До сих пор не разработаны действенные механизмы взимания убытков с нотариуса, если тот оформил «проблемную» сделку по недвижимости. Поэтому участники рынка от введения обязательного нотариального удостоверения сделок ждут только неприятностей.
Разум полон светлых начинаний
В Госдуме ожидает второго чтения новая редакция Гражданского кодекса РФ. Согласно предложенным ко второму чтению поправкам все операции с недвижимостью, в которых участвуют физические лица, должны получать нотариальное удостоверение.
Напомним, сегодня участники сделки сами обращаются в регистрационную службу, где заполняют форму договора. Далее оплачивается государственная пошлина в размере 1 тыс. рублей, и собственность регистрируется.
В случае же принятия поправок нотариус будет «встроен» в эту последовательность действий. И уже сам начнет сдавать документы на регистрацию. Якобы это снизит число мошенничеств в сфере недвижимости. Более того, вполне возможно, что расчеты между сторонами сделки станут в обязательном порядке проводиться через банковский счет нотариуса.
Клиентам эти услуги обойдутся в 1% стоимости сделки. Кроме того, нотариус будет вправе выставлять отдельный счет за подготовку документов.
Таким образом, во-первых, минимум на 1% вырастет стоимость всех сделок. «Если будет нотариальное удостоверение, то у нас в 150 раз увеличатся затраты заявителя. Сейчас 1 тыс. рублей платим за госпошлину, а с 15 млн заплатим 150 тыс.», – отмечает председатель комитета по оценке и экономике недвижимости Торгово-промышленной палаты РФ Олег Скуфинский.
А во-вторых, сузится возможность проведения сделок по «серым» схемам. Поскольку напрямую заинтересованные в проведении полной суммы через свой счет нотариусы будут настаивать на «белых» расчетах.
Похоже, именно для вывода рынка недвижимости «из тени» новации и затеваются. Для справки: в Петербурге на вторичном рынке риэлторы оценивают долю «серых» сделок где-нибудь в 50-80%.
Слышу голоса, что вечно правы
Аргументы противников нововведения сводятся к нескольким моментам. Прежде всего, увеличится время прохождения документов по инстанциям. «Введение этой нормы приведет к увеличению сроков проведения сделок», – уверена директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова.
Кроме того, профессиональное сообщество недовольно «ценой вопроса». По мнению большинства, если обязательный нотариат неизбежен, то хотя бы пусть он обойдется клиенту не в процент от сделки, а в некую фиксированную сумму.
Дополнительные расходы могут ожидать физических лиц не только при самой процедуре оформления. Например, как отметила Анна Волкова, в случае изъятия залога у не справившего с ипотечным кредитом заемщика, такую недвижимость банк будет вынужден принимать на баланс. И тоже платить нотариусу, естественно, перераспределяя груз расходов между добросовестными заемщиками. Соответственно, данный риск будет учитываться при расчете процентной ставки, а значит, ипотека станет дороже.
Многие участники рынка вообще убеждены, что необходимость нововведения надумана. Тем более процедура нотариального оформления сделок с недвижимостью была обязательна в России несколько лет назад, и участники рынка вспоминают те времена без воодушевления. «Мы работали с недвижимостью при обязательном нотариальном оформлении, – вспоминают в банке «Александровский», – и при его отмене почувствовали явное облегчение». И, кстати, подчеркивают, что и при упрощенной процедуре никаких юридических проблем с обслуживаемой недвижимостью не случалось.
А по словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяны Хоботовой, независимо от того, как будет проверять чистоту сделки нотариус – реально или номинально – банк все равно собственные проверки не отменит, поскольку рискует своими деньгами. Таким образом, нотариусы будут лишь дублировать уже проводимую работу.
По дороге разочарований
Главный блок претензий к законопроекту заключается в отсутствие реального механизма возврата денег в случае нотариальной ошибки.
Теоретически ответственность за действия нотариуса берет на себя Нотариальная палата. И для «штрафных» выплат она должна учредить гарантийную кассу. Кроме того, нотариусы в обязательном порядке должны страховать собственную профессиональную ответственность. Например, нотариус, занимающийся частной практикой и удостоверяющий договоры ипотеки, обязан застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами на сумму не менее 5 млн руб. Но, с одной стороны, такой порог не достаточен, им не покрыть убытки, если ущерб от деятельности нотариуса составит, например, 10 млн. руб.
С другой стороны, участники рынка полагают, что провинившиеся нотариусы будут всячески уклоняться от финансовой ответственности. Начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин констатирует, что на сегодня нет случаев взыскания денег с оценочных компаний за некачественную оценку. И то же самое будет с нотариусами.
Со своей стороны нотариусы отстаивают необходимость нововведений. Согласно их аргументам отмена обязательного участия нотариуса в сделках с недвижимостью привела к увеличению споров в судах и к повышению криминогенности в сфере оборота недвижимости.
Оппонентов такие заявления не убеждают. Также против нотариусов «голосует» сам рынок. При системе добровольного порядка оформления сделок с недвижимостью спрос год от года на такие услуги падает.
