Переформатирование малоэтажного рынка стало главной темой конференции «Рынок загородной недвижимости: тенденции, проблемы, перспективы». Она проходила 5 октября в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса.
За город – в квартиру
Не так давно на рынке Ленинградской области появился новый формат жилья – загородные малоэтажные комплексы квартирного типа. Пока таких немного (можно назвать, к примеру, проекты Mistola-Hills и «Близкое» в дер. Мистолово, «Черничная поляна» в дер. Юкки, «Красавица» на берегу одноименного озера и некоторые другие). Однако в будущем доля такого предложения, по всей видимости, будет расти.
Так, в Московской области за последние три года доля малоэтажных загородных комплексов увеличилась примерно в 6 раз, рассказала Марина Агеева, руководитель службы маркетинга «ПулЭкспрессГрупп». Сейчас, по ее словам, там реализуется около 70 подобных проектов, причем 70% из них – в 20-30 км от МКАД. Спрос на такие объекты достаточно высок и растет примерно такими же темпами, что и предложение.
А поскольку рынок Ленобласти во многом повторяет – с некоторым опозданием – московские тенденции, стоит ожидать роста предложения и спроса в сегменте загородной «малоэтажки» и у нас.
Рынок предлагает коктейли
Кроме того, в последнее время на рынке Ленинградской области стали появляться так называемые мультиформатные проекты, где представлены одновременно и квартиры, и таунхаусы, и коттеджи. Логика девелоперов понятна – за счет разнообразия продукта они стремятся снизить свои риски и обеспечить финансовые потоки от населения с разным уровнем дохода.
Однако, как считает главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин, у этой медали есть и обратная сторона. На первых этапах продаж в мультиформатных проектах разбирают самое доступное жилье. «Но будут ли там впоследствии так же успешно продаваться более дорогие коттеджи? Нет ли тут социального противоречия?» – интересуется главный редактор «Пригорода».
Таунхаусный минимум
Еще один спорный сегмент рынка – дешевые таунхаусы. В последний год он получил наиболее активное развитие в Ленобласти. По словам Марины Агеевой, в Московской области, к примеру, минимальное предложение на рынке таунхаусов сегодня – 80 кв. м за 3,5 млн руб. Между тем, в пригородной зоне Петербурга сейчас можно приобрести таунхаусы площадью от 30 кв. м за 1 млн руб. Но при этом возникает вопрос: насколько такие скромные площади пригодны для загородной жизни? Впрочем, время покажет. Пока еще у людей недостаточно опыта проживания в подобных мини-домовладениях.
Дмитрий Синочкин обращает внимание еще на одну любопытную тенденцию. Сейчас в одной и той же ценовой нише начинают конкурировать совершенно разные типы объектов: квартиры в многоэтажных комплексах на окраинах Петербурга, квартиры в пригородной «малоэтажке», таунхаусы и даже недорогие небольшие коттеджи. Между тем, той культуры и опыта продаж, которые необходимы при работе с подобным многоуровневым предложением у нас пока нет. И это может затормозить развитие рынка.
Особенности национального строительства
О перспективах развития финской архитектуры в Ленобласти рассказал Дмитрий Дегтярев, заместитель генерального директора компании «ПетроМар Девелопмент». По его словам, загородная жизнь в Финляндии имеет ряд особенностей. Поскольку страна является малонаселенной (в среднем 18 человек на 1 кв. км), коттеджи располагаются на значительном удалении друг от друга, на лоне природы. Кроме того, в Финляндии вообще не принято отгораживаться друг от друга заборами, как у нас – что, опять же, делает окружение домов более естественным. Соответственно, финская архитектура учитывает все эти особенности.
В результате, когда финские дома механически переносят на «нашу почву» с более высокой плотностью застройки, получается эффект, далекий от ожидаемого.
«В коттеджном поселке «Пять холмов» мы решили эту проблему следующим образом: все финские дома располагаем на холмах, что позволяет визуально расширить пространство», – делится опытом Дмитрий Дегтярев.
Будущее земли
Еще один важный аспект развития малоэтажных комплексов – юридический. «В последнее время в Московской и Ленинградской областях участились случаи, когда на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, возводятся многоквартирные дома. А покупателям предлагают по достаточно привлекательным ценам доли в этих зданиях», – рассказал Иван Кузнецов, главный редактор Cottage.ru. В результате такие постройки идут под снос, а горе-покупатели остаются без жилья. Правда, поскольку в ряде случаев право собственности на эти доли уже зарегистрировано госорганами, людям полагается компенсация от государства в размере 1 млн руб. Но прецедентов таких выплат пока еще не было.
Активно застраиваются коттеджными поселками сегодня земли сельскохозяйственного назначения. Ничего противозаконного в этом, разумеется, нет. Ведь разрешенное использование таких участков – под дачное строительство. Но, с другой стороны, сегодня нет четкой земельной политики, которая бы регулировала, сколько земель необходимо «под пашню», а какое количество может быть спокойно отдано под строительство дач и коттеджей.
Впрочем, как напомнила Ольга Батюкова, президент компании «Титульно-правовая палата» (Пермь), в перспективе характер использования земель будет пересмотрен. Минэкономразвития разработало закон об отмене части категорий земель. Он выделяет только три особые категории – особо охраняемых природных территорий, лесного фонда и водного фонда. Что касается всех остальных участков, то особенности их использования будут определяться на основании правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов.
Зимы не будет
В конце конференции выступила Людмила Юшина, руководитель направления «Загородная недвижимость» АН «Прогаль». Она развенчала миф о том, что загородная жизнь прекращается зимой, когда, якобы, по областным дорогам не пройти, не проехать. На самом деле, по ее словам, даже в отдаленных садоводствах сегодня чистятся дороги, люди живут там постоянно, и у покупателей всегда есть возможность посмотреть интересующий объект. Что же касается пригородной зоны, то там рынок коттеджей вообще практически не испытывает на себе фактора сезонности.
По мнению участников конференции, наблюдать за развитием рынка загородной недвижимости в ближайшие годы будет достаточно интересно. Сейчас формируется принципиально новое предложение, отвечающее покупательским запросам. Эксперты уверены: девелоперы, наконец, стали достаточно тонко чувствовать покупательский спрос.
