Очередной площадкой конкурентной борьбы между ипотечными кредиторами становятся требования по степени готовности новостройки. Уже сейчас в некоторых банках можно получить кредит на квартиру в строящемся доме на стадии котлована. И в этом вопросе крупнейшие игроки явно опережают банки «второго эшелона».
Город
Главным событием минувшего лета на ипотечном рынке руководитель отдела развития ипотечного кредитования банка УРАЛСИБ Алексей Нугаев предлагает считать изменение портрета ипотечного заемщика. «В 2011 году и первом квартале 2012 года основным клиентом выступал покупатель вторичного рынка с долей в 65%, – уточнил эксперт. – А с начала второго квартала и весь летний сезон данная пропорция изменилась с точностью до наоборот. Порядка 70% клиентов покупали квартиры на первичном рынке и лишь 30% на вторичном».
Конечно, данный тренд объясняется влиянием сезонных факторов. «Однако лето 2012 года первый раз, начиная с 2009 года, продемонстрировало такой мощный перевес в сторону первичного рынка», - констатирует аналитик.
Впрочем, данная тенденция характерна не для одного сезона. Например, по статистике Санкт-Петербургского центра доступного жилья, в городе с начала года до июля доля ипотеки в новостройках возросла с 10-12% до 30-40%. То есть сегодня с привлечением ипотечных денег продается в новостройках каждая третья квартира. И с наступлением осени вектор развития ипотечного рынка не изменился.
Соответственно, данное направление развития ипотечного рынка становится ареной усиленной конкурентной борьбы. И, кроме противостояния по ценовым параметрам, игроки тестируют другие способы повышения привлекательности услуги. Например, начинают соревноваться, кто сможет предложить кредит на более ранней стадии строительства дома.
Магистраль вечности
Единый подход к вопросу, с какого момента можно кредитовать покупателя квартиры в новостройке, у банков до сих пор не сложился.
«Стандартные условия начала кредитования строящегося объекта в нашем банке – стадия 50%-ной строительной готовности», – рассказывает директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских.
«В настоящее время банк «Возрождение» начинает выдавать ипотеку на строящийся объект, если готовность дома не менее 30% от количества этажей, предусмотренных проектной декларацией», – заявляет управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов.
«Газпромбанк готов предоставлять кредитные средства на приобретение квартир в строящихся жилых домах с момента, когда окончено возведение подземной части здания (земляные работы, фундаменты, стены и перекрытия над техническими подпольями и подвалами), возведены стены не менее одного этажа», – в свою очередь поясняет БН вице-президент компании, начальник Департамента по работе с физическими лицами Анна Горячева.
Многие игроки при обсуждении перспектив сокращения «срока ожидания» заемщика демонстрируют осторожность. «Кредитование физических лиц на более ранней стадии связано с высокими рисками утраты обеспечения и невозврата кредитных средств», – поясняет Анна Горячева. «Ипотечное кредитование на ранних стадиях несет очень большие риски для клиентов и банков, что наглядно продемонстрировал кризис 2008 года», – вторит Алексей Главатских.
Почти как люди
С другой стороны, возможность приобретения жилья на максимально ранних стадиях строительства крайне важна для части потенциальных покупателей. Как пояснил БН заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин, по его оценкам, на уровне двадцатипроцентной готовности строящегося объекта уже может быть раскуплено до 40% квартир.
В большинстве случаев спешка покупателей объясняется ростом стоимости жилья по мере строительства. В среднем стоимость квадратного метра вырастает с этапа котлована до ввода дома в эксплуатацию на 30-40%. А сама ценовая коррекция происходит раз в месяц, и ее размер варьируется в зависимости от различных факторов. Так, наиболее значительное повышение цен происходит после возведения «коробки» и после сдачи объекта.
То есть обычно к моменту, когда большинство банков начинает выдавать кредиты, лучшие варианты уже разобраны. И до недавних пор заемщики ипотеки не имели к таким квартирам доступа при всем желании.
Теперь же часть банков согласна идти на определенный риск. «Все больше банков готово аккредитовать объекты на низкой стадии готовности и предлагать клиентам специальные программы», – отмечают эксперты консалтинговой группы SV Development.
Правда, данные решения принимаются с повышенными предосторожностями. «Для застройщиков-партнеров, которые зарекомендовали себя как добросовестные профессионалы, мы рассматриваем возможность кредитования первичного рынка недвижимости уже и на этапе котлована», – поясняет региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова. В то же время для новых («не проверенных временем») партнеров у банка действуют требования к объекту строительства – монтаж второго этажа.
Готов давать ипотеку на «уровне котлована» и ВТБ24 – по объектам нескольких застройщиков Более того, по словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, совершенствовать программы по «первичке» банк намерен именно, «осваивая» ранние стадии строительства.
Нетрудно предположить, что ряд других кредиторов вскоре попробуют «перенять» опыт DeltaCredit и ВТБ24.
Особое предназначение
Наблюдаемая либерализация отношений имеет предпосылки. Прежде всего, сегодня отмечается спад кризисных ожиданий.
Кризис Еврозоны пока явно обходит Россию стороной. Например, можно обратить внимание на отечественные показатели безработицы (5,2%), которые сегодня ниже, чем даже до кризиса-2008. «Многие специалисты, ранее работавшие в европейских отделениях иностранных банков, сейчас активно рассматривают предложения о трудоустройстве в России», – комментируют ситуацию в рекрутинговой компании Antal Russia.
На российском же ипотечном рынке вообще воцарились исключительно позитивные ожидания. «На сегодня признаков кризиса на ипотечном рынке не наблюдается, – уверен начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин. – Колебания спроса связаны только с сезонными факторами. В то же время количество сделок обгоняет прогнозы».
Экономические эксперты перенесли ожидаемые сроки начала кризиса на весну. «Кризис на девелоперский рынок России придет весной 2013 года, считает, например, председатель совета директоров компании GWA Sawyer Камерон Сойер.
Но в ипотечном сегменте рынка недвижимости даже на следующий год даются благоприятные прогнозы. «В следующем году рынок все равно будет расти, пусть, медленнее, чем в этом. Ориентировочно, на 20-25%», – в частности, предполагает заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» Андрей Рублев.
Что может быть проще времени
Кроме того, как отмечает Игорь Капленов, между банками и строительными компаниями постепенно нарабатываются долгосрочные партнерские связи. Проще говоря, многие крупные застройщики имеют у банков положительную репутацию уже хотя бы потому, что «пережили» кризисные 2008-2009 года. И, естественно, к предложениям таких строителей банк будет относиться гораздо дружелюбней.
В связи с этим банки давно не только выстроили системы аккредитации застройщиков. Например, как пояснил Максим Никулин, структура взаимоотношений его банка с застройщиками была определена в 2010 году. Согласно ей, застройщики делятся на три категории: стратегические партнеры (таковых около десятка), официальные партнеры (порядка 30 компаний) и перспективные партнеры – в принципе это все остальные петербургские застройщики.
Наконец, следует учитывать, что многие застройщики работают на деньги тех же банков. «Если банк участвует в строительстве как финансовый партнер, выдача ипотечных кредитов может стартовать на любом этапе», – поясняет исполнительный директор «НДВ СПб» Ольга Козимянец. Ведь в этом случае риски существенно снижаются, поскольку сама стройка, по сути, выступает залогом. И если застройщик разорится, банк подыщет на объект подрядчика.
Риски нивелируются, открывая новые возможности для выработки конкурентных преимуществ. «Сейчас уже есть смысл изучать возможность выдачи ипотечных кредитов сразу после получения застройщиком разрешительной документации», - рассуждает, например, Виктор Моторин.
Таким образом, крупнейшие игроки ипотечного рынка имеют резервы для еще большего сокращения требований к степени готовности новостройки. И подобные планы сегодня разрабатываются. Стадия котлована – уже «вчерашний день».
И, если подтвердятся позитивные прогнозы на 2013 год, именно «освоение» начальных этапов строительства обещает стать главным трендом развития ипотеки на первичном рынке.
