Самовольное строительство: все грани риска

Самострой – явление в мировой практике чрезвычайно распространенное, а в периоды потрясений и социальных реформ оно всегда расцветает пышным цветом. Отношение к нему тоже разное: власти могут и легализовать, и до поры до времени закрыть на него глаза. Но если у градостроителей появляются виды на территории, занятые хижинами и бараками, то в дело вступают судебные исполнители и бульдозеры. Понятно, что далеко не по любому самострою плачет бульдозер, однако отступления от градостроительного законодательства, которые допускают застройщики, способны омрачить жизнь будущим жильцам.

В послевоенное время жители ленинградских пригородов наспех возводили на заброшенных участках дома из перевезенных останков старых построек (а зачастую из прибившихся к берегу Финского залива бревен). При этом никаких проблем с правом проживать в таких избах и собственно с законностью строительства не возникало: частной собственности на землю не было, а дефицит жилья нужно было в спешном порядке ликвидировать. Так появлялись целые деревни, и не только в забытой богом глуши. Давно узаконенных самостроев послевоенной постройки – великое множество и на территориях ныне престижных пригородных районов – Курортного, Ломоносовского и Всеволожского.

В чем провинились дачники?
Самострой XXI века, который в массовом порядке начал появляться в пригородах российских городов, имеет иные социально-экономические корни. Это не хижины и бараки, а порой вполне приличные дома на территориях, где в силу высокой градостроительной ценности действуют ограничения на застройку. Причем часто это нетиповые малоэтажные объекты: таунхаусы, а также дома с квартирами, позиционирующиеся как «клубные» и «элитарные».

Но едва ли всех сегодняшних горе-застройщиков можно назвать мошенниками. Беда в том, что многие участники подобных проектов либо не утруждали себя изучением градостроительного и земельного законодательства, либо рассчитывали, что их строительным экспериментам и инициативам власти дадут зеленый свет. И ведь не без оснований. Потому что появившийся в 2006 году и ныне уже почти забытый Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» декларировал, что по-настоящему «доступным и комфортным» должно стать именно частное и малоэтажное жилье на бескрайних российских просторах.

Масло в огонь самостроя подлила «дачная амнистия» (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ), предусматривающая упрощенный порядок регистрации прав собственности, а в отдельных случаях и возможность строить без соответствующих разрешений. «Построим, а потом разберемся», – говорили девелоперы своим клиентам, уповая именно на то, что амнистия их «помилует». Во всяком случае именно с появления этого закона, причем на фоне постоянного роста цен на городское жилье, коммерческое строительство со всевозможными отступлениями от правил приняло массовый характер. Особо преуспели в этом застройщики малоэтажки в регионах с высокой градостроительной активностью – Подмосковье, Краснодарском крае, Ленинградской области. Минувшей зимой забили тревогу власти Санкт-Петербурга. Представители Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ) и Госстройнадзора обнародовали «черный список» из 162 объектов недвижимости, являющих собой многоквартирные дома, которые возводятся без разрешения либо на участках ИЖС, принадлежащих частным лицам.

Представители Администрации Ленинградской области тоже знают о существовании такой проблемы. Но здесь и земли больше, и жилищная проблема острее, чем в городе: за всеми не уследить. Поэтому за областной самострой пока никто серьезно не брался. Впрочем, прокуратура то и дело инициирует судебные разбирательства о сносе самовольно возведенных построек. Счет здесь идет на сотни. Эти успехи выглядели бы впечатляющими, если бы речь в судебных постановлениях не шла бы преимущественно о «малых формах» – сараях, ангарах, самовольных постройках у береговых линий озер.

Показательный пример дали риэлторы Свердловской области. В августе представители Уральской палаты недвижимости (УПН) обратились с открытым письмом к губернатору Евгению Куйвашеву, в котором сообщили о том, что аналитики УПН выявили на территории региона около 100 домов с количеством квартир от 15 до 30, возводимых на индивидуальных участках. При этом, как говорится в письме, застройщики игнорируют требования строительных и санитарно-эпидемиологических норм, и, несмотря на то, что в области развернута кампания, ставящая цель предупредить граждан о последствиях покупки таких квартир, они продолжают нести деньги застройщикам.

И, наконец, кульминацией стал снос многоквартирного дома, построенного на частном участке в подмосковных Вешках без разрешения на строительство и с множеством очевидных нарушений. По признаниям наблюдателей, здесь скорее имел место затяжной  конфликт местных властей и застройщика. Но тот факт, что этот снос стал образцово-показательным, а репортажи с места событий транслировали федеральные телеканалы, говорит о том, что власти намерены преподнести недобросовестным застройщикам урок. Но удастся ли при нынешних ценах на действительно качественное жилье загнать джинна обратно в бутылку? При нынешнем состоянии градостроительного законодательства, скорее всего, нет.

Как оценить шансы на снос?
«С юридической точки зрения индивидуальный жилой дом должен иметь не больше трех этажей и предназначаться для проживания одной семьи, – комментирует Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры», – но дальше начинаются нюансы. Может ли частный дом быть больше 2 тыс. кв. м и иметь несколько кухонь, входов и санузлов? Запросто, если внутренние капитальные стены имеют проходы, а семья у вас большая. В законе об этом ничего не сказано, а то, что не запрещено, – разрешено».

С советских времен немало индивидуальных объектов наследники поделили на доли и продали, но от этого такие дома не перестали являться объектами ИЖС. И в случае сделки с таким объектом в договоре купли-продажи фигурирует не квартира, а доля. Но если вам предлагают приобрести долю в объекте нового строительства, являющем собой дом ИЖС – в коттеджном поселке или вне его, то, по словам Евгения Ширстова, – это повод как минимум внимательно изучить правоустанавливающие документы, местные правила землепользования и застройки (если они уже приняты), а также узнать, на строительство какого именно объекта застройщик получал разрешение. Если под видом индивидуального дома строится многоквартирный или сблокированные секционные коттеджи – дело принимает нехороший оборот. Несмотря на то, что в интернете множатся объявления адвокатских контор, предлагающих легализацию самостроя любой сложности, реальная судебная практика знает как удачные, так и неудачные примеры регистрации и раздела таких объектов собственниками.

Проблем у владельца «не вполне легитимного» объекта недвижимости может возникнуть множество: от трудностей с подключением к коммунальным сетям до судебных тяжб с лицами, требующими признать строительство незаконным. Причем инициировать разбирательство могут и соседи, полагающие, что строительство пятиэтажки в садоводстве затеняет огороды, и потенциальные инвесторы, считающие, что участок, занятый самостроем, достоин лучшей участи.

Но означает ли все сказанное, что дом, построенный с отступлениями от правил, снесут? Несмотря на то, что статья 222 Градостроительного кодекса дает определение самовольной постройки и указывает, что таковая подлежит сносу, решение на сей счет принимается только в судебном порядке и на основании данных строительной экспертизы. Но при этом, во-первых, такой объект должен быть признан опасным для проживания, а во-вторых, при условии, что у застройщика нет возможности устранить нарушения (то есть переделать многоквартирный дом в индивидуальный, снести лишний этаж и т. п.). Иными словами, снос – это крайний случай, когда все другие возможности уладить конфликт исчерпаны.

Впрочем, в реальной практике, из-за множества юридических и строительных неувязок, которые могут трактоваться как в пользу той, так и другой стороны, скорее всего сработает то, что называется «индивидуальным подходом». То есть барак, построенный в чистом поле, может избежать столь печальной участи, но если речь идет о территории, имеющей хоть какую-то градостроительную ценность, шансы возведенного на ней объекта повторить судьбу пятиэтажки в Вешках весьма и весьма велики.

Осень на даче: защищаем и консервируем

Дорогие виды на воду

Окрестности Юрьева монастыря: где купить дом?

Береговая линия раздора

Дом у озера: Глубокое и Правдинское

Текст: Филипп Урбан