Идея сочетать в малоэтажном проекте разные типы недвижимости не нова. Одним из первых коттеджных поселков, где был применен мультиформатный подход, стал клубный квартал «Новая Скандинавия» в микрорайоне Шувалово-Озерки Выборгского района Петербурга. Его строительство началось в конце 2001 года, причем проект продолжает планомерно развиваться до сих пор. Таунхаусы в проекте довольно дорогие (в связи с тем, что их площади велики) – минимальное предложение на сегодня: 235 кв. м за 19,5 млн руб. А вот квартиры есть и доступные среднему классу. Однокомнатную площадью 43 кв. м в строящемся доме здесь предлагают за 3 млн руб. Впрочем, о социальных контрастах говорить не приходится: малогабаритных квартир в проекте немного. Большинство из них имеют площадь свыше 90 кв. м. Так что проект в целом ориентирован на состоятельную публику.
Посткризисное разнообразие
В Ленобласти первыми мультиформатными проектами стали «Янино-1» во Всеволожском районе от «Национальной Жилищной Корпорации – Санкт-Петербург» (коттеджи, таунхаусы) и «Бель Виль» в Тосненском районе от компании «Павловский посад» (коттеджи, таунхаусы, квартиры). Оба проекта стартовали в 2006 году. Но если первый оказался вполне успешным (сейчас завершается строительство II очереди), то второй – не пережил кризис 2008 года. Из-за долгов девелопера строительство проекта заморожено, и пока не ясно, чем закончится эта история для покупателей.
Впрочем, «Бель Виль», наверное, стоит считать исключением из правил. Ведь именно мультиформатные проекты должны быть более устойчивыми в трудные экономические периоды. К примеру, коттеджный поселок «Австрийская деревня» (Ломоносовский район) от компаний ELK и Waltz House, стартовавший в 2008 году, в первое время после кризиса жил за счет продаж более доступных дуплексов. Потом же, когда спрос стал более платежеспособным, продаваться начали и дорогие коттеджи.
Кому-то пережить кризис и его отголоски помогло чутье – они вовремя запроектировали объекты разных типов, другие – пришли к идее мультиформатности уже в посткризисное время, поразмыслив над чужими ошибками.
С 2009 года начался настоящий бум мультиформатных проектов эконом-класса. Сначала на рынок вышел поселок «Кивеннапа-Север» в Выборгском районе Ленобласти. Потом – «Золотые ключи» от компании «СТАРТ Девелопмент», в Гатчинском. Далее еще два проекта запустила, опять же, «Кивеннапа» – в Гатчинском и Волосовском районах области. Во всех этих проектах довольно широкая линейка предложения: коттеджи, таунхаусы, дуплексы, причем самых разных площадей – от минимальных до довольно внушительных. Но при этом общий уровень поселков, учитывая факторы их размера, местоположения, ценовой политики, выбора строительных технологий и архитектурных решений практически не выходит за рамки эконом-класса.
Комфортный минимум
Понятно, что квартира, таунхаус и даже индивидуальный дом в экономичном сегменте – то же самое, по сути, что одно-, двух-, и трехкомнатная квартира в многоэтажном доме. Достаток у людей разный, но классовых противоречий, в общем и целом, нет.
Но в последнее время на рынке стали появляться проекты, которые в принципе могут объединить покупателей из разных социальных групп.
Например, в жилом комплексе «Ванино» Ломоносовского района от эстонской компании «Тареал» предлагаются как квартиры в малоэтажных комплексах от 63 кв. м за 3,3 млн руб., так и достаточно дорогие коттеджи до 13 млн руб. (315 кв. м).
Разброс цен может быть еще более сильным. Скажем, в сентябре этого года компания «ПетроСтиль», специализировавшаяся ранее на элитном жилье, вывела на рынок малоэтажный жилой комплекс «Близкое», включающий самое разнообразное предложение: малоэтажные дома (сити-виллы) с квартирами от 35 до 78 кв. м, таунхаусы площадью 90 кв. м, а также коттеджи от 120 до 250 кв. м.
Проект реализуется в деревне Мистолово Всеволожского района. Тут надо пояснить, что сама по себе деревня – достаточно престижное и дорогое место. Она находится всего в 7 км от КАД, кроме того, вокруг очень хорошо развиты социальная и развлекательная инфраструктура. К слову, недалеко реализует свой проект «Охтинский парк» компания «ПулЭкспресс» – там одна сотка земли стоит 330-350 тыс. руб.
Между тем «ПетроСтиль» установил весьма низкую ценовую планку. Однокомнатная квартира минимальной площади стоит здесь 1,7 млн руб. (столько же стоит строящаяся однушка в густонаселенном Девяткино!). Самый же дорогой коттедж – 15 млн руб. Разброс цен довольно серьезный. Не получится ли так, что в одном поселке будут жить бизнесмены, привыкшие к высокому уровню комфорта и люди, еще вчера ютившиеся в коммуналке (цена 1,7 млн, безусловно, для них реальна)?
Но не будем спешить с выводами. Во-первых, в том же Девяткино есть метро, а жителям Мистолово придется иметь одну, а то и две машины на семью. Во-вторых, жизнь в загородном комплексе, как правило, дороже городской.
Так что люди, которые купят на последние деньги дешевую квартиру в загородном комплексе, безусловно, поступят опрометчиво. В самом «ПетроСтиле» поясняют: их проект принадлежит сегменту комфорт-класс. А дешевые квартиры занимают небольшую долю, это своего рода «маневренный фонд». Например, молодая семья приобретает себе коттедж, а для пожилых родителей покупает в том же проекте малометражную квартиру – чтобы все жили рядом, но никто никому не мешал. И такие сделки уже действительно есть.
Земля контрастов
Самые сильные социальные контрасты можно наблюдать, кстати, в загородных поселках, где продаются земельные участки без обязательного строительного подряда. Сейчас ряд девелоперов предлагает в рамках одного проекта участки самых разных площадей. Например, в коттеджном поселке «Гармония» (Выборгский район ЛО) от ГК «Стинком» есть видовые участки на берегу от 70 до 120 соток, где возводятся огромные особняки, а есть участки по 14-16 соток – здесь строят обычные небольшие загородные дома. И никаких социальных противоречий при этом не возникает – если пространство в поселке правильно зонировано и дорогая застройка не пересекается с «обычной».
Так что с чисто психологической точки зрения покупатели с разным достатком, как видим, готовы уживаться в рамках одного проекта. Но главная проблема заключается не столько в области человеческих отношений, сколько в чисто экономических факторах – расходах на общую инфраструктуру.
И тут главное – правильно расставлять акценты. Понятно, что за расчистку общепоселковых дорог от снега, вывоз мусора, ремонт скважины должны платить все – владельцы и дорогих коттеджей, и дешевых квартир. При этом плата может начисляться пропорционально занимаемой площади – как это делается в многоквартирных домах, а может быть фиксированной (в разных поселках используется свой принцип). Но все дополнительные атрибуты комфорта должны содержаться теми, кто ими реально пользуется.
Нет сомнений в том, что число мультиформатных проектов на загородном рынке будет расти. Девелоперы стремятся удовлетворить спрос разных социальных групп и, таким образом, диверсифицировать риски. Ну а насколько справедливым удастся сделать распределение коммунальных платежей в этих проектах – время покажет.
