Проблемы систематизации разных форм аренды жилья – коммерческой, некоммерческой, социальной, частной – обсуждали эксперты в рамках Гражданского Жилищного Форума.
Снимать или не снимать?
Как сообщил корреспонденту БН гендиректор ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» Михаил Грин, не стоит ожидать, что в этом и даже в следующем году появится законопроект, регулирующий рынок аренды жилья в РФ. «У федеральных властей нет никакой политики по этому вопросу, и быть ее не может, пока не будет досконально изучена ситуация с жилищным фондом по всей стране», – считает Михаил Грин. Сейчас таким анализом занимаются специалисты Минрегиона, Госдумы, а также представители бизнеса – риэлторы, застройщики, банкиры и т. д. Как пояснил Грин, в законе, а также разработанной на его основе федеральной целевой программе, предстоит учесть специфику регионов. В разных субъектах РФ различаются уровень благосостояния населения, состояние жилых домов, ежегодные объемы ввода нового жилья… Причем, если в одних городах (таких, как Петербург), строится довольно много домов за счет бюджета, то в других регионах этот источник финансирования почти не используется. На основании этих и многих других данных будут сделаны выводы об эффективности внедрения всевозможных форм аренды жилья в разных субъектах РФ.
«Но не стоит спешить и писать сырые законы, которые потом не будут работать», – считает Михаил Грин.
Однако и затягивать с этим нельзя, так как сегодня почти все возможности улучшить свои жилищные условия россияне исчерпали, говорит председатель Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ Андрей Широков. Ипотека дорожает, и купить жилье в кредит могут очень немногие. Еще меньше тех, кто может оплатить полностью стоимость жилья за счет своих средств. «Те, кто мог, уже приобрели жилье в собственность и даже приобрели его впрок, запасшись не одной квартирой. Для большинства оставшихся улучшение жилищных условий – почти неразрешимая задача», – полагает эксперт.
Путь, по которому страна пошла в 1990-х, сделав ставку на закрепление жилья в собственности граждан, Андрей Широков считает тупиковым. Таким способом невозможно сделать жилье доступным. Чтобы обеспечить нормальной жилплощадью всех, кто в том нуждается, строители должны ежегодно сдавать по 140 млн кв. м по всей стране, а набирается в лучшем случае 60 млн. При этом жилфонд стареет на глазах, и новых «квадратов» требуется все больше. Граждане не могут самостоятельно приобрести их в собственность, а государственные программы практически не работают.
Единственный выход – создавать систему найма по образцу западных стран, где соотношение между собственным и арендным жильем составляет не 95% против 5%, как у нас, а 60% к 40%. В ряде стран перевес в пользу арендных апартаментов еще выше.
Кто строит, тот и сдает
У этой позиции есть как сторонники, так и противники, причем представители обоих лагерей не уступают друг другу в авторитетности. Например, активным лоббистом идеи создания рынка арендного жилья является президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко. По его мнению, для строительства таких домов можно использовать как государственные, так и частные деньги, применив в России одну из схем финансирования, которые действуют в других странах. Например, через жилищно-арендные ассоциации, как в Австрии или Голландии. Такая ассоциация занимается только одним видом деятельности – строит доходные дома. «Ассоциации созданы в виде государственно-частного партнерства. Государство при этом, во-первых, дает землю под застройку и предоставляет застройщикам «длинные» кредиты под более низкие, чем у частных банков, проценты. И, наконец, власти обеспечивают условие, что деньги, которые зарабатывает ассоциация после возврата государству взятого у него кредита, вкладываются только в строительство такого же жилья», – поясняет Романенко. В странах, где развит такой механизм, любой предприниматель, частный гражданин, политическая партия, пенсионный фонд, ассоциация и т. д. по закону могут вложить деньги в эту жилищно-арендную ассоциацию. Это гарантированный доход для инвестора, а потому такие инвестиции очень популярны.
Директора Института экономики города Надежду Косареву нельзя назвать ярой противницей арендной системы, но она убеждена, что в классическом виде коммерческий наем в России не будет широко применяться. Строительство доходных домов невыгодно застройщикам, так как срок окупаемости таких проектов очень большой (не менее десяти лет).
По мнению Косаревой, имеет смысл развивать механизм некоммерческого найма – для семей со средними доходами. При этом стоимость арендной платы должна регулироваться государством, которое также компенсировало бы застройщикам часть затрат на возведение домов. Застройщиками будут выступать некоммерческие организации, которым государство будет бесплатно выделять землю. Застройщик сможет взять «длинный» кредит (до 50 лет), залогом по которому станут возводимые дома и участки под ними. Соответствующий законопроект о внесении в Жилищный кодекс положений о некоммерческом найме, в разработке которого принимала участие и Косарева, уже готов.
Эту точку зрения отчасти разделяет и депутат Госдумы Галина Хованская. Но, по ее мнению, собственником жилфонда некоммерческого найма должно быть государство. Оно будет заказчиком строительства доходных домов, квартиры в которых нельзя будет приватизировать.
Арендные договоры с жильцами следует сделать срочными – например, на пять лет. И продлевать, если обе стороны согласны. Кроме того, Хованская считает, что необходимо вывести из тени рынок частной аренды, когда граждане сами сдают свои квартиры. Обычно при этом они не заключают с нанимателями никаких договоров, так как не хотят платить налоги. Из-за этого хозяева недвижимости и сами рискуют состоянием своей квартиры, и подвергают риску арендаторов, которых в любой момент могут выставить из съемного жилья. Хованская предлагает отменить налоги для таких арендодателей, и тогда станет возможным официальная регистрация арендных договоров.
Даже учитывая перечисленные проблемы, ясно, насколько непроста задача создания в стране системы цивилизованной аренды жилья. Правительство РФ пока не высказывало позиции по этому поводу, а значит, четкой политики у него нет, и на ее формирование потребуется не один год.
