Бытует мнение, что цены на загородную недвижимость зависят от сезонного фактора – летом и осенью, когда спрос максимален, стоимость растет, а в «низкий сезон» – наоборот. На самом деле это не так.
Сезонность ни при чем
В сегменте домов для постоянного проживания (в пределах 20-30 км от города) сделки идут круглый год, и собственники едва ли будут снижать ценовую планку с поправкой на распутицу и снег. Что же касается дачного сегмента, то в зимнюю пору он попросту впадает в спячку. Никакого сезонного снижения цены там попросту быть не может, потому что ни один продавец не поедет в декабре или январе показывать потенциальному покупателю свою дачу.
На рынке коттеджных поселков – та же картина. Загородные проекты, ориентированные на постоянное проживание, открыты для покупателей круглый год, а в дачных поселках пункты продаж функционируют только в теплое время года.
Между тем цены на загородные объекты меняются, и притом довольно существенно. От чего же зависит их динамика? От ликвидности и только ликвидности. Поясним, о чем идет речь.
Десятки успешных
Сейчас на первичном рынке коттеджных поселков реализуется, по данным БН, около 350 проектов. Из них стабильные продажи осуществляются в 30-40 поселках, остальные загородные проекты испытывают сложности в той или иной мере – где-то продажи худо-бедно идут, а кое-где сделок не видали уже несколько лет. Естественно, в поселках, не востребованных рынком, цены на участки и дома не растут, а напротив, снижаются. То есть официально о дисконте никто, конечно, не сообщает. Но если покупатель захочет обратиться к такому девелоперу, хорошую скидку он себе без проблем выторгует.
А вот те несколько десятков успешных проектов имеют все предпосылки для увеличения цены. Ведь фактически именно они стягивают на себя весь имеющийся на первичном рынке спрос.
Таунхаусы: рост цен неизбежен
Наибольший потенциал для роста цен имеет сегмент таунхаусов эконом-класса. Этот формат сейчас наиболее популярен среди покупателей. Предложение таунхаусов постоянно растет, но спрос буквально дышит ему в спину. Например, в малоэтажном районе «Золотые ключи» (пос. Тайцы Гатчинского района) в 1-2-й очередях проекта уже не осталось свободных таунхаусов площадью 57 и 65 кв. м. Распроданы почти все блок-секции в 3-4-й очередях проекта «Ижорская линия» (г. Коммунар, Гатчинский район). Недавно достроены и выведены в продажу таунхаусы 5-й и 6-й очередей этого же проекта. Но и здесь более половины объектов уже забронированы.
Учитывая довольно высокий спрос, застройщики повышают цены. В «Ижорской линии» к концу лета девелопер (компания «Запстрой») поднял цены на таунхаусы на 8% (с 33,3 тыс. до 36 тыс. руб. за кв. м). Компания «СТАРТ Девелопмент», реализующая проект «Золотые ключи», этим летом цены не повышала, но собирается сделать это в самое ближайшее время. Летом постепенно повышала цены компания «НеваИнвестПроект» (Группа компаний «Кивеннапа») в рамках своих поселков. Каждый месяц рост составлял от 2 до 8% – в зависимости от проекта и типоразмеров домовладений.
Подняла цены на таунхаусы компания «СНВ», относительно недавно запустившая новый проект – «Покровские горки» близ дер. Покровская (Гатчинский район). Изначально блок-секции площадью 30 кв. м стоили 1,34 млн руб., летом цена выросла до 1,5 млн. А в ближайшие дни планируется еще одно повышение.
На 7,7% подорожали с 1 сентября таунхаусы в малоэтажном комплексе «Традиция» (Всеволожский район, рядом с пос. Щеглово) от компании «Константа». Раньше блок-секция минимальной площади 72,5 кв. м стоила 2,6 млн руб., теперь – 2,8 млн.
Дома дорожают, участки дорожают…
Впрочем, дорожают не только таунхаусы. Та же «Константа» повысила цены и на коттеджи в другом своем проекте – «Новое Минулово» (тоже рядом с пос. Щеглово). Прежде коттедж площадью 94,5 кв. м на участке 6 соток стоил 4 млн руб., с 1 сентября – 4,5 млн руб. (рост 12,5%).
Не надо быть провидцем, чтобы прогнозировать рост цен на недорогие коттеджи (стоимостью 4-5 млн руб. за домовладение) и у других девелоперов. Дело в том, что этот сегмент загородного рынка сегодня активно привлекает покупателей с рынка квартирного (городского). Сравнивая жилплощадь в безликих новостройках на окраинах города и малоэтажные дома в достаточно уютных коттеджных поселках, люди все чаще делают выбор в пользу последних.
Растут цены и на ликвидные земельные участки. Девелоперская компания «Весна», давно не повышавшая цены в своем загородном поселке «Киссолово» (Всеволожский район), сделала это с 1 августа. Рост составил 7,7%: ранее сотка земли стоила 136,5 тыс. руб., теперь – 147 тыс. Причем подорожание опять же связано не с летним «обострением» спроса, а в связи с увеличением степени готовности проекта (завершена прокладка коммуникаций в 4-й очереди).
Можно назвать и другие загородные проекты, где летом увеличилась стоимость сотки земли. Например, поселок «Можайское» от FD-Group (Гатчинский район), «Петергофские предместья» от ГК «МидГард», Балтийская слобода» от КФ «Кантри» (оба – Ломоносовский район) и др.
Куда расти будем?
Итак, сегодня основная тенденция на загородном рынке – это плавный рост стоимости в наиболее востребованных поселках эконом- и отчасти бизнес-класса. В одних проектах увеличение цены происходит от месяца к месяцу, в других, например, раз в квартал. Так или иначе за год стоимость строящейся недвижимости в упомянутых проектах вырастает процентов на двадцать-тридцать.
В ближайшее время эта тенденция, по-видимому, сохранится. Кроме того, возможно локальное повышение цен в некоторых местах Ленобласти, транспортная ситуация которых заметно улучшится. Например, будут дорожать участки и дома, расположенные по ходу активно строящегося Новоприозерского шоссе. Хотя резкого всплеска цен ожидать не стоит. Так, после ввода последнего участка КАД от Кронштадта до Бронки многие прогнозировали скачок цен в прилегающих локациях Ломоносовского района. По факту этого не произошло. Стоимость участков здесь действительно растет, но не так быстро и, кроме того, лишь в наиболее интересных в плане концепции проектах.
