, ВЭБ инвестирует 150 млрд руб. в ипотечный рынок РФ, можно сказать, что на ипотечном рынке присутствует около 15-20% денежных средств ВЭБа».
Иначе говоря, денег Внешэкономбанка на всех участников ипотечного рынка не хватает.
Координаты чудес
Параллельно ВЭБу временно свободные бюджетные средства размещает на банковских депозитах Федеральное казначейство. «В сентябре объем размещения средств Минфина (с 1 по 26 сентября) уже в 1,5 раза выше, чем за весь июль», – отмечают аналитики «Банка “Санкт-Петербург”». Ставки: 6,2-6,4% по одномесячным депозитам и около 6,9% – по трехмесячным.
«Действительно, в последние месяцы снизить напряженность на денежном рынке и давление на ставки банкам активно помогают средства федерального бюджета, которые Федеральное казначейство регулярно размещает на банковские депозиты с лета текущего года», – признает Юрий Кравченко. Но, по его словам, данные ресурсы не являются полноценной «компенсацией».
«Банкам нужна длинная ликвидность под ипотечные проекты, депозиты Минфина такой ликвидности не дают», – более категоричен в оценках начальник аналитического отдела ИГ «УНИВЕР» Дмитрий Александров. Кроме того, как он подсказывает, в случае реализации неблагоприятного сценария еврокризис потребует от Минфина дополнительных расходов. Размещение временно свободных средств прекратится. Поэтому строить будущее в расчете на деньги Минфина не приходится.
«Последние решения о повышении ставок банки принимали на основе оценки инфляционных рисков и перспектив экономического роста, – в свою очередь констатирует заместитель председателя правления «Нордеа Банка» Андрей Мальцев. – А также с учетом сохранения неопределенности развития внешнеэкономической ситуации».
Проще говоря, не имея гарантий, что всегда смогут «закрыть» ипотечный спрос казначейскими деньгами, банки закладывают этот риск в назначаемые ипотечные ставки.
Обмен разумов
Но на рынке ликвидности можно найти и другие деньги.
Как отмечается в исследовании «РИА Рейтинг», используют кредиты Центробанка в качестве источника фондирования более 70% банков страны (из первой сотни по активам). «Чистый долг банковского сектора перед ЦБ и Росказначейством продолжает расти и уже находится вблизи уровня в 2 трлн руб., хотя еще в первой половине года не превышал отметки в 1 трлн руб.», – напоминает Юрий Кравченко.
Тем не менее, 2 октября заместитель председателя ЦБ Алексей Улюкаев заявил, что его структура в ближайшие три года будет наращивать кредитование банковской системы. «Сейчас валовой кредит составляет порядка 3 трлн руб. Мы выйдем на 6-7 триллионов, может быть, несколько больше», – отметил он.
И целью наращивания как раз и является решение проблем с фондированием. Улюкаев видит два источника этих проблем. С одной стороны, почти прекратились заимствования у переживающих сейчас не лучшие времена иностранных банков. С другой – население несет в банки денег меньше, чем берет в качестве кредитов. И, по словам первого зампреда ЦБ, регулятор должен в значительной мере восполнить эти каналы.
То есть Центробанк – устами своего представителя – на следующий же день после второго повышения ипотечных ставок Сбербанка пообещал банкам дать «дешевых» денег.
Впрочем, это совершенно не значит, что отныне ставки пойдут вниз.
Страж-птица
Как подсчитали в АИЖК, за 8 месяцев 2012 года в стране выдано 417 492 ипотечных кредита на общую сумму 611,6 млрд руб., что в 1,4 раза превышает уровень 8 месяцев 2011 года в количественном и в полтора раза – в денежном выражении. Что гораздо выше темпов экономического роста. При этом реальные доходы населения по данным Росстата поднялись на 3,6%. «Темпы роста доходов россиян весомо отстают от уровня их закредитованности, и весьма велик риск, что этот пузырь рано или поздно лопнет», – говорит заместитель гендиректора «Секвойя Кредит Консолидейшн» Ирина Поддубная.
Кроме угроз заемщикам, кредитный бум несет угрозу и самим банкам. По словам первого заместителя председателя ЦБ Алексея Симановского, темпы роста кредитования стабилизировались в сентябре, но остались одним из факторов риска для банковской системы.
В общем, по мнению регулятора, дефолты угрожают как заемщикам, так и кредиторам. Поэтому текущая государственная политика в сфере ипотеки и нацелена именно на снижение объемов выдачи кредитов.
Так, государство уже предприняло определенные шаги в данном направлении. Например, с 2013 года ЦБ удваивает норматив обязательных резервов по потребительским кредитам. То есть суммы, которые банки должны держать у себя на счету на случай форс-мажора и не пускать в дело, удваиваются.
Да и последнее повышение процентных ставок Сбербанка нужно трактовать именно в этом духе. Ведь самый простой способ снизить объемы продаж – это повысить цены. Благо, Сбербанк не только сам поднимает процентные ставки, а и вводит в соблазн всех остальных игроков ипотечного рынка.
