Депутат Госдумы РФ Галина Хованская предлагает изменить правила «расприватизации» жилья. Соответствующий проект уже внесен в Госдуму.
Правила игры
Сейчас ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» устанавливает для граждан возможность отказа от квартир, комнат или домов, которые они бесплатно приватизировали. Для этого, во-первых, жилье должно быть единственным местом постоянного проживания. Во-вторых, это помещение должно быть свободным от обязательств (не в залоге, не под арестом и т. д.). Получив одобрение своей заявки на «расприватизацию», гражданин лишается права собственности и заключает с государством (или муниципалитетом) договор социального найма помещения.
Подробный механизм этого процесса должны устанавливать власти на местах. Однако далеко не во всех регионах приняты соответствующие нормативные акты. А там, где приняты, часто они настолько несовершенны, что только запутывают весь процесс. И даже те, кто рискнул «расприватизировать» жилье, вынуждены доказывать свое право на это через суд.
Галина Хованская считает, что этого можно избежать, если прописать основные условия «расприватизации» в федеральном законе. Прежде всего она предлагает не ограничивать процесс «расприватизации» по времени. Сейчас действует норма о том, что отказаться от приватизированного помещения можно только до 1 марта 2013 года (до этой же даты действуют и положения ФЗ «О приватизации...», разрешающие бесплатную приватизацию).
Галина Хованская приводит в своем законопроекте ряд условий для отказа от права собственности на жилье. Так, по таким жилым помещениям с момента их бесплатной приватизации не должно было проходить никаких сделок. То есть отказаться от жилья может только тот, кто изначально его на себя оформил. Под действие нового закона не попадают помещения, приобретенные гражданами в собственность на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, внесения пая в ЖСК. Также нельзя «расприватизировать» унаследованное жилье, за исключением случая, когда один из участников общей собственности принял в наследство долю приватизированного жилого помещения.
Собственники, которые хотят отказаться от приватизации, должны постоянно проживать в передаваемом помещении и не обладать другим жильем. Члены семьи собственника, которые постоянно проживают в этом же помещении и не имеют другого жилья, тоже включаются в договор социального найма, если заявка на «расприватизацию» будет удовлетворена.
«Отказники» теряют право на повторную бесплатную приватизацию.
Бремя собственности
О том, почему важна возможность отказаться от права собственности на жилье, эксперты говорят уже не первый год. Главная причина – бремя собственности становится все тяжелее, поясняет председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова. Например, именно собственник отвечает за состояние жилья, поэтому он должен оплачивать его ремонт, в том числе и капитальный (введение платы за капремонт – вопрос решенный, скорее всего, она появится в квитанциях в 2013 году).
«Государство должно озаботиться вопросом собственности на жилье. Благодаря всеобщей приватизации у нас оказалось почти 80% собственников жилья – нигде в мире такого нет. При этом многие хозяева квартир не могут не только капремонт дома оплатить, но даже на содержание его у них не хватает денег. Как такие люди могут быть собственниками? Нужно, чтобы такие граждане либо «расприватизировали» жилье, либо поменяли его на то, которое им под силу содержать. Об этом должно позаботиться государство, создав механизмы решения этой проблемы», – считает Марина Акимова.
С 2014 года (возможно, что чуть позже – с 2015-го) финансовая нагрузка на собственников также возрастет из-за введения единого налога на недвижимость. Сейчас за землю и строения на ней взимаются отдельные налоги. Эта «дань» рассчитывается на основании инвентарной оценки, определенной ПИБ. Оба налога предлагается объединить и рассчитывать на основании рыночной оценки имущества, которая в несколько раз выше ПИБовской. В результате и сам размер налога существенно увеличится.
Какими будут ставки, пока не известно. По одной из версий налогового законопроекта (автор – Минфин, внесение в Госдуму намечено на текущую осень), предлагается дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости – от 0,05% до 0,3%. Максимальная ставка предполагается, если совокупная стоимость недвижимости превышает 300 млн руб.
На практике это означает, что, например, налог на стандартную однокомнатную квартиру стоимостью 4 млн руб. составит 2 тыс. руб. в год (0,05% от 4 млн руб.). Собственники «двушки» стоимостью 5 млн руб. заплатят 2,5 тыс. руб. в год. За 7-миллионную «трешку» придется выложить 3,5 тыс. руб. Если земля под домом оформлена в общедолевую собственность хозяев жилья, то налог будет рассчитываться с учетом ее стоимости и окажется еще выше.
Но если за основу будет принята версия законопроекта от Минэкономразвития, то расчеты будут строиться несколько иначе. МЭР предлагает не взимать налог с квартир площадью до 55 кв. м и участков до 6 соток. Минимальная ставка – 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. Например, за «трешку» в брежневке площадью 56 «квадратов» и стоимостью 7 млн руб. придется заплатить в год 7 тыс. руб. (0,1% от 7 млн руб.).
Сейчас инвентарные цены нашего жилья настолько малы, что налоговые отчисления даже за самые роскошные квартиры не превышают 1-1,5 тыс. руб. в год.
Ввести единый налог собирались еще в 2010 году. Но тому было множество препятствий, в частности то, что не во всех регионах проведена кадастровая оценка недвижимости. Без этого налоговое нововведение невозможно. Сейчас Росреестр обещает завершить оценку к концу текущего года. Так что вероятность скорой налоговой «революции» очень велика.
Она затронет всех собственников недвижимости, предупреждает Галина Хованская. Именно поэтому нужно дать им возможность отказаться от непосильного бремени. Наниматели жилья единый налог платить не будут.
Глобальная частная собственность жилья плоха еще и потому, что это сильно ограничивает мобильность населения и мешает людям улучшить свои жилищные условия, говорит эксперт Европейской комиссии ООН, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко. У нас не принято жить в арендованных квартирах, как в западных странах, где населению принадлежит лишь 40-60% жилья. Подавляющее большинство россиян либо вообще не могут позволить себе купить квартиры, либо могут рассчитывать только на очень скромные варианты эконом-класса. Если бы в России существовал цивилизованный рынок арендных квартир, то решить проблему доступного и комфортного жилья было бы проще.
Отказов будет больше
Заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что однозначно оценить инициативу Галины Хованской трудно. С одной стороны, установление четких правил игры – это хорошо. Особенно когда речь идет об очень большом количестве людей, на которых эти правила распространяются. По примерной оценке Леонида Сандалова, только 10-15% приватизированных квартир после оформления их в собственность граждан проходили через какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т. д.). То есть остальные помещения потенциально могут быть «расприватизированы». Всего в городе около 2 млн квартир, большинство из которых были построены до 1993 года, когда началась массовая бесплатная приватизация жилья.
С другой стороны, говорит Леонид Сандалов, не стоит ожидать, что, как только будет принят закон Галины Хованской, все бросятся отказываться от права собственности. «Пока неясно, что люди от этого выиграют. Сегодня случаи «расприватизации» (она оформляется договором дарения квартиры государству) очень редки. Отказываются от собственности в основном те, кто хочет меньше платить за квартиру, или те, кто поссорился с родственниками и не желает, чтобы они унаследовали недвижимость», – поясняет Леонид Сандалов.
Насколько увеличит этот поток введение единого налога, сказать трудно, добавляет он. В вопросе его установки много неясностей. Например, как будут делать рыночную оценку квартир? Чтобы она была объективной, оценщик должен осмотреть ее, как это делается сейчас, если квартира будет являться залогом при получении ипотечного кредита. Но если в ипотечном процессе хозяин квартиры заинтересован в посещении оценщика, поскольку он хочет поскорее продать жилье, то в случае с налоговой оценкой все наоборот. Люди не захотят пускать оценщиков, так как чем выше будет стоимость квартиры, тем выше налог. В результате все может свестись к формализации процесса, и новая оценка не будет рыночной.
Однако в любом случае очевидно, что все перечисленные нагрузки на собственников жилья будут расти. А значит, вырастет число тех, для кого эта нагрузки слишком велики. Так что отказываться от права собственности на жилье станут чаще.
