В редакцию БН обратились с письмами несколько покупателей жилья: после заселения они столкнулись с тем, что в их домах регулярно отключают электричество, редко бывает горячая вода, да и холодная подается с перебоями.
Чаще всего собственники квартир винят в своих бедах тех чиновников, которые занимаются госприемкой жилья и выдают разрешение на ввод «сырых» объектов, в которых отсутствуют коммунальные блага. Впрочем, как оказывается, в момент сдачи в таких домах обычно есть тепло, свет и вода. И проблемы чаще всего возникают уже после передачи ключей покупателям и начала обслуживания дома управляющими компаниями.
Темно и холодно
Например, на неудобства жалуются покупатели квартир в ЖК «Якорь» на пересечении улиц Оптиков и Туристской, который был введен в строй в конце прошлого года. Новоселы пишут, что на момент передачи ключей в здании не было света и воды, отсутствовали фановые трубы в квартирах. Нормальная жизнь в ЖК «Якорь» начала налаживаться только сейчас: недавно появился свет, а вода поступает практически во все квартиры.
Проблемы есть и в ЖК «Адмирал» – объект расположен на пересечении Ленинского проспекта и Брестского бульвара. «Дом подключен по временной схеме – мощностей катастрофически не хватает. Систематические отключения приводят к тому, что не работают подающие воду насосы и лифты», – утверждают покупатели жилья в «Адмирале».
Не лучше обстоят дела у покупателей квартир в комплексе «Юнтоловская перспектива», который сдали еще в декабре 2010-го на Планерной ул., 63. «Лифты включили лишь в июне этого года. Были проблемы и с отоплением – прошлой зимой температура в квартирах не поднималась выше 13 градусов. А горячая вода до сих пор отсутствует почти в половине квартир», – рассказал БН покупатель жилья в «Юнтоловской перспективе» Евгений Шманев. По его словам, претензии собственников управляющая домом компания направляет застройщику – поскольку он несет ответственность за неработоспособные инженерные системы. А застройщик переадресовывает претензии УК – ведь дом передан ей на обслуживание. Сменить управляющую компанию жильцы не могут – дом заселен менее чем на 30%, а потому невозможно созвать общее собрание собственников и принять решение о новой форме управления.
Такие же невзгоды несколько месяцев подряд были у жителей дома на Рыбацком пр., 15. После сдачи объекта в эксплуатацию граждане больше года сидели без горячей воды и тепла. Как выяснилось, у застройщика накопились многомиллионные долги перед монополистами – в итоге здание отключили от теплоисточников за неуплату.
Трудности управления
Комплексы «Адмирал», «Якорь», «Юнтоловская перспектива» и дом на Рыбацком – это, пожалуй, одни из самых «трудных» объектов. Их жильцы постоянно жалуются в разные инстанции, пытаясь добиться создания нормальных условий для жизни. Тем не менее, по данным опрошенных БН экспертов, те или иные перебои с энергоресурсами бывают чуть ли не в каждом десятом сданном доме.
Собственники квартир в таких зданиях часто обвиняют в своих бедах тех, кто дает разрешения на ввод домов в эксплуатацию. «Непонятно, кто и на каких основаниях принимает здания, в которых потом невозможно жить!» – негодуют обратившиеся в БН покупатели жилья.
Впрочем, проблемы возникают отнюдь не только по вине чиновников.
Разрешение на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию выписывает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Как рассказал БН заместитель начальника службы Вячеслав Захаров, в момент приемки дома застройщик обязан предоставить подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. «В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и другие). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты», – говорит Вячеслав Захаров. Другими словами сдать дом без подключенных и работающих инженерных сетей застройщику не удастся. В Госстройнадзоре отмечают, что перебои с поставками энергоресурсов возникают на этапе заключения договоров управляющих компаний или ТСЖ с монополистами.
В свою очередь, как утверждают управляющие, проблемы появляются не по их вине, а из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения в жилищной сфере. «Часто возникает следующая ситуация: застройщик завершил строительство дома, выполнил все технические условия по подключению объекта к тепло-, водо- и электроснабжению, но не передал наружные сети на баланс монополистов. Однако по действующему законодательству сделать это можно лишь после ввода дома в эксплуатацию – притом что процесс передачи коммуникаций занимает от трех до шести месяцев», – рассказывает генеральный директор ООО «Управление комфортом» (холдинг RBI) Игорь Синькевич. По его словам, в течение этого времени управляющая компания не может заключить с поставщиками услуг постоянные договоры. Из-за чего порой и возникают перебои с подачей электричества, тепла и воды.
Случаи, когда их отключают из-за долгов застройщика (как это произошло в доме на Рыбацком пр., 15), встречаются крайне редко. Чаще всего застройщик полностью расплачивается с поставщиками услуг к моменту сдачи дома.
«С того момента, когда квартиры переданы покупателям и пока они не оформили права собственности, застройщик не всегда соглашается платить за коммунальные услуги – ведь де-факто их потребителями являются жильцы. Пока регистрируются права собственности, управляющая компания не может заключить договор с покупателями квартир и, соответственно, выставлять собственникам квитанции по оплате коммунальных услуг», – объясняет Игорь Синькевич. Жильцы в этот период также не горят желанием платить – тем более, что до оформления права собственности монополисты требуют за свои услуги платить по тарифам «для застройщика», которые на 25-30% выше, нежели для собственников квартир.
Идите в суд
Эксперты говорят: самый надежный способ обеспечить себе комфортное проживание – внимательней читать договор долевого участия, или, если речь идет о приобретении квартиры по механизму ЖСК, – устав кооператива. Ведь во многих случаях жалобы новоселов бывают не совсем обоснованными. Например, многие застройщики изначально прописывают в договорах положение о том, что лифт включат лишь после того, как дом будет заселен как минимум наполовину.
Если возникают более серьезные проблемы – постоянные перебои с электричеством, теплом и водой – специалисты рекомендуют собственникам квартир сменить управляющую компанию и взять управление домом в свои руки. Ну а если не получается комфортно жить из-за некачественных инженерных систем в доме, претензии необходимо направлять уже застройщику. В соответствии с 7-й статьей 214-ФЗ гарантия на жилой дом составляет не менее пяти лет (если вы приобретали квартиру с помощью механизма ЖСК, гарантийный срок должен быть прописан в уставе кооператива).
Если же застройщик отказывается устранять недоделки – идите в суд.
Управляющей компании имеет смысл договориться с застройщиком о том, в каком объеме будут оплачивать коммунальные услуги покупатели квартир до момента оформления права собственности. К примеру многие УК находят общий язык с застройщиком и компенсируют ему расходы, потраченные на оплату тепло-, водо- и электроснабжения на период заселения дома – по тарифам для населения.
В целом можно констатировать, что проблемы с поставками коммунальных услуг чаще всего возникают именно в домах тех застройщиков, которые сами регулярно задерживают сроки сдачи своих объектов и при этом продают квартиры по цене чуть ниже рыночной. А поэтому коммунальные неудобства, которые появляются у жильцов таких новостроек, можно отнести к разряду рисков долевого строительства.
