Как отмечают эксперты, чаще всего удивительные планировки встречаются в домах жилого фонда советской и дореволюционной постройки. Жильцы пытаются приспособить типовые прямоугольные квартиры для своих конкретных целей, но эти дизайнерские решения далеко не всегда бывают удачными, что выясняется, когда такие объекты пытаются продать. Большим спросом они не пользуются. Но и на первичном рынке экзотика совсем не редкость.
В туалет через шкаф
«Среди квартир с наиболее необычными планировками можно выделить хрущевку по набережной реки Смоленки, – рассказывает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Типичная 60-метровая трехкомнатная квартира располагается на двух ярусах. Для дома 1970-х годов постройки это крайне необычная планировка, которую вряд ли можно найти еще в городе, поскольку двухъярусные квартиры появились позже».
Сандалов также отмечает экзотические решения помещений в старом фонде: острые углы, полукруглые стены, пятиугольные комнаты. В старых коммуналках можно увидеть разнообразные коридоры с лестницами, ведущими на второй уровень. В одной мансардной квартире на улице Салтыкова-Щедрина окна выходят сразу на три стороны. Квартира состоит из кухни и пяти маленьких комнат, причем четыре из них были переведены в нежилой фонд, в результате почти стометровая квартира числилась однокомнатной.
Другие жильцы изменили место входа в санузел, перенеся его из прихожей в жилую комнату. А чтобы двери в туалет не было видно, замаскировали ее шкафом-купе. В итоге, чтобы попасть в этот самый туалет, нужно было сначала зайти в шкаф. Рискованное решение, особенно для гостей этой семьи, ведь бывают ситуации, когда до заветной дверцы требуется добраться как можно быстрее.
В компании «НДВ СПб» вспомнили о квартирах на первых этажах, где жильцы устраивали на кухнях погреба.
«На кухне может не быть окна. В старом фонде есть квартиры, в которых не было предусмотрено помещение для ванной комнаты, поэтому ванна или душевая кабинка в них может находиться на кухне», – рассказывает директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.
«Антресоли» с «колбасой»
На первичном рынке тоже хватает дизайнерских экспериментов. Есть квартиры со слишком узкими (ширина комнаты около 1 м) или низкими комнатами (высота комнаты на втором ярусе не больше 1,5 м), делится заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
Встречаются комнаты или кухни в форме трапеции или пятиугольника. В таких квартирах из-за непрямых или «лишних» углов может теряться площадь. Все чаще в новостройках можно увидеть квартиры с закругленными стенами. Такая форма привлекает покупателей. «Как правило, в таких квартирах большие окна, поэтому помещения кажутся светлыми и просторными. Однако надо отметить, что мебель здесь также подобрать достаточно сложно. Также интересны квартиры с окнами, выходящими на две стороны дома», – отмечает Галина Санамян.
Чаще всего нестандартные планировки имеют квартиры в элитных домах, констатирует генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. Например, апартаменты, которые в Петербурге принято называть пентхаусами, хотя на самом деле они в общепринятом понимании таковыми не являются. Это просторное жилье площадью не менее 250 кв. м на верхнем этаже элитного дома с выходом на террасу, с панорамным остеклением и прекрасными видовыми характеристиками. Таких квартир может быть на этаже одна или две. По цене «квадрата» и метражу они существенно отличаются от остального жилья в доме. Так, если стоимость 1 кв. м в других квартирах может составлять порядка 180-200 тыс. руб., то цена метра в таком пентхаусе составит не менее 250 тыс. руб. Подобные квартиры представлены, например, в МФК Riverside от Setl City на Ушаковской набережной.
Еще несколько необычных квартир из опыта «НДВ СПб». В первой над кабинетом была устроена комната, которая представляет собой куб со стеклянной крышей. Входить в нее нужно было по лестнице. В помещении всего два узких окна, из-за чего оно напоминает скворечник. Вторая имеет комнату-«колбасу» с параметрами 14 м на 0,8 м, площадь которой 9 кв. м. «Это помещение возникло из-за технических требований. Теоретически оно могло бы не входить в состав квартиры, но застройщик принял решение продавать его вместе с однокомнатной квартирой, сделав в него дверь из другой комнаты. Несмотря на некоторую нестандартность, такое помещение вполне можно приспособить под гардеробную, что и сделали многие жильцы данных квартир», – комментируют специалисты «НДВ СПб». В третьей квартире была сделана комната-антресоль с высотой потолков всего 1,45 м. Ее площадь 20 «квадратов», и продавалась она за половину стоимости квадратного метра в квартире. Здесь можно сделать комнату для животных, огромную спальную зону или игровую площадку для маленьких детей, считают специалисты.
Застройщики признают, что у них случаются проекты с планировками, которые они считали привлекательными для покупателей, но ожидания не оправдались. Обычно они стараются учитывать такой опыт при проектировании будущих домов. Например, в некоторых двухкомнатных квартирах от ЗАО «Ленстройтрест» несколько лет назад были спроектированы огромные холлы – по 20 кв. м. Из-за этого в проигрыше оказалась планировка всей квартиры. Слишком большая и непропорциональная прихожая, выход двух из трех окон квартиры во двор создавали эффект неосвещенного помещения. Компания быстро отказалась от таких планировочных решений, так как клиентам они не понравились.
В одном из домов повышенной комфортности от СК «Прагма» на последнем этаже были предусмотрены очень просторные квартиры, но из-за низкого спроса их решили разделить. Как только были внесены изменения в проект, появились клиенты, которые хотели купить только большую квартиру. Компании пришлось возвращаться к первоначальному варианту. В другом случае клиент купил квартиру-студию, но потом приехала его мать, жившая в другом городе, и потребовала, чтобы к апартаментам пристроили кухню, так как в ее представлении квартиры без кухни быть не может. В результате она согласилась доплатить, чтобы поменять студию на однокомнатную квартиру с кухней.
Изюминки для элиты
Эксперты поясняют, что часто неудачные планировки появляются не столько по замыслу застройщика и проектировщика, сколько из-за необходимости соблюдать всевозможные нормы и правила. Например, кухню нельзя располагать над спальней квартиры, которая находится ниже этажом. Не разрешается размещать газовые нагреватели нигде, кроме кухни. Есть также требования по инсоляции, пожарной безопасности, некоторые нюансы диктует форма участка застройки, его ориентация в пространстве и т. д. Когда все эти требования соблюдаешь, то нередко получаются не очень удобные планировки – треугольные прихожие или «колбасообразные» комнаты.
В массовом сегменте нестандартные планировки не приветствуются, говорит Владимир Спарак. Здесь для жильцов важен каждый метр, за который они заплатили, поэтому отдавать пусть даже небольшую часть жилплощади под дизайнерские решения они не хотят.
На цену жилья неправильная конфигурация не влияет, но такие квартиры продаются в последнюю очередь, добавляет Галина Санамян. Директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова не согласна: по ее оценке, «экзотика» может снизить стоимость квартиры на 10-15%.
А вот в элитных квартирах необычность планировок, наоборот, считается изюминкой, которая привлекает клиентов.
Эксперты советуют покупателю нестандартной квартиры проверить, соответствует ли она проекту. Если речь идет о перепланировке, то согласована ли она. Иначе могут возникнуть проблемы с такой квартирой – например, с получением ипотечного кредита на ее покупку. Банк, сочтя жилплощадь неликвидной, откажется брать ее в залог по кредиту. К тому же в дальнейшем может оказаться, что в эксплуатации изюминка не столько украшает жилье, сколько доставляет лишние хлопоты его обитателям.
