Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» уже не первый месяц фиксирует увеличение спроса на двухкомнатные квартиры и соответственно сокращение покупательского интереса к однокомнатным. Так, в августе этого года впервые за несколько лет «двушки» обогнали по спросу «однушки»: квартирами с двумя комнатами интересовалось 37,42% всех потенциальных покупателей, а с одной (включая студии) - 37,21%. В сентябре «двушки» укрепили перевес: спрос на них составил 39,2% против 36,1% (доля однокомнатных).
Гонка лидеров
Правда, не все эксперты соглашаются с нашими данными. Например, заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак и генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко отводят «двушкам» только второе место (после однокомнатных), хотя и констатируют, что их доля подрастает. «Структура спроса постепенно выравнивается, и если раньше был явный перекос в сторону студий и «однушек», то сейчас многие готовы платить и за двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», - добавляет Гниденко.
Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков объясняет перемены в покупательских предпочтениях развитием ипотечного кредитования. По его оценке, примерно треть покупателей жилья от ГДСК (входит в группу ЛСР) приобретают жилье с привлечением ипотечных кредитов. В целом по рынку, по разным оценкам, с помощью ипотеки покупают квартиры около 50-60% клиентов, против 35-40% на тот же период 2011 года. Причем если на однокомнатные берется примерно 30% всех кредитов, то на двухкомнатные - около 33%.
Директор Управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина признает, что спрос на жилье с двумя комнатами растет, но все же «большинство покупок происходит в сегменте однокомнатных квартир малой площади».
Противоречия здесь нет. Ведь люди покупают то, что есть на рынке, а в структуре предложения преобладают как раз объекты с одной комнатой. Аналитики БН насчитали в выставленных на продажу домах однокомнатных квартир около 42%, а двухкомнатных - около 33% от всего объема. Более того, в кризисные годы застройщики увеличили долю «однушек» и студий в квартирографии, и она продолжает расти. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева говорит, что с докризисных 5% в общем объеме предложения сейчас доля студий увеличилась до 10%.
Объяснение простое. Во-первых, рынок не молниеносно реагирует на изменения спроса, для этого должны пройти год-два, чтобы застройщики учли новые тенденции в своих будущих проектах. А во-вторых, покупательские предпочтения не всегда соответствуют реальной платежеспособности клиентов. Как только экономическая ситуация в стране и в мире слегка изменится, поменяется и вектор спроса. Так что застройщикам в этом смысле ни к чему буквально следовать интересам покупателей. Поэтому по квартирографии новые проекты мало отличаются от тех, что стартовали несколько лет назад. Например, в новом ЖК «Созвездие» у станции метро «Девяткино» в Мурино (над реализацией проекта работают компании Navis, Setl City, «Полис Групп» и «Арсенал-Недвижимость»), где в сентябре этого года открылись продажи, представлены исключительно одно- и двухкомнатные квартиры. Такая же квартирография у Setl City в комплексе «Монреаль» на Ленинском проспекте, который уже сдается в этом году - только однокомнатные и двухкомнатные варианты. В сегменте эконом-класса трехкомнатные квартиры вообще встречаются значительно реже, чем в комплексах категории «комфорт», признают аналитики.
Что почем?
Рост интереса покупателей к «двушкам» не мог не отразиться на их цене: ГК «Новый Петербург» отмечает, что объекты этого сегмента в 2012 году дорожают быстрее всего. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры на петербургской первичке с января по конец августа выросла на 7,2% и составила 5,34 млн руб. Для сравнения: «трешки» за тот же период прибавили в цене 6,1% (средняя стоимость объекта 8,2 млн руб.), однокомнатные - всего 2% (3,48 млн руб.).
Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» отмечает, что средняя цена 1 кв. м в «двушках» составляет 82 тыс. руб.
Основная масса двухкомнатного жилья имеет площадь 50-60 кв. м (примерно 38%) и 60-70 кв. м (34%). Слишком большие, как и слишком маленькие, квартиры покупателей интересуют слабо.
Самые дешевые «двушки» сегодня предлагают компании ООО «Девелопмент групп» (в малоэтажном доме в Левашово минимальная цена на двухкомнатную составляет чуть больше 2 млн руб.), «Строительное управление» (ЖК «Олимп» в Колпино, от 2,4 млн руб.), «Дальпитерстрой» (Шушары, от 2,45 млн руб.), «Норманн» (ЖК «Ижора парк» в Колпино, от 2,5 млн руб.).
Это небольшие квартиры (43-45 кв. м), как правило, в домах с отдаленным сроком сдачи. Кроме «Олимпа», который должен быть введен в этом году. Остальные объекты планируется завершить самое раннее к концу 2013-го.
Большинство «двушек» эконом- и комфорт-классов не отличается оригинальным дизайном. Однако застройщики стараются даже из минимальной площади выжать максимум удобств для клиентов, так как это повышает ликвидность недвижимости. Например, многие покупатели предпочитают, чтобы окна квартиры выходили на разные стороны света. Девелоперы стараются удовлетворить эту потребность. Так, в своем ЖК «Аврора-2» у станции метро «Проспект Большевиков», который в ближайшее время будет выведен в продажу, ГДСК предлагает квартиры с окнами на северо-запад и юго-запад или на северо-восток и юго-восток. У «Северного города» в ЖК «Дом у Речного вокзала» в Невском районе есть планировки с трехсторонними квартирами: на северо-запад, юго-запад и юго-восток.
Некоторые застройщики даже в объектах, относящихся к доступному жилью, предусматривают в «двушках» по два санузла, как, например «Дальпитерстрой» в Шушарах.
Все более распространенными становятся так называемые «европланировки»: когда кухня совмещена с гостиной, но при желании новоселы могут выделить ее в отдельное помещение, увеличив количество комнат в квартире. Такие планировки есть у строительной компании КВС (комплекс «Gusi Лебеди»), у Setl City («Токио», «Вена»), NCC («Шведская крона»), «Сити-XXI век» (комплекс «Радужный»), ЮИТ (ЖК «Vita Nova»), «Ленстройтреста» (ЖК «Лахтинский разлив») и других застройщиков. По метражу и по цене эти квартиры сопоставимы с «однушками» (44-47 кв. м). К числу плюсов «еврожилья» можно отнести то, что кухня-гостиная не считается комнатой. То есть купив однокомнатную квартиру, по факту покупатель получает жилье, которое после небольшой перепланировки можно превратить в компактную «двушку».
В ожидании дефицита
Пока дефицита двухкомнатного жилья нет. Но наиболее ходовые объекты (небольшие по площади квартиры в комплексах эконом-класса) выкупаются в числе первых, поэтому найти в продаже такие варианты становится все труднее. В ближайшей перспективе эта проблема обострится, считают в Компании Л1, так как для большинства покупателей «однушек» такое жилье было лишь стартовым, и теперь многие, кто приобрел их 5-7 лет назад, продают свои квартиры, переезжая в двухкомнатные. Так что корректировки квартирографии застройщикам не избежать. Скорее всего, они постараются нарастить количество минимальных по площади «двушек» - до 50 кв. м, а также квартир с «европланировками». Они являются более выгодной заменой аналогичных объектов на вторичном рынке, где самая дешевая квартира с двумя комнатами сейчас предлагается за 3 млн руб. При этом ее площадь существенно меньше - 41 кв. м.
Двухкомнатные варианты на первичном рынке сопоставимы по цене с наиболее дешевыми «однушками» на вторичке, где можно приобрести 32-метровую квартиру за 2,5 млн руб.
Кроме того, можно предположить, что все более активное вытеснение жилья эконом-класса в зону КАД и за ее пределы снизит среднюю стоимость «двушек» в этом сегменте, а значит – повысит их популярность среди покупателей.
