Если вас просят выступить поручителем по ипотечному кредиту, а вы этого не желаете, заявите просителю, что сами собираетесь брать ипотеку. В силу объясненных ниже финансовых нюансов лучшей отговорки не придумаешь.
Я беру чью-то руку, а чувствую локоть
Неспециалисты ипотечного рынка иногда путают термины «поручитель» и «созаемщик». Это не одно и то же.
Созаемщик – это лицо, которое делит бремя ежемесячных выплат по кредиту вместе с заемщиком. И, прежде всего, созаемщики нужны, когда подтвержденного дохода заемщика не хватает для получения желаемой суммы. Ведь чем больше граждан «участвуют» в заявке, тем выше суммарный доход этой группы. А значит – соискатели могут рассчитывать на более крупную сумму кредита.
Бывает, созаемщик и заемщик выплачивают ипотечный кредит в равной степени. Бывает – созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только в случае, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит. Но, независимо от того, давал ли в реальности созаемщик деньги на погашение кредита или нет, впоследствии он становится совладельцем приобретенной квартиры.
Каждый банк определяет собственные ограничения на допустимое число созаемщиков. Так, по словам регионального директора DelraCredit в СЗФО Ирины Илясовой, в ее банке разрешается привлечение не больше трех созаемщиков. А как заявляет директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Александр Дорогов, в их организации предельное число созаемщиков составляет шесть человек.
Поручитель же – это лицо, гарантирующее ипотечному банку выполнение всех обязательств заемщика (и созаемщиков) по выплатам. «В том случае, когда заемщик не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам, за него отвечает и расплачивается поручитель», – поясняет специалист Allcredits.ru Яна Богданова.
Здесь первые на последних похожи
Институт поручительства регулируется статьями 361-367 Гражданского кодекса РФ. Поручителем может выступать и юридическое лицо, например, компания-работодатель. Однако убедить своего директора выступить поручителем еще труднее, чем ближайшего родственника. Поэтому в подавляющем большинстве случаев поручители – лица физические.
В то же время требование о поручительстве присутствует в ипотечных продуктах многих банков. Так, например, поручительство третьих лиц в качестве дополнительного обеспечения предусмотрено в продукте «Ипотека +» Газпромбанка. То есть, при рассмотрении заявки банковские служащие могут поручительство потребовать, а могут и не потребовать.
В продукте ВТБ24 «Ипотека. Строящееся жилье» залог имущества, находящегося в собственности заемщика или членов его семьи, может быть заменен на поручительство физических лиц. А Сбербанк принимает поручительство в качестве основного обеспечения почти по всем своим программам жилищного кредитования и по некоторым – в качестве дополнительного обеспечения.
Причем, с двумя оговорками. При основном обеспечении на поручителей распространяется возрастной ценз, установленный и для заемщика (для справки – большинство банкиров настаивают, чтобы ипотечный кредит был выплачен до того, как заемщику исполнится 65 лет.)
А при дополнительном обеспечении поручителем может выступать только член семьи. Отметим, в этом уточнении есть особый смысл – родственники будут чаще «тормошить» нерадивого заемщика.
И если есть те, кто приходят к тебе...
Лицо, согласившееся стать поручителем, берет на себя ряд рисков. В частности, на период действия договора поручителю самому будет труднее получить любой кредит. Банкиры при определении возможного размера кредитования вычтут из доходов гражданина сумму, равную его обязательствам.
Допустим, ежемесячные выплаты заемщика по взятому ипотечному кредиту составляют 20 тыс. руб. Доходы поручителя составляют 60 тыс. руб. И если он обратится за ипотечным кредитом, банк будет рассчитывать максимальную сумму, которую готов выдать, исходя из «оставшегося» дохода в 40 тыс. руб.
Кстати, благодаря подобной банковской практике граждане, которых просят выступить поручителями, получают возможность воспользоваться идеальной отговоркой. Дескать, не могу участвовать в вашей заявке на кредит, поскольку «сам хочу замахнуться на ипотеку».
Следующие возможные неприятности поручителя также связаны с его собственными планами на получение кредитов. Если у заемщика начнутся просрочки по выплатам, это «запятнает» не только его собственную «кредитную историю», но и «кредитную историю» поручителя.
Между тем, как сообщила начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова, достаточным основанием для того, чтобы любой банк отказал потенциальному заемщику в ипотеке, является задолженность по потребкредиту, превышающая срок всего в 29 дней. А по данным ЦБ, на 1 июля просроченная задолженность по текущим ипотечным платежам превышает 46 млрд руб. (2,8% от объема ипотечного жилищного кредитования).
Но, конечно, максимум проблем ждет поручителя, если заемщик вообще не сможет отвечать по своим обязательствам. В этом случае помимо кредита поручитель должен будет оплатить набежавшие проценты и прочие убытки кредитора.
«При оформлении потребительского кредита зачастую не требуются поручители. Поэтому доля долгов, по которым кроме заемщика можно привлечь и поручителя, невелика, – сообщил БН старший вице-президент «Национальной службы взыскания» Сергей Шпетер. – Если говорить об ипотечных кредитах, то здесь доля долгов с поручителями составляет более 90%».
Если же поручителей несколько, но все кроме одного смогли убедить кредитора в своей финансовой несостоятельности, на плечи «одиночки» ляжет весь груз ответственности. Например, поручителей двое, и один заявил, что внезапно потерял работу. В этом случае со второго поручителя кредитор попытается «выжать» не 50% долга, а все 100%.
Можно делать и отсутствие дела
И за все эти риски поручитель получает только одно – право претендовать на жилой объект, ипотечный кредит по которому он выплатил вместо заемщика. Поскольку вместе с выплатой долга, согласно ст. 365 ГК «к поручителю, исполнившему обязательство за заемщика, переходят права кредитора по этому обязательству в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора». Кроме этого, поручитель вправе требовать с должника уплаты всех сопутствующих трат, и даже продолжающих набегать процентов.
Следует отметить, что право это весьма сомнительное. Ведь, несмотря на наличие штата юристов и службы безопасности, должнику удалось «отвертеться». Так неужели поручитель, сам оказавшийся в стесненном финансовом состоянии, сможет в одиночку «перевоспитать» должника?
В общем, перспективы возвращения денег довольно туманны. А поскольку зачастую стороны связаны дружественными или родственными узами, в России не получила распространения практика привлекать к таким разбирательствам профессиональных взыскателей долгов. «В нашей практике не было случаев, чтобы поручитель пытался вернуть свои средства через коллекторское агентство, – рассказывает Сергей Шпетер. – Такие вопросы решаются либо при личном общении с должником, либо в судебном порядке».
Тем более, будущему поручителю следует внимательно читать договор. Прежде всего, стоит определить, какую ответственность предлагается взять на себя – солидарную или субсидиарную. В первом случае кредитор имеет право требовать выплаты со всех указанных в договоре лиц, как только возникает малейшая проблема с выплатами. Во втором – только если с самого заемщика нечего будет взять.
Далее нужно учитывать, что в договоре должен быть указан срок поручительства. Например, до оформления залога, до регистрации сделки, на весь период выплат. Этот срок указывается в решении банка о выдаче кредита.
Наконец, совершенно неразумно подписывать договор, в котором поручитель отдает в залог свое собственное жилье. Правда, для крупных городов подобная уловка в документах – редкость.
Кстати, на профильных форумах по ипотеке встречаются отдельные «ветки», посвященные печальным историям о том, как созаемщики погибли в пожаре, дом был не застрахован, и поручителю пришлось за погибших расплачиваться.
На самом деле такое развитие событий не обязательно. Конечно, в случае смерти заемщика банк попытается «выжать» из поручителя все возможное. Но далеко не все судьи принимают сторону кредиторов. И для этого есть основания.
Как подсказали в «Первом столичном юридическом центре», своим определением от 29.08.2007 № 34-В07-12 Верховный Суд РФ признал, что сохранение после смерти должника обязательства по кредитному договору и договору поручительства противоречит нормам Гражданского кодекса.
И этот пример подсказывает, что поручитель, которого подвел заемщик, не должен опускать руки. Благо, пока еще в разбирательствах должников и кредиторов суды склонны становиться на сторону первых.
