– Недавно Госстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представили новую федеральную программу обеспечения доступности жилья. В чем ее принципиальные отличия от уже существующих механизмов?
– Главная идея новой программы заключается в том, чтобы предоставить возможность определенным категориям населения приобретать жилье ниже рыночной стоимости. В первую очередь, соответствующие преференции получат экономически активные граждане в возрасте от 25 до 40 лет. Именно они чаще всего нуждаются в жилье и готовы использовать различные механизмы его приобретения, в том числе – ипотечные кредиты. Но, к сожалению, далеко не все могут себе позволить купить недвижимость по нынешним ценам. Поэтому, наряду с развитием существующих механизмов приобретения жилья, необходимо внедрять меры по снижению его стоимости.
По этой программе федеральные, региональные и муниципальные органы власти, а также Федеральный фонд содействия развитию жилищному строительству получат законодательную возможность бесплатно предоставлять землю застройщикам. Кроме того, государство будет способствовать обеспечению участков инфраструктурой и предоставит возможность для долгосрочного финансирования таких проектов – в том числе при участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Внешэкономбанка. Такая схема государственно-частного партнерства позволит значительно снизить стоимость квадратного метра, увеличить объемы строительства, и, соответственно, сделать жилье доступней.
– Будет ли интересен этот вариант работы застройщикам?
– Мы проводили соответствующие расчеты – разработанный механизм заинтересует бизнес, лишь когда застройщики начнут работать не на норму прибыли, а на ее массу. Другими словами, если строительная компания будет возводить, к примеру, пять домов, но получать при этом величину прибыли как при строительстве одного. Застройщикам будет выгодно участвовать в таких проектах государственно-частного партнерства еще и потому, что они получат гарантии продажи построенного жилья. Компания сможет получать определенные преференции, но при этом должна будет продавать установленное количество квартир по сниженной стоимости. Другую часть построенного в рамках таких проектов жилья застройщик сможет реализовывать по рыночным ценам.
– Участники рынка уже не первый год обсуждают возможные варианты развития государственной системы коммерческого найма жилья. Когда, наконец, она заработает и в каком виде?
– В классическом виде система коммерческого найма пока вряд ли будет широко применяться. Дело в том, что строительство так называемых доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду по рыночным ценам, невыгодно застройщикам – период окупаемости таких проектов слишком уж большой.
А поэтому имеет смысл развивать механизм некоммерческого найма – для семей со средними доходами. Работа системы должна быть устроена таким образом, чтобы дать возможность наймодателю компенсировать затраты на строительство дома – в течение длительного периода времени. При этом стоимость арендной платы будет регулироваться государством. Конечно, этот вариант интересен далеко не всем представителям частного бизнеса, и поэтому застройщиками (а после завершения строительства – собственниками жилья и наймодателями) могут выступать некоммерческие организации. Их могут создавать как местные органы власти, так и предприятия, которые заинтересованы в строительстве жилья для своих сотрудников.
В рамках развития этого направления арендных отношений уже предусмотрено изменение действующего законодательства – принципы работы системы некоммерческого найма будут прописаны в Жилищном кодексе.
Некоммерческим организациям, которые возьмут на себя роль застройщиков при реализации таких проектов, государство даст определенные преференции. В частности, будет бесплатно выделять землю под возведение жилых домов. Местный бюджет или предприятие (в зависимости от того, кто создал организацию-застройщика) предоставит ему часть необходимых для строительства средств. Кроме того, застройщик получит возможность взять банковский кредит на строительство – сроком до 50 лет. Залогом могут выступать построенные арендные дома и земельные участки под ними. Более того, такие кредиты могут быть рефинансированы Агентством по ипотечному жилищному кредитованию – в настоящее время агентство уже формирует соответствующую программу.
После того как дом введен в эксплуатацию, организация-застройщик будет сдавать квартиры по регулируемым государством ставкам, а за счет полученных средств – возвращать кредит, выделенный на строительство дома.
В ближайшее время эти идеи планируется оформить соответствующими законопроектами, концепции которых уже разработаны Институтом экономики города и АИЖК. Эти документы также предусматривают усиление защиты прав как нанимателей, так и наймодателей.
– Власти Петербурга неоднократно заявляли о том, что не будут обеспечивать проекты жилищного строительства социальной и инженерной инфраструктурой за счет бюджета. Должны ли застройщики самостоятельно возводить инфраструктуру или эту функцию обязано целиком взять на себя государство?
– Представляется, что единой модели быть не должно. По общему правилу, строительство социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и т. д.) является обязанностью региональных и местных властей. А возведением инженерной инфраструктуры, которая необходима для подключения построенных домов, должны заниматься ресурсоснабжающие организации – поставщики услуг.
Но на практике все гораздо сложнее и зависит от экономической ситуации в конкретном регионе, политики его руководства. По некоторым оценкам, для обеспечения всех заявленных в Петербурге участков под строительство жилья инфраструктурой из городской казны необходимо выделить порядка 500 млрд руб. В бюджете таких денег нет, поэтому власти были вынуждены переложить соответствующие затраты на самих инвесторов.
Если рыночная цена квадратного метра позволяет застройщику возвести дом, построить инфраструктуру и получить неплохую прибыль, то компания может взять на себя финансирование инфраструктурной части проекта. В случае, когда такие затраты делают проект нерентабельным, а городу требуется новое жилье, нужно искать другие источники финансирования инфраструктуры.
– Развитию рынка доступного жилья мешает большое количество административных барьеров, несоответствие местных и федеральных нормативных актов, регулирующих требования к градостроительной документации. Каким образом можно решить эту проблему?
– По результатам исследований, проведенных Институтом экономики города совместно с Национальным объединением строителей, перед началом и в ходе реализации проекта по строительству многоквартирного дома застройщику в среднем требуется получить около ста различных согласований, затратив на это около трех лет.
Вопросы регулирования земельного и градостроительного законодательства находятся в совместном ведении федеральных и региональных органов власти. А поэтому субъекты РФ имеют право и возможность самостоятельно устанавливать дополнительные процедуры согласования – в случае, если таковые не противоречат федеральному законодательству.
Проблема в том, что почти в 80% случаев местные требования не соответствуют федеральным нормам. А значит, должны быть отменены по представлению прокуратуры.
Остальные 20% также необходимо проанализировать на предмет их необходимости. Многие из них просто дублируют общероссийские требования, а потому являются избыточными.
Думаю, что в ближайшее время ситуация изменится в лучшую сторону – в соответствии с указом президента, Правительству РФ поручено подготовить полный перечень административных процедур, которые установлены федеральным законодательством, и порядок согласования региональными органами власти дополнительных требований, которые не войдут в такой перечень.
Вопросы регулирования этой сферы деятельности должны носить публичный характер. Застройщикам в интернете нужно предоставлять информацию о том, какие документы требуют от них федеральные власти, а какие – региональные и местные. В этом случае процесс прохождения согласований станет более открытым, а главное – быстрым.
– Какие еще механизмы, позволяющие возводить недорогое жилье, можно запустить в ближайшей перспективе? Какие инициативы в данной сфере намерен выдвинуть Институт экономики города?
– Многие годы мы говорим о необходимости развития системы жилищной кооперации. Разработан соответствующий законопроект, но его принятие пока откладывается. Тем не менее именно этот механизм позволит запустить строительство недорогого жилья в массовом порядке. Надеюсь, в скором времени закон о развитии жилищной кооперации будет утвержден.
