Новостройка в рассрочку от застройщика – довольно распространенная схема приобретения жилья на первичном рынке И отказываться от такого варианта оплаты застройщики не собираются, а лишь меняют условия, в зависимости от того, как складывается экономическая ситуация.
Половина рынка
Когда в кризис большинство банков свернули ипотечные программы, застройщики стали максимально лояльны к клиентам, предлагая рассрочки на 5-10 лет под 10-12% годовых. Иначе было бы просто невозможно продавать квартиры в новостройках.
В прошлом году ипотечный рывок привел к тому, что необходимость в таких рассрочках от застройщика отпала. Выбирая между кредитом на срок до 30 лет под 10-12% и рассрочкой (под те же проценты, но втрое короче), клиенты отдавали предпочтение первому варианту. Да и застройщики быстро свернули свои наиболее заманчивые предложения рассрочек, так как для них ипотечные схемы выгоднее: деньги от банка поступают сразу, а не растягиваются на несколько лет, как при рассрочке.
В результате сегодня средний период рассрочки сократился, а размер ежемесячного платежа, соответственно, вырос, и она перестала составлять конкуренцию ипотеке, отмечает представитель ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова.
Однако хоронить рассрочку рановато, считает заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева. В Петербурге по такой схеме приобретается 50% всего жилья на первичном рынке, а в некоторых объектах доля рассрочки доходит до 65%. Вторая половина сделок на «первичке» – это ипотечные покупки. Полностью за собственные средства приобретают жилье лишь единицы.
Изменились и «классовые» характеристики рассрочки. Если раньше этот способ расчета применялся только для квартир эконом- и комфорт-классов, то теперь его предлагают и застройщики жилья категорий «бизнес» и даже «элит». Например, RBI все свои премиальные комплексы («Собрание», «Александрия», «Новелла» и «Таврический») продает в рассрочку. Схемы распределения платежей в них похожие. Скажем, желающие поселиться в «Александрии» могут внести первоначально 30-59% стоимости квартиры, а остальное выплачивать до июля 2013 года равными ежемесячными платежами. Если первый взнос составляет 60-79%, то покупатель получает еще и скидку – по 2% с каждого квадратного метра. При единовременной оплате 80-99% скидка составит 4% от стоимости «квадрата». Период рассрочки для всех вариантов одинаков, срок сдачи комплекса – IV квартал 2013 года.
Скидки и наценки
Как отмечает заместитель генерального директора по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева, обычно рассрочка предоставляется под 1-2% в месяц (12-24% годовых). Правда, чаще всего начисление процентов начинается не сразу, а лишь после сдачи дома госкомиссии.
Многие компании предлагают беспроцентную рассрочку. Однако это не более чем рекламный трюк. На деле выясняется, что без надбавки можно приобрести квартиру либо внеся максимальный первоначальный взнос (например, 90% от всей стоимости покупки против обычных 50%), либо по факту беспроцентная рассрочка будет длиться только пару месяцев, а потом с процентами – не ниже 12% годовых. Или же проценты уже заложены в сумму приобретаемой в рассрочку квартиры, которая при единовременной оплате стоит существенно дешевле.
Последний вариант – самый распространенный. Почти у всех девелоперов цена квартиры для конкретного покупателя рассчитывается исходя из ее так называемой базовой стоимости. Выплачивая всю сумму сразу, клиент получает скидку (5-15%). При выборе рассрочки действует базовая цена или – базовая плюс проценты. Например, в 12-м корпусе «Пулковского посада» от ГДСК цена однокомнатных квартир площадью 38,08-41,46 кв. м при единовременной оплате составляет 3,34-3,71 млн руб., а в рассрочку до конца строительства (I квартал 2014 года) те же объекты предлагаются за 3,71-4,12 млн руб.
Иногда процентные схемы застройщика выглядят не очень логично. Скажем, ЗАО «Арсенал-1» предлагает, казалось бы, выгодные условия рассрочки для своего комплекса «Девяткино», обещая начислять проценты (12-18% годовых) только после ввода дома в эксплуатацию. Однако при детальном изучении условий оплаты оказывается, что период рассрочки почти у всех корпусов ЖК меньше, чем срок строительства. Например, корпус 13 должны достроить в марте 2013-го, а рассрочка возможна лишь до декабря 2012-го, ввод корпуса 14 намечен на декабрь 2013-го, а отсрочить полную оплату можно только до ноября того же года. Только в корпусе 2 можно растянуть выплаты более чем на год с момента сдачи дома – до декабря 2013-го (срок сдачи – сентябрь 2012-го).
Все и сразу
Сегодня редко можно встретить варианты рассрочки с первоначальным взносом меньше 30% от стоимости квартиры. Однако при желании найти их можно. Правда, они не пользуются большой популярностью, ведь в таком случае ежемесячные платежи будут очень велики.
Некоторые застройщики даже соглашаются на трехпроцентный первоначальный взнос, как, скажем, «ЮИТ». В отделе продаж этой компании рассказали о схеме рассрочки для ЖК Solo в Выборгском районе. При подписании договора долевого участия клиент вносит лишь 3% от стоимости жилья. Еще 7% от него требуется вложить не позднее, чем на 59-й календарный день с момента подписания ДДУ. Остаток суммы делится на то количество месяцев, которое пройдет с даты заключения договора до марта 2014 года (срок сдачи дома в эксплуатацию). Интервал между платежами не должен превышать трех месяцев, платежи равные, проценты на остаток не начисляются.
Рассчитаем примерную схему платежей для однокомнатной квартиры по такому варианту. Стоимость квартиры 3 млн руб., первый взнос 3%, то есть 90 тыс. руб., второй (7%) – 210 тыс. Остаток – 2,7 млн руб. Допустим, мы внесли 3% в октябре и 7% в декабре. Значит, погасить остаток нужно за 15 месяцев (до марта 2014-го). Ежемесячный платеж в таком случае составит 180 тыс. руб.
Застройщики всячески стимулируют покупателей платить как можно большую сумму сразу, при заключении договоров рассрочки. Например, «Северный город» согласен продать квартиры в ЖК «Дом у Речного вокзала» (Невский район) и при 40% первоначального взноса, но в этом случае покупателю придется заплатить максимальную цену за выбранный объект. Тем, кто внесет 60% в виде первого взноса, предоставляется скидка по 1575 руб. с каждого квадратного метра. За 80-99% первоначального взноса скидка составит уже 3150 руб. с «квадрата».
Аналогичные бонусные схемы действуют и у многих других компаний.
Чем дольше, тем дороже
Чаще всего оплатить полную стоимость жилья покупатель должен до ввода дома в эксплуатацию. То есть если квартира приобретается на стадии котлована, то период рассрочки составит полтора-два года.
Однако есть примеры, когда рассрочка распространяется на период после сдачи дома, и даже когда по такой схеме продаются квартиры в уже введенных в эксплуатацию объектах. Причем если раньше это была прерогатива домов, строящихся по схеме ЖСК, где пай можно выплачивать после въезда в квартиру, то сегодня «пост-эксплуатационные» рассрочки есть и в объектах, возводящихся по 214-ФЗ. Скажем, для Setl City обычное предложение: беспроцентная рассрочка на 36 месяцев с минимальным первым взносом 30%. Для «однушки» стоимостью 3 млн руб. это будет означать, что при заключении ДДУ покупатель должен заплатить не менее 900 тыс. руб., а потом три года вносить по 58 333 руб. ежемесячно.
Есть более сложные варианты расчета рассрочек. Обычно они не распространяются на все объекты компании, а действительны лишь для некоторых из них или в рамках специальных акций.
Так, «ЛенСпецСМУ» в «Юбилейном квартале» (Приморский район, 214-ФЗ) предусмотрел следующую схему рассрочки для трехкомнатных квартир. Внеся как минимум 20% от стоимости объекта в некоторых корпусах ЖК, остальное можно гасить до 31 декабря 2015 года. Правда, на убывающий остаток начисляются проценты – 0,6% в месяц (в целом 7,2% годовых). То есть покупателю выгоднее как можно быстрее расплатиться с компанией, тогда он потеряет меньше денег на процентах. Для «однушек» и «двушек» действует чуть более жесткий вариант: первый взнос – от 30%, на убывающий остаток начисляется по 1% в месяц (12% годовых). В обоих вариантах допускается досрочное погашение, в том числе и полное.
Как правило, если рассрочка существенно (на несколько лет) превышает срок сдачи дома, то для таких случаев действуют некоторые ограничения. Например, у того же холдинга «ЛенСпецСМУ» в «Ласточкином гнезде» (Невский район, схема ЖСК) можно расплачиваться за приобретенные квартиры до декабря 2017 года (срок сдачи – I квартал 2014-го). В компании пояснили, что минимальный первоначальный взнос составляет 10%, при этом до марта 2014-го должно быть внесено не менее 40% стоимости квартиры.
Встречаются варианты рассрочки, сопоставимые по времени действия с ипотечными кредитами – на 15-20 лет. Однако в реальности оказывается, что такие условия действуют лишь для конкретных квартир или очень дорогого жилья. Например, ТД «Сигма» обещает рассрочку от года до 20 лет под 12% годовых. Но в отделе продаж компании пояснили, что такой срок установлен для некоторых элитных объектов, реализацией которых она занимается. Для обычных квартир рассрочка не более пяти лет, как минимум под 14%.
Платежные гибриды
В чистом виде рассрочку покупатели сегодня используют не часто. Обычно до сдачи дома они перечисляют ежемесячные платежи, а потом гасят остаток кредитными средствами. Это гораздо выгоднее, чем сразу брать ипотеку на полную стоимость квартиры. Во-первых, сумма кредита, а значит, и переплата за квартиру существенно меньше. Во-вторых, если, не дай Бог, застройщик не сможет завершить дом, то покупатель потеряет не всю стоимость жилья, а только ту часть, которую успел внести.
Другой вариант – когда остаток гасится за счет средств, вырученных от продажи имеющегося у покупателя жилья. Для таких клиентов многие компании (например, «Ленстройтрест», ЦДС и другие) вводят специальные программы «Квартира в зачет». Ее плюс в том, что застройщик изначально включает в условия договора пункт об обязательной продаже старой квартиры (обычно он берет это на себя). То есть компания гарантированно получит деньги от ее реализации, поэтому клиент может рассчитывать на более выгодные условия рассрочки, чем по обычной схеме.
Крепче связи
Очевидно, что в ближайшее время застройщикам придется в очередной раз пересмотреть условия рассрочек и сделать их более гибкими для клиентов, так как ипотека теряет популярность. В этом году почти все банки повысили ставки по кредитам и ужесточили условия их выдачи, и до конца года ставки продолжат расти, прогнозируют эксперты компании Tekta Group. Они считают, что в первой половине 2013 года рост приостановится, достигнув уровня в 15-16,5% годовых. Это предел, после которого спрос на кредиты будет минимальным, поэтому банки вряд ли в массовом порядке решатся его перешагнуть. Повышение ставок приведет к снижению темпов выдачи кредитов, считают в банке УРАЛСИБ.
Единственный для застройщиков способ удержать покупателей – рассрочка. Это будут как самостоятельные программы строительных компаний, так и совместные с банками, что обеспечит клиентов и той, и другой стороне.
