Петербургские застройщики переходят на ЖСК

Продажа жилья через создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) – по большей части вынужденная мера. Решение Высшего арбитражного суда РФ, который фактически признал предварительные договоры купли-продажи жилья вне закона, сформировало судебную практику, позволяющую в Петербурге исключить нарушения положений 214-ФЗ. Другими словами, надзорные органы фактически получили карт-бланш на тотальную борьбу с незаконными методами привлечения денег дольщиков.

Результат не заставил себя ждать: карать за незаконное привлечение средств в последние месяцы стали чаще. А число компаний, продающих квартиры по предварительным договорам, начало сокращаться. При этом многие застройщики не перешли на заключение с покупателями договоров долевого участия (в полном соответствии с 214-ФЗ), а стали продавать жилье путем создания жилищно-строительных кооперативов.

Кооперативный бум
Как рассказали в департаменте аналитики компании «НДВ СПб», в настоящее время по механизму ЖСК жилье реализуют почти в 25% строящихся домов Петербурга (см. таблицу). Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш утверждает, что в настоящее время путем механизма ЖСК продается почти 30% всех строящихся квартир.

В то время как еще год назад эта цифра, по оценкам большинства экспертов, не превышала 15-20%. С помощью кооперативов квартиры реализуют такие компании, как «ЦДС», «Лидер Групп», «Мегалит», холдинг «Эталон». За последний месяц компания Л1 перевела на механизм ЖСК сразу несколько своих объектов. А в конце мая о выходе на петербургский рынок объявила фирма O2 Development, которая также выбрала схему ЖСК.

Эксперты объясняют, что таким образом застройщикам удобней продавать квартиры. Право на регистрацию собственности члена ЖСК (покупателя жилья) дает справка от ЖСК о полной выплате паевого взноса и акт передачи квартиры. А реализуя жилье по договорам долевого участия, застройщику нужно регистрировать их в Управлении Росреестра. «На сегодняшний день срок регистрации составляет около полугода – в течение этого времени застройщик не может направлять деньги покупателя жилья в строительство», – поясняет директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. О необходимости сокращения этих сроков чиновники говорят постоянно, однако ситуация не меняется уже несколько лет.

Поэтому многие предпочитают создавать кооперативы, нежели продавать жилье по ДДУ и месяцами ждать, пока регистрирующий орган изволит оформить договор.

Удобно для всех
Механизм ЖСК имеет еще одно несомненное для застройщика, правда, весьма спорное для покупателей преимущество: для привлечения средств пайщиков кооперативу необязательно иметь разрешение на строительство. Организовав ЖСК, застройщик может начать продажи квартир еще до начала работ по возведению дома. Правда, законодатели хотят запретить эту возможность.

Схема ЖСК сейчас становится все более привлекательной для покупателей. Ведь спрос на жилье до последнего времени во многом увеличивался за счет ипотечного кредитования. Теперь ставки неуклонно растут – ожидается, что до конца года среднерыночная ставка по ипотеке составит 12,5%. В этой ситуации покупатели вынуждены искать новые механизмы, которые позволяют не платить всю стоимость квартиры единовременно. И, в частности, активней пользуются рассрочкой от застройщиков, которая в ряде случае может быть беспроцентной.

Если квартиры реализуются в соответствии с 214-ФЗ, такую рассрочку дают лишь до окончания строительства. А застройщики, работающие по механизму ЖСК, обычно предоставляют рассрочку на больший срок. «В Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность приобретателя жилья выплатить пай в полном объеме исключительно до момента завершения строительства», – объясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова.

Создавший кооператив застройщик имеет возможность привлекать проектное финансирование, а пайщики, в свою очередь, получать кредиты на покупку жилья. «Если несколько лет назад член ЖСК не мог получить ипотеку, то сегодня банки аккредитовывают новостройки, реализация квартир в которых идет по схеме жилищно-строительных кооперативов», – отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.

Без рисков не обойтись
В целом, схема продажи жилья через механизм ЖСК выгодна прежде всего застройщику. Для покупателей же она несет больше рисков, нежели при заключении договора долевого участия.

«Риски для покупателей значительно выше, нежели при покупке жилья путем заключения договора долевого участия. Механизмы защиты дольщиков в рамках 214-ФЗ не распространяются на покупателей, приобретающих жилье путем вступления в ЖСК, – несмотря на то, что данный механизм предусмотрен тем же законом», – утверждает заместитель руководителя отдела консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин. Теоретически, ЖСК допускает возможность двойных продаж.

К тому же, у пайщиков меньше шансов аннулировать договор и взыскать неустойку в случае задержки сроков сдачи дома – по сравнению с теми, кто приобрел строящееся жилье по договору долевого участия. Дело в том, что возможность расторжения договора приобретения квартиры через жилищно-строительный кооператив регламентируется уставом этой организации. Впрочем, как утверждают эксперты, на практике выйти из ЖСК не так сложно.

При всех минусах, уверены эксперты, ЖСК не будут страдать от отсутствия пайщиков. Дело в том, что схема покупки не является для большинства клиентов определяющим критерием при выборе жилья в новостройке (если, конечно, речь не идет о предварительных договорах купли-продажи). Гораздо чаще клиенты обращают внимание на надежность застройщика, его опыт на рынке недвижимости и условия покупки. Да и по цене жилье с одинаковыми потребительскими характеристиками, продаваемое по схеме ЖСК и по договорам долевого участия, не отличается.

За счет привлекательности для застройщика механизм ЖСК будет занимать все большую долю в структуре продаж петербургских новостроек.

Распределение строящегося жилья в Санкт-Петербурге по механизму продаж, %

Источник: Департамент аналитики «НДВ СПб»

Текст: Сергей Бардин