Проекты комплексного освоения территории (КОТ) делятся на два типа. К первому относятся освоение промышленных территорий (редевелопмент), а также перестройка уже существующих жилых кварталов, например реновация хрущевок. Второй тип проектов КОТ реализуется «в чистом поле», как правило, на бывших сельскохозземлях рядом с существующей застройкой, а порой и на значительном расстоянии от нее.
В принципе, проекты КОТ вовсе не обязательно предполагают строительство исключительно многоэтажных домов. Но по факту в Петербурге на сегодня есть лишь два исключения – это средне- и малоэтажные кварталы «Славянка» и «Новая Ижора» в Пушкинском районе. Да и то их успешное строительство – это во многом залог сотрудничества девелопера ГК «Балтрос» с Минобороны и Смольным.
Большинство КОТов проектируются словно под копирку (по крайней мере так происходило до сих пор) – это высотки-«муравейники», подчас совершенно одинаковые. Попытался чем-то выделиться «Главстрой-СПб», предложив малоэтажный КОТ «Юнтолово», да вот только Смольный подобный порыв не оценил, отказавшись поддерживать проект. Есть еще «Балтийская жемчужина», где высотки соседствуют с довольно интересными с архитектурной точки зрения невысокими домами и таунхаусами, но и это, пожалуй, нехарактерный подход к квартальной застройке Петербурга. Справедливости ради отметим, что сейчас проектируются еще два малоэтажных КОТа на территории города.
О проблемах, которые масштабные строительные проекты могут создать мегаполису, мы подробнее расскажем чуть ниже. Сейчас же перечислим самые крупные проекты, которые заявлены к реализации в текущем году. А также те, по которым уже ведутся проектные работы. И попытаемся спрогнозировать, насколько велика вероятность того, что их строительство действительно начнется в ближайшие годы.
Город-спутник «Южный», более 4,5 млн кв. м недвижимости
Самый настоящий мегапроект, равных которому, по сути, в Петербурге и его окрестностях еще не было. Количество новых инфраструктурных объектов внушает уважение: 58 детских садов, 27 школ, 10 спортивно-досуговых центров, 12 медицинских центров и несметное число магазинов. В настоящее время идет процесс разработки проекта планировки участка в Пушкинском районе – это около 2 тыс. га бывших сельхозземель.
Предполагаемое число будущих жителей «Южного» – около 170 тысяч человек. Это больше, чем сейчас живет во всем Пушкинском районе (около 163 тысяч постоянных жителей). Строительство обещают начать в будущем году, ввести первую очередь жилья – в 2015-м. Весь город-спутник достроят не ранее 2028 года.
Несмотря на столь гигантский объем работ, заявленный компанией «Старт-Девелопмент», проект, скорее всего, будет реализован. Дело в том, что его курирует лично президент Владимир Путин. А это в современной России значит очень много.
Намыв под Сестрорецком, около 3,5 млн кв. м недвижимости
Этот проект мало в чем уступает «Южному». К тому же строить предстоит на месте, где пока плещутся воды Финского залива. А намыть предстоит ни много ни мало 370 га. Планируемый объем инвестиций тоже внушают уважение – четверть триллиона рублей. К тому же строительство будет вестись не по типовым, а по индивидуальным проектам, и никаких высоток здесь не будет.
Построить 2 млн кв. м жилья здесь также обещают к 2028 году. Но на площадку строители смогут выйти не раньше 2015-го, так как до этого земли будут намывать. По нашим оценкам, проект имеет все шансы быть реализован. Группа «НОВАТЭК», совладельцами которой являются Леонид Михельсон и Геннадий Тимченко, является одной из самых мощных коммерческих структур в России и имеет хорошие связи с Кремлем.
«Пулковские высоты», более 400 тыс. кв. м недвижимости
В настоящее время идет процесс согласования проекта многофункционального комплекса. Компания Amtel Properties (девелоперское подразделение известного производителя шин) собирается привлечь соинвестора для застройки 30 га на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе. Если это удастся сделать, проект имеет довольно высокие шансы на реализацию.
Сумма инвестиций оценивается в 700 млн долларов. Начать работы планируется в следующем году, завершить – в 2018-м. Реализация проекта будет проходить в две очереди – сначала будет строиться жилье, потом коммерческие объекты, в том числе бизнес-центр, спорткомплекс со сквош-клубом и торговый комплекс с аквапарком. Высотных домов здесь быть не может по причине соседства с аэропортом Пулково.
«Ново-Сергиево», около 2 млн кв. м недвижимости
Еще один проект-миллионник собирается реализовать в Стрельне управляющая компания «Сателлит-девелопмент». Впрочем, застраивать самостоятельно 380 га земли недалеко от Константиновского дворца «Сателлит-девелопмент», судя по всему, и не собирался. Территория была поделена на 24 лота и постепенно продается сторонним компаниям. Заявленные объемы строительства значительны: 1,5 млн кв. м жилья, а также школы, детские сады и торговые центры. Общий объем инвестиций оценивается в 2-2,5 млрд долл. Сейчас завершаются работы по проекту планировки территории, в конце 2013 года ожидается заключение госэкспертизы по проектированию строительства I очереди.
Бывшие земли «ЛЭКа» в Парголово (рядом с «Северной долиной»), около 680 тыс. кв. м жилья
Территорию в 40 га ранее в одиночку собиралась застраивать высотными домами компания «Л1» (в прошлом – «ЛЭК»), но в итоге ее пришлось разделить на десять участков и продать, чтобы расплатиться с долгами. Покупателями выступили семь компаний, причем сразу три участка купила «Прагма». Но по факту застройщики не торопятся приступать к возведению жилья, хотя здесь разрешено возводить даже 140-метровые доминанты.
Пока готовит площадку только «Норманн», но разрешения на строительство компания еще не получила. Видимо, застройщики ждут, пока «Главстрой», во-первых, завершит продажи в соседней «Северной долине», а во-вторых», подведет все коммуникации, включая канализационный коллектор. Судя по всему, какое-то движение здесь начнется едва ли раньше, чем через год-два.
Петергоф, ул. Шахматова, более 350 тыс. кв. м недвижимости
Участок в 47 га в Петродворцовом районе ООО «Комета», входящее в ГК «Город», купило в марте 2012 года. По инвестиционным условиям в ближайшие семь лет на приобретенной территории «Город» может возвести свыше 315 тыс. кв. м жилья, а также паркинги на 4 тыс. машино-мест. Все коммуникации будут проложены за счет инвестора.
Затраты на возведение социальных объектов – школ и детских садов – возьмет на себя городской бюджет (заметим, это весьма, немалые расходы).
Но параметры проекта, в том числе высотность домов, пока неизвестны. Ориентировочно строительство начнется в конце будущего года. Зная, как скрупулезно подходит ГК «Город» к своим объектам (хотя их пока всего два), можно особенно не сомневаться, что и столь масштабное строительство ей по силам.
«Девяткино», около 400 тыс. кв. м недвижимости
Участок в 30 га западнее станции метро «Девяткино» Setl Group приобрел в декабре прошлого года. Осенью компания планирует начать реализацию проекта в скандинавской стилистике, для чего привлекаются несколько европейских и петербургских архитектурных бюро. Общая площадь жилой застройки составит 380 тыс. кв. м, будут построены школы, детские сады, магазины и объекты сферы услуг.
Достроить квартал застройщик планирует в 2018 году. Репутация одной из крупнейших строительных компаний Петербурга не дает повода сомневаться, что, скорее всего, так оно и будет.
«На Царскосельских холмах», около 1,5 млн кв. м недвижимости
Один из крупных по заявленному объему строительства проект мы поставили в конец списка ввиду его уж очень, на наш взгляд, большой сомнительности. Мало кому известная на рынке структура под названием «Центр развития» собирается на двух участках совокупной площадью в 315 га построить целый мини-город.
Первая очередь строительства предусматривает возведение 195 тыс. кв. м жилья, бизнес-центра площадью почти 10 тыс. кв. м и комплекса жилья бизнес-класса «Премьера» (10 тыс. кв. м). Разрешенная высота жилой застройки – до 48 метров, с доминантами до 60 метров.
Этот проект, в отличие от вышеперечисленных, уже начал реализовываться, однако очень неспешными темпами. Застройщик уже больше года строит сравнительно небольшое здание бизнес-центра. А кусок своей территории уже продал компании «Петротрест», которая начала возводить малоэтажный ЖК «Трио». Вероятно, владелец постепенно избавится и от еще части участков, так как большой объем недвижимости самостоятельно построить вряд ли сможет.
«Новоселье: городские кварталы», более 1,5 кв. м недвижимости
Управляющая компания «Новоселье» уже приступила к освоению участка площадью 500 га в одноименном поселке Ломоносовского района Ленобласти недалеко от КАД и Красносельского шоссе. До 2026 года планируется возвести 1,5 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса. Сейчас строятся первые три дома – один возведут в будущем году, остальные – в 2015-м.
Судя по тому что компании успешно удается решать вопросы с присоединением к городским инженерным сетям, проблем со строительством возникнуть не должно. Но о надежности и финансовой стабильности УК «Новоселье» судить сложно. Вся информация об учредителях является закрытой.
«Новоорловский», более 400 тыс. кв. м недвижимости
Сейчас продолжается разработка проекта планировки территории рядом с Новоорловским лесопарком. Здесь у «ЮИТа» есть 46 га, где он собирается построить около 400 тыс. кв. м жилья и спортивный центр. К разработке проекта привлечен известный испанский архитектор Рикардо Бофилл.
Но строительство вряд ли начнется раньше 2013 года. Об этом говорит традиционная для финского застройщика основательность при выводе на рынок объектов. Вдобавок «Новоорловский» станет продаваться куда лучше, когда будет построено продолжение Суздальского проспекта до Каменки. А это произойдет лишь через полтора года.
Просмотреть Будущие новостройки Петербурга на карте большего размера
Вширь и ввысь
Эксперты считают, что все вышеперечисленные объекты воплотятся в жизнь. «Это лишь вопрос времени. Безусловно, существуют свои подводные камни, с которыми девелоперы могут столкнуться. Основными сложностями будет, во-первых, проблема строительства инженерной и социальной инфраструктуры, а во-вторых, необходимость значительных инвестиций. Но строить на уже освоенных территориях уже просто негде», – считает директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов.
Схожего мнения придерживается и руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль. Правда, по ее словам, зачастую заявленные масштабные проекты превращаются в некое подобие магазина по продаже земельных участков. «Проблемы многих крупных проектов, в особенности тех, которые запланированы в пригородах, в их масштабности – одной компании не потянуть. Многие, заявив себя девелопером данной территории, иногда даже разработав концепцию, чтобы повысить цену земли, фактически ведут продажу крупных участков под застройку. Иногда на этом их деятельность и заканчивается», – констатирует Юлия Нигуль.
Ничем не ограниченное разрастание города ввысь в периферийных районах может очень негативно сказаться на уже сложившейся застройке, особенно «спальниках» советских времен.
«С этим уже столкнулись на Западе. Строительство жилья на окраинах способствует оттоку платежеспособных и социально активных слоев населения на периферию. Некоторые старые районы города (особенно малопрестижные и застроенные массовым типовым жильем), если их не реконструировать, могут заметно обезлюдеть и превратиться в социально опасные, из них люди в силу своего уровня доходов не смогут вырваться», – говорит генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.
Новые высотные жилые массивы «в полях» порождают и другие проблемы. Например, ежедневные людские потоки (утром в центр – вечером обратно), которые создают избыточную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Ведь основные покупатели сравнительно недорогого жилья в КОТах – это средний класс: офисные работники, высококвалифицированные рабочие и др. Чаще всего они трудятся в центральных районах города или окружающем его промышленном поясе.
Для того чтобы избежать таких перекосов, аналитики советуют искусственно уменьшать плотность застройки новых кварталов. Как, к примеру, в Ленобласти, где вводят запрет на высотное строительство на областных землях вблизи Петербурга. Пока же малоэтажные проекты строятся лишь в некоторых районах Петербурга (Пушкинском и Курортном). Причем только на относительно недорогих участках земли, расположенных вдали от сложившихся кварталов. Отказываться же от возведения высоток в кварталах, непосредственно примыкающих к городу, девелоперы по доброй воле едва ли станут – это грозит падением прибыли.
