Есть целый ряд параметров, на которые следует обращать внимание, чтобы купить таунхаус и не прогадать. Это правовой статус участка, качество строительства, ликвидность объекта и возможность его в будущем – при необходимости – продать на рынке как минимум без потерь.
Без индивидуализма
Начнем с юридических тонкостей. Земельные участки, согласно Земельному кодексу РФ, подразделяются на категории, а также виды разрешенного использования. Категорий существует несколько – но нас интересуют только две: земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Чаще таунхаусы строят на участках второй категории (и это логично и правильно). Хотя некоторые застройщики возводят сблокированные дома и на сельхозземле. Тут, конечно, есть некоторое лукавство. Ведь поселки эти предназначены для постоянного проживания, а не выращивания картошки. Но таковы реалии нашего рынка – на месте огородов сегодня строится большая часть коттеджных поселков, жители которых и тяпку в руках не держали (и не собираются).
Заметим также, что у застройщиков, которые возводят таунхаусы на землях населенных пунктов, должно быть разрешение на строительство. Если его нет, покупателю стоит разворачиваться и уходить. Так, в Ленинском районе Подмосковья поселок таунхаусов «Бачурино», возведенный без разрешения на строительство, должен пойти под снос. В апреле этого года Верховный Суд поддержал прокуратуру Московской области в ее борьбе за право сноса самовольно построенного комплекса.
При возведении объектов на землях сельскохозяйственного назначения разрешения на строительство не требуется. Но едва ли стоит этому радоваться. Данный факт еще раз подчеркивает – сельхозземля не предназначена для строительства многоквартирных домов.
Каждая из названных выше категорий подразделяется на виды разрешенного использования. И вот тут скрыт главный подводный камень. Дело в том, что многие участки с категорией «земли населенных пунктов» разрешено использовать только для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). И возведение многоквартирных таунхаусов на таких участках, по сути, незаконно.
Прежде всего, зарегистрировать право собственности на такой объект недвижимости будет фактически невозможно. Застройщики, которые возводят таунхаусы на землях со статусом ИЖС, обычно предлагают покупателям зарегистрировать долю в праве собственности, но это довольно скользкий путь. Можно запросто получить отказ в регистрации. Более того, такой таунхаус вообще могут снести – по суду.
В Петербурге таунхаусы, построенные на землях ИЖС, пока не трогают. Но вот, например, в Казани несколько таких домов уже снесли. Прецедент был создан в середине июня этого года. Весной Приволжский районный суд вынес решение о сносе 14-квартирного трехэтажного таунхауса, построенного частным застройщиком. Решение пытались опротестовать, но – безуспешно. Сейчас в Казани готовятся пустить под снос уже третью самовольную постройку-таунхаус.
Учитывая такое шаткое (в прямом и переносном смысле) положение таунхаусов, построенных на участках ИЖС, покупателям стоит выбирать те проекты, где правовой статус земли не вызовет нареканий контролирующих органов. То есть в документах на землю должен быть указан вид разрешенного использования «жилищное строительство», «строительство многоквартирных домов» и т. п. Формулировка может быть различной, главное, чтобы не фигурировало слово «индивидуальный».
Купить таунхаус в овраге
Вопрос следующий – качество строительства. Казалось бы, что сложного в том, чтобы построить таунхаус – ведь это же не восемнадцатиэтажный дом. Но такое мнение ошибочно. Таунхаус, и в особенности многосекционный, – достаточно сложное сооружение, требующее от строителей немало опыта.
Сразу вспоминается недавний скандальный случай в Одинцовском районе Московской области. Там, в мае 2012 года, предположительно из-за просчетов проектировщиков, в расположенный близко к домам овраг «съехали» сразу десять таунхаусов элитного поселка «Барвиха Клаб». Теперь эти дома подлежат сносу, и кто вернет деньги (и вернет ли) покупателям – неясно. К слову, за каждое домовладение покупатели заплатили от 30 млн руб.
Подвох может крыться не только в сложном грунте, но и в самом конструктиве домовладений. В Ленобласти таунхаусы обычно строят либо из газобетона, либо по каркасно-панельной технологии (на сегодняшний день лишь в одном поселке таунхаусы возводят из кирпича). Обе технологии имеют свою нюансы. Газобетон очень гигроскопичный материал, другими словами, он быстро впитывает в себя влагу. Поэтому по окончании возведения газобетонной коробки таунхаус должен быть почти сразу же «зашит» облицовочными материалами. Долгострой в данном случае приведет к серьезному ухудшению качества здания.
Каркасно-панельная технология тоже имеет свои особенности. Прежде всего, надо понимать, что эта технология представляет собой не просто конструктор. Возведение даже обычного односемейного коттеджа по системе «каркас-панель» требует высочайшей квалификации – чтобы были соблюдены все нормы по тепло-, влагоизоляции, а также ряд других параметров. Многосекционный каркасно-панельный дом еще более сложен в исполнении. Поэтому обеспечить тут должное качество могут только компании, специализирующиеся на данной технологии и имеющие многолетний опыт работы с «каркас-панелью».
Как продавать будем?
Покупая таунхаус, надо попытаться сразу просчитать, удастся ли его реализовать на рынке за приемлемые деньги.
Прежде всего, подумаем о месторасположении. Проекты, включающие в себя таунхаусы (будем говорить о проектах эконом- и бизнес-класса, не замахиваясь на элитный сегмент), сейчас есть во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском, Выборгском, Волосовском, Кировском районах Ленобласти, а также Курортном районе Петербурга. Большинство проектов располагается на расстоянии 10-15 км от КАД, но есть исключения. Например, малоэтажный район «Кивеннапа-Север» реализуется почти в 50 км от кольцевой. Очевидно, что частному лицу проще и быстрее будет найти покупателя на объект, расположенный близко к городу. Для того чтобы продать таунхаус в удаленной локации, потребуется приложить больше усилий.
Кроме того, надо понимать, что, например, во Всеволожском районе не так много пятен под малоэтажную застройку. Соответственно, новых проектов таунхаусов в большом количестве здесь в ближайшие годы не появится, а те, что есть, будут очень востребованы на вторичном рынке. В Гатчинском и Ломоносовском районах, скорее всего, таунхаусы расцветут буйным цветом. Предложение будет постоянно пополняться новыми объектами. Соответственно, и владельцу таунхауса, желающему продать свой дом, придется потратить больше времени и сил, конкурируя с многочисленными проектами, реализуемыми на первичном рынке.
Также стоит подумать о типоразмерах таунхаусов. Сейчас на рынке есть привлекательные по цене предложения – небольшие блок-секции по 30-37 кв. м за 1-1,5 млн руб. С одной стороны, заманчиво. С другой – нужно еще подумать, удастся ли продать такое домовладение на рынке через три-пять лет. На сегодняшний день формат минимальных по площади таунхаусов еще не опробован рынком – они появились в продаже относительно недавно. Люди покупают такие объекты, потому что на более просторные варианты у них попросту нет денег. Но, пожив в 30-метровой двухуровневой квартире в загородных условиях и столкнувшись с рядом проблем (элементарно, чтобы сделать бутерброд, надо бегать с этажа на этаж), они при первом же удобном случае будут стремиться продать свой мини-дом, чтобы переехать во что-то более приемлемое. А реализовать такой объект на рынке будет труднее, чем таунхаус средней площади, сопоставимый с размерами двух-трехкомнатной квартиры – фактически из круга потенциальных покупателей будут вычеркнуты семьи с детьми, пожилыми и больными людьми – им на тридцати метрах жить нереально.
С другой стороны, у покупателей таунхаусов сегодня есть соблазн приобрести объект чересчур большой площади. К примеру, купить таунхаус из газобетона площадью почти 200 кв. м сегодня можно за 4,3 млн руб. Людям, всегда жившим в коммуналке или однокомнатной квартире с мечтами о просторе, это может показаться раем. Но тут надо понимать, что продать такую большую блок-секцию на вторичном рынке потом будет крайне сложно. Такие площади допустимы в элитных поселках, но жилье эконом- и бизнес-класса в плане потребительских предпочтений тяготеет к средним размерам – до 70-90 кв. м. Именно объекты такой площади будут в перспективе наиболее востребованы на загородной вторичке.
Вообще рынок недорогих таунхаусов еще только формируется. Соответственно, на нем еще не до конца утряслась ценовая политика. Это во-первых. А во-вторых, в Ленобласти пока мало уже заселенных поселков с таунхаусами. Поэтому не везде товар можно пощупать руками. В любом случае надо понимать, что выбрать и купить таунхаус сложнее, нежели приобрести обычную квартиру. К этому надо быть готовым.
