Ставки АИЖК «поплыли»

«Кризисные» страхи перед ипотекой с плавающей ставкой серьезно преувеличены. Если бы угроза банкротств заемщиков данного продукта была массовой, АИЖК не вышло бы в этом месяце на рынок с таким предложением.

Там, где расходятся пути
С 3 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию включило в свои программы «Стандарт» и «Материнский капитал» возможность брать кредит с комбинированной процентной ставкой. «Ставка фиксируется на любой срок по выбору заемщика. А после завершения периода фиксации ежегодно пересчитывается в зависимости от уровня инфляции», – пояснил БН заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк. Для защиты от резкого роста платежей, например, в случае кризисных скачков инфляции, устанавливается ограничение процентной ставки – максимум 16% годовых.

Проще говоря, один-три-пять или сколько захочет лет, клиент будет выплачивать кредит по определенной тарифами АИЖК одной и той же процентной ставке. Так называемой «фиксированной». А потом, с назначенного в кредитном договоре момента, – по другой, нефиксированной, равной размеру инфляции и наценке кредитора. И поскольку в продукте совмещены фиксированная и переменная процентные ставки, он получил название «ипотека с комбинированной процентной ставкой».

Стоит уточнить, что ранее АИЖК уже предлагало кредиты с переменной ставкой, но перестало предлагать из-за низкого спроса. Прежняя программа предполагала выплаты заемщиком процентных ставок в размере ставки рефинансирования ЦБ плюс фиксированный размер банковской маржи.

Таким образом, в «обновленном» предложении привязка переменной ставки к ставке рефинансирования заменена на привязку к уровню инфляции.

Когда боги смеются
Нынешнее предложение АИЖК теоретически может найти спрос, поскольку сегодня процентные ставки на фиксированные периоды в комбинированных «продуктах» заметно ниже ставок в обычных ипотечных программах.

«За фиксированный период можно и целиком расплатиться по кредиту, – поясняет заместитель председателя правления Нордеа Банка Андрей Мальцев. – А в этом случае разница между фиксированной на весь срок ставкой и фиксированной на определенные периоды ставкой может доходить до 4% годовых». То есть заемщик, выбирающий комбинированный вариант, получает существенную экономию.

Да и в предложении клиентам АИЖК плавающих ставок нет ничего революционного. Аналогичные услуги присутствуют в продуктовых линейках существенной части участников российского ипотечного рынка. Правда, за основу берутся другие ориентиры. Чаще всего это ставка LIBOR – проценты, под которые один европейский банк дает кредит другому банку сроком на год. Или российская ставка MosPrime – ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском рынке.

Так, по оценке Андрея Мальцева, на текущий момент уровень рублевых плавающих ставок по ипотеке на покупку квартиры близок к 12,5%, что позволяет экономить клиенту около 0,5% по сравнению со среднерыночной фиксированной ставкой. Ипотеку же в евро и долларах с плавающей ставкой вообще можно получить под 6% годовых. Проще говоря, при благополучной экономической обстановке валютная ипотека обходится заемщику на четверть дешевле, чем рублевая.

Но в том-то и проблема, что сегодня Россия пребывает на грани очередного витка экономического кризиса. И с этой точки зрения инициатива АИЖК кажется несколько несвоевременной.

Смирительная рубашка
«Валютные кредиты, особенно с переменной процентной ставкой, совершенно не пользуются спросом, – констатирует управляющий филиалом ВТБ24 в Петербурге Михаил Иоффе. – Пик спроса на кредиты с переменной процентной ставкой с мораторием на изменение ставки на срок до пяти лет пришелся на 2010 год. В настоящий момент такие сделки носят единичный характер». По его словам, как правило, такие кредиты оформляют клиенты, которые в состоянии погасить кредит за три-четыре года и которые приобретают квартиру у застройщика, предлагающего серьезную, в районе 5-10%, скидку при единовременной оплате квартиры.

«При таких долгосрочных кредитах, как ипотека, необходимы фиксированные условия договора. Ни от заемщика, ни от банка не зависит формирование подобной плавающей процентной ставки, – продолжает первый заместитель генерального директора – председателя правления Энергомашбанка Ольга Щербакова. – Предсказать поведение рынка невозможно». Соответственно, поясняет специалист, при подобном подходе банк усложняет процедуру оценки платежеспособности клиента, закладывая на перспективу риски повышения ставки, риски возникновения просрочек по платежам и тому подобное. «Слишком свежи еще воспоминания о заемщиках, решивших сэкономить и оформить кредит в экзотической валюте», – резюмирует Ольга Щербакова.

В итоге напрашивается вопрос, зачем АИЖК выбрало для запуска программы начало нынешнего сентября.

Сила сильных
Причина первая достаточно проста. «АИЖК заговорило о таком «продукте» еще в начале июля текущего года», – напоминает аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова. Проще говоря, АИЖК как организация, 100% акций которой принадлежат государству, работает четко по планам. И если было запланировано запустить новую программу, это выполняется независимо от экономической ситуации.

Во-вторых, «кризисные» страхи россиян перед переменными ставками несколько преувеличены. Как отмечает Андрей Мальцев, в острые кризисные моменты ставки действительно приобретают пиковые значения, но они также быстро приходят в нормальное состояние. Например, в январе 2009 года ставка MosPrime доходила до 22,67%, но потом индикатор также резко снизился до 13,9%, а затем и до 6,9%. «Для заемщиков данный скачок не имел сильных последствий, т. к. ставки пересматриваются через четкие, определенные кредитным договором периоды времени», – отмечает эксперт. В целом за всю историю индекса резкие скачки наблюдались только в конце 2008 – начале 2009 года, в остальное время он плавно двигался в тех или иных направлениях, но без каких либо пиковых значений, сопоставимых с 2009 годом. (См. таблицу.)

Есть и третья причина
По словам Екатерины Кондрашовой, в новом «продукте» несомненно присутствуют подводные камни. Первый из них заключается в том, что программа действует только по двум предложениям: «Стандарт» и «Материнский капитал». Но главное – наличие всевозможных ограничений. Так, такой ипотечный кредит по ставке «уровень инфляции плюс 2,2% годовых» можно будет получить, если первоначальный взнос составит не менее 50% от стоимости квартиры, при обязательном заключении договора личного страхования жизни (если оно отсутствует, то ставка увеличивается на 0,7%) и при обязательном фиксировании ставки минимум на 12 месяцев.

«Считаю, «продукт» перспективен лишь на первый взгляд и не будет доступен всем категориям граждан, поскольку подразумевает еще ряд ограничений, которые будут для многих невыполнимыми на первом этапе оформления ипотеки», – полагает аналитик. Кроме того, предположить, в какую сторону за 10 лет изменится уровень инфляции, довольно сложно, и если она начнет расти, то даже ставка по ипотеке в 14-15% будет высокой и существенной для кошелька среднестатистического гражданина.

Любовь к жизни
Соответственно, делает вывод Екатерина Кондрашова, программа ориентирована не на рядовых заемщиков, а на состоятельных, финансово подготовленных граждан.

«Если предположить, что клиент рассчитывает выплатить ипотеку не за 10-15 лет, а за 3-5 лет, имея 50% необходимой для покупки квартиры суммы, то, вероятно, он воспользуется таким предложением, отдав предпочтение АИЖК, а не банкам», – резюмирует специалист.

Проще говоря, с новой программой АИЖК пытается войти в относительно новый для себя сегмент с клиентурой, ориентированной на приобретение жилья в бизнес- и элит-классе. Получится или нет, пока предсказать трудно. Поскольку уже работающие в этом направлении кредиторы кроме привлекательных финансовых условий предоставляют заемщикам и другие преференции. Например, более лояльные требования по подтверждению доходов.

АИЖК же как распорядитель государственных денег в этих вопросах не имеет широких возможностей для маневрирования.

Динамика изменения индикативных ставок 

^{Подготовлено Нордеа Банком}

Текст: Игорь Чубаха