Жилье рядом со Смольным: от дворцов до хижин

Границы МО «Смольнинское» на севере и востоке проходят по набережным Робеспьера, Смольной и Синопской, на юге – по площади Александра Невского и Невскому проспекту, а на западе – по улице Восстания, Кирочной улице и проспекту Чернышевского. На территории округа находятся три станции метро – «Площадь Восстания», «Чернышевская» и «Площадь Александра Невского».

В царстве коммуналок
Именно в Центральном районе, частью которого является МО «Смольнинское», сосредоточена львиная доля коммунальных квартир Петербурга. Из 212 тысяч жителей района в «общих ульях» проживает 91 тысяча человек, то есть почти половина, – таковы данные районной администрации. Расселение коммуналок идет крайне медленно: в 2010-2011 годы расселено всего 5 домов (один из них как раз в Смольнинском), отдельное жилье получили 155 семей. В 2012 году к ним должно прибавиться еще 2 дома.

Впрочем, в кварталах рядом со Смольным (на Таврической, Потемкинской, Тверской, Фурштатской и Захарьевской улицах), на Невском проспекте (точнее, на той его части, которую принято называть Староневским) коммуналок практически не осталось. Постепенно исчезают они на улицах Чайковского и Шпалерной. А первыми в начале 1990-х расселили огромные квартиры на набережной Робеспьера– тогда иметь жилье площадью 200-300 кв. м с видом на Неву было модным среди «новых русских».

На менее престижных для проживания улицах (например, ул. Бакунина, Моисеенко, 1-10-х Советских) коммуналок и сегодня больше, чем отдельных квартир. Есть они даже в домах, расположенных совсем рядом с метро, например, на улице Александра Невского или проспекте Чернышевского. Рассчитывать на помощь инвесторов обитателям малоликвидного жилья, расположенного во внутридворовых флигелях, вряд ли приходится.

Особенно трудно расселить огромные квартиры, в которых, как пел Владимир Высоцкий, «на тридцать восемь комнаток всего одна уборная», а ванной запросто может не быть вовсе (примерно в 30% коммуналок в лучшем случае есть душевые кабины на кухне). Именно по этой причине здесь можно купить комнату в двух шагах от площади Восстания всего за 800-900 тыс. руб. – это одно из самых дешевых предложений в городе. Но есть и огромные комнаты площадью более 30 метров – по цене однокомнатной квартиры в новостройке. В среднем квадратный метр в коммуналке на территории округа стоит порядка 85 тыс. руб., на продажу выставлено около 200 объектов.

Блеск и нищета
Говорить о средней стоимости квадратного метра на квартирном рынке МО «Смольнинское» особого смысла нет. Дело в том, что в последние годы здесь построено (и еще строится) множество жилых комплексов элитного класса, где квадратный метр может стоить 150 и даже 250 тыс. руб. Поэтому правильнее будет привести среднюю цену за «квадрат» в старом фонде, тем более что таких домов в округе, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», около 77%. В домах без капремонта этот показатель равен 94,7 тыс. руб. (почти столько же в среднем стоит квадратный метр на вторичном рынке Петербурга). В отремонтированных зданиях «квадрат», как правило, на 6 тыс. руб. дороже.

Встречаются в «Смольнинском» и дома сталинского ампира (примерно 6% всего жилого фонда), например, дом-гигант по адресу Суворовский, 61, построенный в начале 1950-х годов по заказу штаба ЛенВО. Имеются в небольшом количестве и кирпичные брежневки. Почти 10% жилого фонда составляют современные жилые комплексы, возведенные уже в эпоху рынка.

Жилые здания советской эпохи в округе сохранились относительно неплохо, чего нельзя сказать примерно о половине домов старого фонда. Большинство из них построены в период 1840-1910 годов (но есть и здания, которым уже за 200 лет). Как правило, это бывшие доходные дома, казармы, склады, пристроенные флигели для прислуги, но встречаются особняки и даже маленькие дворцы.

Избежать постепенного ветшания зданий в суровом петербургском климате вряд ли вообще возможно, даже если строить «на века». Тем более если дом капитально не ремонтировать (а таких в округе больше 40%). Лучше сохранились дома, построенные после 1870 года, – перекрытия в них стали делать из металлических балок. 

Именно в старом фонде без капремонта в основном сконцентрированы коммуналки - «гребенки» (когда жилые комнаты расположены только по одну сторону от коридора), однокомнатных квартир практически нет, да и «двушек» совсем немного. Гораздо реальнее найти «трешку», но большую по площади, так что стоить она все равно будет не меньше 7-8 млн руб. Вообще, если нет желания жить в коммунальной квартире, соискателям бюджетных вариантов жилья в округе «ловить» совершенно нечего.

Дефицит «однушек»
Зато дорогого жилья в Смольнинском предостаточно. В домах, выходящих фасадом на Невский, набережную Робеспьера, Фурштатскую улицу или Суворовский проспект, квадратный метр стоит 100-130 тыс. руб., зато квартиры есть на любой вкус. Такие здания (почти все) ремонтировались комплексно, то есть делалась перепланировка (появлялись двух- и трехкомнатные квартиры), прокладывались новые инженерные коммуникации. Правда, старинной лепнины и каминов там вы, скорее всего, уже не найдете. «Однушки» и здесь – большая редкость и «квадрат» в них стоит не меньше 120 тыс. руб.

Еще больше зданий подверглись так называемому выборочному ремонту, когда частично менялась инженерия, могли появиться ванная комната и газовая колонка, но перепланировки не проводились (в квартирах можно даже найти изразцовые печи). Такие дома находятся в основном в глубине кварталов. Как правило, оставаясь внутри более-менее комфортными для проживания, снаружи они уже не слишком привлекательны: осыпается штукатурка, течет крыша и т.п.

Типичное предложение в таких домах – это трехкомнатная квартира площадью 70-100 кв. м за 9 млн руб. Отметим, что в старом фонде, в отличие от панельного жилья, вы можете рассчитывать на высокие потолки в квартире, толстые стены (соответственно, хорошую звукоизоляцию) и большую кухню.

Без парков и бассейнов
Описывая инфраструктуру округа, начнем с того, чего здесь нет (и что в ближайшем будущем вряд ли появится), во-первых, гипермаркетов. Размещать их здесь совершенно негде, так что торговля представлена небольшими магазинчиками «шаговой доступности» и супермаркетами. Во-вторых, бассейнов (чуть ли не единственный муниципальный округ, в котором негде поплавать). В-третьих, зеленых насаждений. В «Смольнинском» расположен только Таврический сад, больше парков нет (не считая сквера перед Смольным).

Далеко не во всех жилых домах есть лифты. А, между прочим, жить на пятом этаже в хрущевке и старом фонде – это «две большие разницы»: лестничные марши в старинных домах значительно длиннее. Продавцы об этом зачастую умалчивают, выставляя совершенно одинаковый ценник на квартиры на верхних этажах в домах с лифтом (пристроенном), так и без оного.

Существует и дефицит детских площадок. Зато в достатке школ и детских садов: 18 и 43 соответственно. Многие из них не так давно были отремонтированы. И чего уж точно хватает, так это кафе и ресторанов: от «люксовых» на Невском до небольших заведений на Советских улицах. Есть на территории округа две больницы и 15 поликлиник.

Ну и, конечно, живя в центре города, можно хоть каждый день любоваться историческими памятниками. Их тут хоть и меньше, чем в «золотом треугольнике», но все равно предостаточно: Смольный собор, Таврический дворец, музей Суворова, Кикины палаты... На территории «Смольнинского» находится и БКЗ «Октябрьский».

Транспортная доступность любого уголка округа также нареканий вызывать не должна: три станции метро, развитая троллейбусная сеть и сравнительно небольшие расстояния (в сравнении, скажем, с Гражданкой или Озерками) – все это безусловные плюсы проживания в самом сердце Петербурга.

Текст: Павел Гинёв