Границы муниципального округа «Черная речка» проходят по реке Большая Невка, Липовой аллее, после чего – по полосе отвода Сестрорецкого и Выборгского направлений железной дороги, по Сердобольской, Студенческой, Белоостровской, Кантемировской улицам до Большой Невки. Округ находится в Приморском районе. Здесь на площади 23,3 га проживает свыше 53,7 тысячи человек.
Пушкин на даче
Эта территория начала застраиваться современными домами в послевоенный период. В XVIII-XIX веках местность считалась пригородом Петербурга.
Округ «Черная речка» у петербуржцев ассоциируется прежде всего с Пушкиным. Правда, по поводу точного места дуэли поэта с Дантесом у ученых до сих пор нет единого мнения. Место для установки стелы в знак этого трагического события (памятник находится за пределами округа «Черная речка») было выбрано, в общем-то, условно. Зато известно, где именно в 1833 и 1835 годах поэт снимал дачу – на пересечении наб. Черной речки и Старобельской улицы. В начале позапрошлого века повар императора Александра I Ф. И. Миллер построил в этих местах несколько дач, которые сдавал на лето. Район Черной речки тогда был популярным местом отдыха. В XIX веке на месте дач возвели несколько доходных домов. Сейчас здесь жилые задания и бизнес-центры.
Сталинский анклав
Сегодня Черная речка – в числе самых дорогих и престижных территорий Петербурга. Средняя цена «квадрата» на вторичном рынке – 102,26 тыс. руб. (против среднегородской 94,95 тыс. руб.).
Основа жилой застройки – сталинские дома. Они расположены вдоль улиц Торжковской, Савушкина, по набережной Черной речки, Приморскому проспекту. Здесь же можно найти и здания дореволюционной постройки.
В этих кварталах довольно много и так называемых немецких коттеджей – домов, которые в конце 1940-х – начале 1950-х годов строили в Ленинграде пленные немцы. Обычно это двух-четырехэтажные здания не более чем на восемь квартир. В некоторых есть двух- и даже трехэтажные квартиры с отдельными входами. Минус таких домов – маленькие кухни и деревянные перекрытия. Однако стоит это жилье часто даже дороже, чем окружающие сталинки. Например, 85-метровую трехкомнатную квартиру в «немецком» доме на улице Савушкина или Дибуновской можно приобрести за 7-8 млн руб., чуть большую по площади, двухуровневую с отдельным входом – за 10-12 млн руб. Это около 82-120 тыс. руб. за кв. м – стоимость квартир сильно зависит от состояния конкретного дома, а многие из них требуют ремонта.
Встречаются в здешних местах и здания времен Хрущева и Брежнева – панельные и кирпичные. В основном они сосредоточены на Ланском шоссе и прилегающих к нему улицах вблизи железной дороги – Новосибирской, Омской, Матроса Железняка и др. Но таких домов немного. Квартиры в них в разы дешевле. Скажем, стандартную 45-метровую «двушку» в доме 1970-х годов постройки можно купить за 3-4 млн руб. То есть 66,6-88,8 тыс. руб. за «квадрат».
Полтора года назад как минимум шесть «хрущевских» кварталов округа «Черная речка» пытались включить в городскую программу реновации, но эта идея одобрения у парламентариев не вызвала.
На Черной речке много зелени и почти нет высоких домов. Здания выше десяти этажей уже выделяются из общей застройки. Это новые дома, которых в округе крайне мало – здесь нет свободных участков для строительства, поэтому возможность возвести новостройки появляется в основном только на месте снесенных старых зданий. Так, небольшое пятно под застройку на Дибуновской улице в начале 2000-х досталось Группе компаний «Развитие недвижимости», которая в 2007-м сдала здесь 14-этажный комплекс «Приморская высотка». В 2004 году холдинг «ЛенСпецСМУ» на Ланском шоссе ввел в эксплуатацию ЖК «Ланской квартал», где высота нескольких корпусов составляет 25 этажей.
Каждый раз в начале строительства местные жители высказывали недовольство тем, что рядом с их домами планируется возведение высоток. Черная речка – район, по статусу близкий к элитному, а в Петербурге жилье этой категории традиционно ассоциируется с небольшой высотой. Учитывая это, компания «Мегалит» выбрала для своего нового проекта на Дибуновской улице (в нынешнем году открыты продажи) формат клубного дома. «Дом-Мегалит на Дибуновской» будет всего пятиэтажным.
Еще один комплекс, но уже гораздо выше (до 20 этажей), строит на Земледельческой улице ООО «СПАРЗ-2». Часть корпусов ЖК Fortis уже сдана. Больше новостроек близ Черной речки на сегодня нет.
Дотянуться до элитности
Еще сложнее найти здесь участки для коммерческой недвижимости. В 2007 году «ЛенСпецСМУ» заявил о намерении выступить инвестором по реконструкции бывшего кинотеатра «Юность» на углу улицы Савушкина и Шишмаревского переулка. Открывшаяся в 1960 году «Юность» стала первым широкоформатным кинотеатром в Ленинграде. В тот же год начал работу аналогичный ему «Спутник» в Невском районе.
Через 50 лет эти типовые блочные кинотеатры устарели настолько, что интересными для публики их могла сделать только масштабная реконструкция. Ее и затеяли собственник «Юности» ООО «Фирма «Афганвет» и «ЛенСпецСМУ». Старое здание предполагалось снести, а на его месте построить 16-этажный МФК. Стройплощадку обнесли забором, и с тех пор дело не продвинулось ни на шаг. Наша съемочная группа не обнаружила следов деятельности на площадке.
Один из районных кинотеатров, «Максим», несколько лет назад был реконструирован под ТРК. Других участков для размещения крупных ТРК в округе нет. Самая большая торговая зона – Торжковский рынок на одноименной улице. Но по сегодняшним меркам это незначительный объект. Впрочем, местное население не испытывает особого дефицита в торговых комплексах: в соседних с «Черной речкой» кварталах у станций метро «Старая деревня» и «Пионерская» их вполне достаточно. А потребности в отдыхе и развлечениях удовлетворяет находящийся на противоположном берегу Большой Невки ЦПКиО, который также не входит в границы округа «Черная речка», но находится в пешеходной доступности от него.
В целом округ можно было бы считать очень удобным для жизни, если бы не два больших минуса. Первый – дороги. Проходящие через весь округ крупные транзитные трассы – улица Савушкина и Приморский проспект, с одной стороны, делают территорию транспортно доступной, с другой – загрязняют местность шумом и выхлопами, не давая ей «дотянуться» до полноценной элитной категории. Кроме того, поскольку округ находится на пути транзита из центра Петербурга на северные окраины, где в последнее десятилетие строится очень много нового жилья, дороги вокруг Черной речки вечно в пробках. Отчасти решить проблему помогло открытие в 2000 году Ушаковской развязки, которая соединила виадуком Приморский проспект и Ушаковскую набережную. Она позволила развести потоки машин, идущих по Приморскому и Каменноостровскому проспектам, но не сильно уменьшила интенсивность движения автотранспорта. Улучшение транспортной ситуации местное население ждет от Западного скоростного диаметра, северный участок которого пройдет в районе Старой Деревни и отведет из округа часть автопотока. ЗСД должны сдать в 2015 году.
Сейчас в Смольном думают о том, как еще можно разгрузить дороги на Черной речке. Например, в 2015 году, возможно, начнется строительство двух-четырех тоннелей в створе Черной речки под Ланским шоссе и Торжковской улицей. По словам главы Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Бориса Мурашова, это даст автомобилистам возможность безостановочно попадать на Ушаковскую набережную в районе устья Черной речки (часть транспортного обхода центра Петербурга).
Второй минус характерен для всех кварталов сталинской застройки – детские сады здесь располагаются, как правило, на первых этажах жилых домов. Это значит, что ни отдельных площадок для прогулок, ни нормальных игровых, спален и столовых у детей нет. А самих садов – крайний дефицит, так как строить новые негде. На весь округ – 13 детсадов и 9 школ. Все они очень небольшие и построены в основном лет 40-50 назад.
В остальном местным жителям не на что жаловаться. К их услугам пять поликлиник, три отделения скорой помощи, пять подростковых клубов («Альбатрос», «Галактика», «Нева», «Смена», «Юность»), пять библиотек, более 150 магазинов и три десятка точек общепита.
Промышленных предприятий в округе немного. Это ЗАО «НПП «Телда», «Аргус спектр», база перевозчика ОАО «Третий парк» и т. д. В основном они сосредоточены в зоне Сердобольской, Белоостровской, Студенческой и Кантемировской улиц, где жилья почти нет.
Земельные ресурсы соседнего элитного Крестовского острова практически исчерпаны. Плотность его застройки растет, поэтому критерии жилья категории VIP на Крестовском становятся более гибкими. В результате соседние с островом зоны вполне могут претендовать на повышение статуса. В их числе и округ «Черная речка», ценность которого тем выше, чем больше застраиваются остальные территории Приморского района. Сталинская застройка комфортной плотности и высоты не позволяет существенно разбавлять местный жилфонд новостройками, обеспечивая ему камерность и сохраняя престижность.
