Затянутые сверх всякой меры сроки регистрации прав на недвижимость подталкивают строителей избирать не самые удобные для петербургских дольщиков юридические схемы. Ситуация может измениться в лучшую сторону при перераспределении части полномочий Росреестра на региональный уровень.
Кто виноват, скажи-ка, брат?
Глава Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Сергей Васильев ушел в отставку. Деловые СМИ называют две версии увольнения высокопоставленного чиновника. Согласно первой Сергей Васильев поставил на грань срыва задачу по кадастровой оценке всех объектов капитального строительства в стране. По планам правительства такая оценка должна быть завершена до конца нынешнего года. Чтобы на ее основании рассчитывать будущий единый налог на недвижимость.
По второй версии причиной отставки стали планы сделать Петербург пилотным регионом в процессе передачи полномочий территориальных органов Росреестра на уровень субъектов РФ. Напомним, такую идею поддерживает руководство страны. В декабре минувшего года на заседании Госсовета под председательством Дмитрия Медведева был обнародован список из 105 полномочий федеральных ведомств, которые предлагалось со временем передать на региональный уровень. И в этот список были включены кадастровая оценка недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество. Сергей Васильев же якобы выступал против передачи полномочий регионам.
Как бы то ни было, для городского рынка недвижимости эта отставка важна. Уже не первый год все участники рынка жалуются на крайне медленную работу Управления Росреестра по Санкт-Петербургу при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В частности, помочь в решении проблемы сокращения сроков регистрации договоров долевого участия в Росреестре обещал губернатор Петербурга Георгий Полтавченко. Это происходило в начале лета 2012 года на встрече с представителями строительного рынка. Но до сих пор заметных изменений в вопросе не произошло.
А отставка Васильева может сдвинуть ситуацию с крайне медленным оформлением сделок с «мертвой точки». «Надеюсь, со сменой руководства в Росреестра этот вопрос решится», – говорит президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович.
Друг друга ждут и тем живут
Напомним, 28 июля 2012 года в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения. Допустимый срок государственной регистрации сокращен до 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. Ранее такой срок составлял месяц. Но в большинстве случаев этот срок не соблюдались ни прежде, ни теперь.
Для физических лиц, как поясняют в юридической фирме «Логос», в реальности срок составляет не менее двух месяцев. «Даже подать документы не всегда удается успеть за один день», – констатирует частнопрактикующий юрист Дмитрий Кобзев.
Юридическим лицам зачастую приходится еще труднее. Как признает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова, испытывают трудности с регистрацией сделок все петербургские застройщики. «Есть проблемы даже с подачей документов», – уточняет специалист. И, естественно, это сказывается на работе. Так, сейчас ВТБ24 оформляет ипотечные сделки по заявкам, сделанным в июне начале августа.
«Когда проводим межрегиональную сделку и называем обычные для города сроки оформления документов, коллеги из других регионов нас просто не понимают, – в свою очередь возмущается начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин.
«Особенно тяжело приходится застройщикам, работающим по 214-му закону, – продолжает Владимир Джикович. – Они приносят на оформление 50-100 пакетов документов, а у них бумаги просто не берут. Рвутся «цепочки», стороны несут убытки».
Во многом именно сложностями с оформлением прав объясняется массовый переход петербургских застройщиков с работы по 214-ФЗ – максимально защищающему права частных дольщиков – на схемы ЖСК.
Нет, никто не собирается дольщиков обманывать. Просто право на регистрацию собственности члена ЖСК (покупателя жилья) дает справка от ЖСК о полной выплате паевого взноса и акт передачи квартиры. А реализуя жилье по договорам долевого участия, застройщику нужно регистрировать их в Управлении Росреестра. «На сегодняшний день срок регистрации составляет около полугода – в течение этого времени застройщик не может направлять деньги покупателя жилья в строительство», – поясняет директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова.
Таким образом, город теряет самую безопасную схему приобретения жилья в строящихся домах.
Кто виноват, что ты устал
Петербуржцы тратят нервы и время, вынуждены соглашаться на более рискованные схемы приобретения жилья, но перечень «убытков» этим не ограничивается. Сложившееся положение вещей снижает общую инвестиционную привлекательность города.
«Принципиальное отличие рынков Москвы и Петербурга состоит и в скорости работы некоторых государственных органов, – рассуждает глава московской компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. – К примеру, в Москве Росреестр довольно быстро оформляет договоры долевого участия, купли-продажи. К сожалению, работу петербургских регистраторов иначе как бардаком и провокацией бизнеса назвать нельзя».
«По исполнению процедуры регистрации прав на недвижимость Петербург — худший регион в стране», – констатирует член Рабочей группы «Агентства стратегических инициатив» (АСИ) по разработке дорожной карты «Оптимизация процедур регистрации собственности», директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова.
И почему трудности с регистрацией стали приметой именно Петербурга, однозначно никто не может ответить.
По словам Владимира Джиковича, срывы сроков с оформлением прав собственности начались не столь давно. «Как только всех выстроили в одну очередь, профессионалы оказались за бортом», – поясняет он.
Действительно, в других регионах организованы специализированные «окна» для банков и застройщиков. И, конечно, это удобней всем сторонам. Но, по большому счету, «погоды не делает».
Следующей причиной называются низкие зарплаты и вызванная этим высокая текучесть кадров в регистрационном ведомстве. Но низкие зарплаты получают сотрудники Росреестра и в других городах (в том числе и Москве), однако со своей работой справляются.
Можно было бы в неспешной работе регионального управления искать коррупционную составляющую. Не секрет, что в городе есть юридические фирмы, оказывающие услуги «по срочной регистрации сделок». На сайте одной из таких даже указаны расценки: без учета стоимости нотариальной доверенности и оплаты госпошлин от 2 тыс. до 4 тыс. руб. – в зависимости от района города.
Но будь коррупция тотальной, сотрудники не жаловались бы на низкие доходы.
И новой муки ищут руки
Но для города актуальней не вопрос «Кто виноват?», а «Что делать?». И, не дожидаясь, пока проблема сама собой решится «наверху», Ассоциация банков Северо-Запада разработала собственные предложения, как нормализовать обстановку с регистрацией сделок по недвижимости. Впрочем, особых расхождений с правительственными планами децентрализации Росреестра у петербургских банкиров нет. В ассоциации также считают, что нужно передать часть полномочий региону.
Дескать, это позволит и лучше контролировать деятельность местного Управления, и найти средства на доплаты сотрудникам. Впрочем, с доплатами банкиры опоздали. В настоящее время обязанности руководителя федерального офиса Росреестра вместо Васильева исполняет бывший заместитель главы Наталья Антипина. И первым делом она пообещала увеличить зарплаты в ведомстве с 19 тыс. до 42 тыс. руб.
И поскольку на счетах Минэкономразвития денег на рост доходов более чем сорока тысячам работников Росреестра нет, глава министерства Андрей Белоусов не исключает «частичную коммерциализацию услуг».
То есть, потеряв руководителя, Росреестр продолжает бороться за свою целостность. И по большому счету сегодня нет ответа на вопрос, какой вариант для петербуржцев выгоднее. Росреестр, единолично управляющий филиалами из центра или разделивший часть полномочий с региональными властями.
Дело в том, что до 1 января 2005 года регистрирующие сделки с недвижимостью органы уже имели двойное подчинение – Минюсту РФ и субъекту федерации. И профессионалы сохранили о тех временах не лучшие воспоминания. Прежде всего потому, что регионы не слишком охотно делились информацией.
Как считает Анна Волкова, перераспределение полномочий снова чревато распадом единого Росреестра на множество региональных организаций. «Не получится ли, что при передаче функций мы будем клонировать сам Росреестр? – выразила опасение специалист. – Сейчас создана единая информационная база по всем сделкам, и это единство можно потерять». А такая потеря зачеркнет планы по развитию качества услуги по всей стране.
Без поражений нет побед
А планы действительно заманчивые. Рабочая группа АСИ уже направила на согласование в правительство дорожную карту «Оптимизация процедур регистрации собственности». Здесь и упрощение, и ускорение процедур, и подача документов в электронной форме, и закрепление ответственности регистрирующих органов за ошибки и возможный причиненный ущерб.
Как минимум при реализации этих планов нотариусы, банки и страховые организации перестанут требовать от клиентов предоставления различных справок и выписок, а будут запрашивать информацию у регистратора.
Наконец, планируется, что вскоре можно будет регистрировать права на недвижимость, не посещая регион, где эта недвижимость размещается. «Находясь во Владивостоке, вы сможете оформить свои права на недвижимость в Петербурге», – обещает Анна Волкова. – Техническая возможность регистрации не по территориальному признаку есть».
Кстати, Управление Росреестра по Республике Татарстан уже осуществляет экстерриториальную регистрацию прав на недвижимое имущество на всей подведомственной территории. Например, в Казани может зарегистрировать недвижимость, расположенную в любом другом муниципальном образовании на территории Татарстана, а также в двух городских округах (Казань и Набережные Челны).
